Файл: Договорные конструкции(Договор строительного подряда: понятие, стороны).pdf
Добавлен: 27.06.2023
Просмотров: 70
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1 Договор строительного подряда: понятие, стороны
1.1 Понятие договора строительного подряда
1.2 Сторона, сроки, форма и предмет договора строительного подряда
Глава 2 Обеспечение строительными материалами и оборудованием. Риск в договоре строительного подряда
2.1 Обеспечение строительными материалами и оборудованием
С.П. Юшкевичем предлагается выделить особую группу подрядных отношений, в которых предоставленные заказчиком материалы были подвергнуты смешению с аналогичными материалами других заказчиков. Одним из важных моментов, делающих такое выделение желательным, является необходимость решения вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения части материалов, подвергшихся смешению. По причине названного смешения будет невозможно установить, материалы какого заказчика случайно погибли (были повреждены). Поэтому в такой ситуации было бы обоснованным, чтобы названный риск распределялся между всеми заказчиками в долях, соразмерных предоставленному ими количеству материалов.
Кроме того, невозможность определить принадлежность подвергшихся смешению материалов конкретному заказчику будет иметь значение и в ситуации, когда один или несколько договоров подряда, во исполнение которых были предоставлены смешанные материалы, будут прекращены до получения подрядчиком результата работы. В этом случае подрядчик не сможет гарантировать заказчику, что передает последнему именно те материалы, которые заказчик предоставил ему ранее. Поэтому целесообразно, чтобы в такой ситуации заказчик обладал правом требовать от подрядчика предоставления ему такого же количества материалов того же качества.
На основе анализа прав субподрядчика и заказчика по договору генерального подряда предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договора, заключенного каждым из них с генеральным подрядчиком, установлено, что упомянутые права входят в содержание права названных субъектов на защиту, существующего в рамках особого охранительного правоотношения.
В названном случае указанное охранительное правоотношение будет представлять собой правовую связь между тремя субъектами: заказчиком по договору генерального подряда, генеральным подрядчиком и субподрядчиком.
При этом заказчик по договору генерального подряда может заявить требование об устранении допущенного нарушения, как генеральному подрядчику, так и нарушившему договор с генеральным подрядчиком субподрядчику. В последнем случае неисправный субподрядчик, устраняя допущенное нарушение, должен будет произвести исполнение не в пользу лица, заявившего требование, а в пользу генерального подрядчика. Данная черта позволяет говорить об особенном характере упомянутой разновидности права на защиту, поскольку, по общему правилу, лицо, обладающее правом на защиту, вправе требовать устранения допущенного нарушения лишь в свою пользу [16, с. 133].
При предоставлении заказчиком различных технических средств для выполнения работы между сторонами договора подряда возникает совокупность прав и обязанностей в связи с использованием подрядчиком названных вещей. В работе обосновывается точка зрения о том, что правовые отношения, в юридическое содержание которых входят данные права и обязанности, подлежат квалификации в качестве самостоятельных. Поэтому к названным отношениям подлежат применению нормы соответствующих институтов договорного права.
В исследовании произведена классификация оказываемого заказчиком подрядчику в выполнении работы содействия на необходимое и факультативное и обосновывается точка зрения о том, что названные виды содействия требуют различных способов защиты прав подрядчика при неисполнении заказчиком обязанности по содействию. Поскольку без оказания заказчиком необходимого содействия выполнение работы подрядчиком невозможно, в случае неоказания содействия названного вида подрядчик должен обладать специальными способами защиты, в том числе правом в одностороннем порядке прекратить договор. Если же речь идет о факультативном содействии заказчика, то для защиты нарушенных прав подрядчика представляются достаточными существующие общие способы защиты гражданских прав, в частности, возмещение убытков.
О.В. Марковым в работе предложено отграничивать понятие «качество выполняемой подрядчиком работы» от понятия «качество выполненной работы (качество результата работы)». Во избежание получения ненадлежащего результата работы заказчик уже на стадии выполнения работы должен обладать ориентиром, позволяющим ему определить соответствие процесса выполняемой работы условиям договора или обычно предъявляемым требованиям. Именно таким ориентиром может выступить понятие «качество выполняемой работы». Понятие же «качество выполненной работы» по своему содержанию необходимо признать идентичным понятию «качество результата работы», поскольку в результате работы отражается весь процесс выполнения работы подрядчиком.
Экономические отношения по выполнению работ, направленных на создание новых вещей, и работ, не имеющих такой направленности, имеют важные отличия, предопределяющие различное юридическое содержание соответствующих правоотношений. Одним из основных таких отличий следует назвать то, что обычно стоимость работ, не направленных на создание новых вещей, значительно ниже стоимости самих вещей, в отношении которых выполняется работа. Кроме того, как правило, результат таких работ невозможно отделить от вещи, в отношении которой выполнялась работа.
В связи с наличием таких особенностей, предлагается развить дифференциацию правового регулирования перечисленных видов работ. Для этой цели в законе могут быть указаны те общие нормы о подряде, которые не подлежат применению к договорам подряда, не предусматривающим создание новых вещей. Например, представляется, что при выполнении не направленных на создание новых вещей работ подрядчику целесообразно не предоставлять возможность защиты своего нарушенного права за счет вещей, в отношении которых выполнялась работа. При этом речь идет как о возможности удержания подрядчиком названных вещей, так и о возможности их продажи при уклонении заказчика от приемки выполненной работы. Также для договоров подряда, не предполагающих создание новых вещей, может быть установлен ряд специальных положений.
На основе теоретических выводов и анализа практики применения гражданско-правовых норм формулируются изменения, которые целесообразно внести в статьи 709, 711-714, 717-719, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации [9, с. 220].
2.2 Риск в договоре строительного подряда
Исходя из даны полученных при анализе работы С.Н. Моркова к сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно - слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
- застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
- строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
- подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
- подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
- в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе "обязанности компании" предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.
Самое неприятное для дольщика - то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.
Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата [10, с. 256].
Рис, продиктованный непредусмотренной договором доплаты по данным Ю.А. Серкова. Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.
Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.
В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки - были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.
Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик - участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.
Невозможность расторгнуть договор. Чтобы избежать ситуации "без квартиры и без денег", особо обратите внимание на пункт "условия расторжения договора". Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.
Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор, уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить, не можете. В компании вам постоянно говорят: "Денег сейчас нет, приходите через неделю", а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано - какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег [12, с. 152].