Файл: 2. Правовой статус сторон договора аренды. Изменение и расторжение арендных правоотношений.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 19
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
2.Правовой статус сторон договора аренды. Изменение и расторжение арендных правоотношений
2.1 Права и обязанности арендатора
1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст. 615 ГК).
2) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст. 614 ГК).
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.[60]
3) Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК).
Пункт 2 ст. 616 ГК возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).[61]
В 1 статьи 616 ГК арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Закрытое акционерное общество «Авиационная компания «Полет» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Минобороны России и Минимуществу России о понуждении произвести зачет затрат истца на восстановительный ремонт арендуемого у ответчиков воздушного судна Ан-124 в погашение арендных платежей на сумму 255395983 рубля.
Между Минимуществом России, обществом и Минобороны России, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, заключен договор аренды, согласно которому обществу сдано в аренду сроком на 3 года названное воздушное судно.
По договору аренды обществу предоставлено право своими силами произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, осуществить восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей судна.
Минобороны России передало воздушное судно обществу по акту приема-передачи, в котором отражены качественные недостатки судна.
Ремонтные работы на воздушном судне осуществлялись ЗАО «Авиастар-СП», передавшим обществу в июне 2000 года судно после ремонта по акту передачи.
Общество направляло письма в Минимущество России и Минобороны России с просьбами о проведении зачета понесенных затрат на ремонт воздушного судна в счет арендных платежей.
Поскольку зачет не был осуществлен, общество обратилось в арбитражный суд с иском о его проведении в размере 330585153 рублей 73 копеек в счет суммы арендных платежей, составляющей 88526072 рубля 85 копеек. Как видно, сумма возмещения затрат значительно превышает сумму арендной платы, указанной истцом.
Удовлетворяя основной иск, суд сослался на пункт 1 статьи 616 ГК, согласно которому арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы.
Суд, не определив характер исковых требований, произвел зачет всей суммы затрат, а не только восстановительного ремонта, в том числе в счет будущих арендных платежей. Кроме того, суд не учел требований статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Договором аренды установлена договорная арендная плата в размере рублевого эквивалента 5030 долларов США за каждый час фактического налета воздушного судна. Безусловное подлежащее оплате минимальное время полета составляет 25 часов в месяц. Арендные платежи осуществляются ежемесячно.
В пункте 2.3.6 договора аренды стороны оговорили, что засчитываются в счет арендной платы лишь затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей судна и на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами.
Дополнительного соглашения, подписанного сторонами и содержащего условие о суммах однородных требований, подлежащих зачету, суду не представлено, поэтому суд не мог установить, возможен ли вообще зачет в данном деле.
Поскольку арендные платежи не поступили, Минобороны России заявило встречный иск, полагая, что зачет в счет арендной платы в силу пункта 2.3.6 договора аренды возможен лишь с сумм затрат общества, возникших у него от первоначального восстановительного ремонта судна, а не всех понесенных обществом затрат.
Принимая решение по встречному иску, суд неправильно истолковал положения названного пункта договора, включив в сумму первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей судна всю сумму проведенных работ на судне.[62]
4) Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК).
5) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).
Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
В ч. 2 ст. 622 ГК урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.
Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.
Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.[64]
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.
В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.
Таким образом, в обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.