Файл: Право на недвижимость и на земельные участоки.pdf

Итак, в первой главе работы мы установили, что гражданское законодательство не содержит определения земельного участка как объекта права собственности. Легальная дефиниция рассматриваемого понятия содержится в земельном законодательстве, которая включает единственный родовой признак, присущий только земельному участку, - границы. Отметили мы и тот факт, что часть земельного участка не может быть объектом права собственности.

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным гл. 2 ГК РФ, а также иными федеральными законами. Общие основания приобретения права собственности (в том числе в отношении земельного участка) установлены ст. 218 ГК РФ; иные основания возникновения права собственности на земельный участок предусмотрены ЗК РФ.

В настоящее время одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности на земельный участок является договор купли продажи. Он заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако если земельный участок приобретен в браке, то этот участок является общей совместной собственностью супругов, для отчуждения которой необходимо получить нотариальное согласие второго супруга (ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ).

Обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), для чего следует обратиться в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения земельного участка.

В договора купли-продажи земельного участка помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав» (ГК РФ), которые порождают как вещные права, так и права участников обязательственных отношений. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Имеются нормы ГК РФ, которые устанавливают особенности приобретения права собственности (глава 14 ГК), в том числе основания приобретения права собственности (ст. 18 ГК), а также права общей собственности (ст. 244 ГК).
Приоритет в регулировании земельных отношений имеют положения главы 17 ГК РФ, если они касаются приобретения права собственности на земельный участок, например нормы, посвященные приватизации или, наоборот, изъятию (выкупу) земельного участка, приобретению права собственности на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. ст. 273, 552 ГК), предоставлению прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК).
Прекращение права собственности граждан на земельный участок может быть осуществлено в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК), изъятия земельного участка в результате нарушения земельного законодательства (ст. 44 ЗК), реквизиции (ст. 51 ЗК), конфискации (ст. 50 ЗК).

Здесь в основе прекращения права собственности находятся решения публичных органов власти и соответствующие судебные решения о принудительном прекращении права.

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. К указанным основаниям также можно отнести:
- невозможность выдела в натуре земельного участка участнику долевой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ;
- признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 272 ГК).

Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда (ст. 278 ГК).

Основания приобретения права собственности еще называют титулами собственности, представляющими собой владение вещью, основанное на каком-либо праве, вытекающем из соответствующего юридического факта - титула, например право собственности, основанное на договоре купли-продажи. В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия, например в случае приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые подразделяются на две группы: первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего частного собственника земельного участка, например, когда его нет или он для приобретателя гражданина неизвестен, и производные, при которых право собственности на вещь приобретается по воле предшествующего собственника. В ст. 240 проекта ГК РФ определено, что при первоначальном приобретении право собственности устанавливается независимо от права предшествующего собственника. При производных способах приобретения права собственности на вещь всегда необходимо учитывать возможность существования прав на эту же вещь других лиц - несобственников, которые не утрачиваются при смене собственника вещи, как бы обременяя ее. Учет обременений ведут органы, уполномоченные на совершение соответствующих регистрационных действий с земельными участками, что дополнительно гарантирует действие общеизвестного правила о том, что никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. Подобные ограничения на первоначального приобретателя не распространяются.
Помимо общих положений о приобретении права собственности на земельные участки (ст. 8 ГК), ст. 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности на имущество как имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на земельный участок, который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, а в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Земельный участок может быть изъят у собственника для общественных и государственных нужд либо в наказание за использование земельных участков, противоречащее их рациональному и экологически безопасному использованию. Изъятие не может быть осуществлено произвольно, по свободному усмотрению публичных органов, т.е. без правовых оснований и без соблюдения установленных законом правил. Сам законодательный перечень принудительных оснований прекращения права собственности на земельные участки является закрытым. Так, подробный закрытый перечень оснований принудительного изъятия вещей у собственника дает также проект ГК РФ (например, ст. ст. 264, 265, 268 - 270, п. 4 ст. 280, 296, 296.4).

Собственник земельного участка отвечает за его содержание, платит за него налог до приобретения права собственности на него другим лицом, несет бремя содержания принадлежащего ему земельного участка. Собственник несет риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, настолько, насколько такой риск можно распространить на земельные участки.

В отношениях собственности тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и рисков, в том числе случайной гибели или порчи своего имущества (ст. 211 ГК), которые также составляют часть указанного «бремени». В силу прямого указания закона, следующего из Гражданского кодекса РФ, собственник обязан проявлять необходимую степень заботливости и осмотрительности, которая требуется по условиям гражданского оборота. В соответствии с этим ст. 210 ГК РФ специально подчеркивает, что собственник несет бремя содержания своего имущества (охрана, поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо.

В теории права проводят различие между правовыми ограничениями и ограничениями права. Их анализ делает возможным сделать вывод, что первые следует трактовать несколько шире. В литературе ограничение права определяется как "установление границ (пределов) их реализации и осуществления, предусмотренных законом в публичных и частных интересах, сдерживающих (стесняющих) полномочия правообладателей с помощью ограничительных мер (запретов, обязываний, приостановлений и т.п.) с целью гармоничного сочетания общественных, государственных и частных интересов". Существенным моментом, позволяющим разграничить рассматриваемые понятия, является то, что ограничение права собственности не связано с угрозами или лишением материальных ценностей. Как отмечается в литературе, "конституционное ограничение, по сути, означает изменение содержания (объема) субъективного права".

Гражданский кодекс РФ не устанавливает в большинстве случаев четких требований по условиям свободного осуществления прав собственника земельного участка, ограничиваясь указаниями соблюдения прав и законных интересов иных лиц. Как отмечает С.Г. Шевцов, "перечислить все возможные юридические конструкции такого осуществления, равно и нарушений требования, закона невозможно. Большинство правовых институтов, посредством которых ограничивается свободное усмотрение на основе принципа добросовестности, можно свести к недопустимому осуществлению права". Этот вывод справедлив и касается обсуждаемого вопроса. Нарушения землепользования при осуществлении права частной собственности часто связаны с недобросовестным отношением к земельному участку как особому благу, что диктует установление оснований ограничения и прекращения права собственности.

Земельные участки могут быть ограничены в обороте федеральными законами на основании ст. 129 ГК РФ. Поскольку указанные нормы расположены в подразделе 3 ГК РФ, посвященном объектам гражданских прав, то их следует отнести к ограничениям гражданских прав, устанавливаемых в отношении объекта. Так, например, ст. 27 ЗК РФ определяет в соответствии со ст. 129 ГК РФ земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте.

В соответствии с действующим законодательством земельные участки по критерию оборотоспособности могут подразделяться на участки: 1) изъятые из оборота; 2) ограниченные в обороте; 3) не ограниченные в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность граждан и быть объектами сделок с их участием. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность граждан, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Остальные земельные участки следует отнести к вещам, не ограниченным в обороте.

Такие характеристики земельного участка гражданина-собственника, как целевое назначение, разрешенное использование, зонирование, к критерию оборотоспособности не относятся.

Нередко в теории и практике встречаются случаи отождествления или смешения понятий "ограничение" и "обременение". В литературе справедливо отмечается, что действующее законодательство и юридическая наука не определили четкие критерии отнесения различных правовых стеснений собственников и обладателей иных гражданских правомочий к разряду обременений или ограничений.
Одни авторы считают, что термины "ограничение" и "обременение" являются синонимами и разняться лишь лексически: когда говорят о правах, то они ограничиваются, а когда об имуществе - оно обременяется. Другие авторы полагают, что обременению подлежит объект права (на один объект помимо основного права могут устанавливаться дополнительные права), а ограничено может быть только существующее право на объект, нового правомочия при ограничении не возникает. Третьи отмечают, что об ограничениях можно говорить, когда речь идет о субъектах прав, а обременяются исключительно объекты прав, например земельный участок.

Ряд исследователей в области вещных прав ограничениями права собственности считают ограниченные вещные права на земельные участки.
Однако подавляющее большинство исследователей в качестве критерия разграничения понятий "ограничение" и "обременение" прав называют присутствие или отсутствие воздействия третьих лиц. Так, Т.Г. Веретило полагает, что обременения права собственности представляют собой такую правовую конструкцию, в силу которой третьи лица приобретают некоторые правомочия или их часть в отношении имущества собственника (например, право владения и пользования при заключении договора аренды, право ограниченного пользования при установлении сервитута и др.). Фактически часть полномочий собственника имущества передается управомоченному третьему лицу, в связи с чем собственник утрачивает некоторые из предоставляемых ему законом возможностей реализации права собственности либо осуществляет их с учетом прав и законных интересов данного третьего лица.

В ряде случаев наблюдается определенное смешение понятий "обременение" и "ограничение". Например, А.А. Савельев считает, что ограничениями права собственности являются стеснения, затруднения собственника в осуществлении его субъективного права с целью обеспечения защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Указанные ограничения устанавливаются законом, а также договором в предусмотренных законом случаях, в отличие от обременений, возлагаемых на себя самим собственником. В этом определении невозможно четко выявить отличия исследуемых категорий. Так, сервитут может устанавливаться не только по соглашению с собственником соседнего земельного участка, но и в судебном порядке в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Поэтому говорить исключительно о добровольном возложении на себя собственником обременений некорректно.

В литературе отмечается, что от понятия частного сервитута как вещного права следует отличать публичный сервитут, которые правильнее отнести к ограничениям права собственности, поскольку устанавливаются в силу закона, представляя собой пределы реализации права. Они возникают в легально-административном, а не договорном порядке, т.е. их возникновение связано с прямым указанием закона не в пользу конкретного субъекта, а в пользу неопределенного круга лиц. К числу таких "публичных сервитутов" следует отнести установленные законом ограничения пользования земельным участком на основании общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Указанные ограничения не являются субъективными гражданскими правами, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и устанавливаются в общественных интересах, а не в интересах отдельных субъектов.
В последние годы проблемы ограничений права собственности приобретают особую актуальность в связи с возрастающим вмешательством государства в частноправовые отношения. Как отмечает В.П. Камышанский, общие подходы к ограничениям гражданских прав, к сожалению, позволяют правоприменителям на практике достаточно расширительно толковать свое право накладывать всевозможные ограничения на права собственников путем принятия различного рода актов нормативного и ненормативного характера.