Файл: Gongalo_M__Nastolnaya_kniga_notariusa_-_Modern.doc

3. Автомашина сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора ¹⁸⁴. 

4. Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 36000 (Тридцать шесть тысяч) рублей, уплачиваемых Арендатором Арендодателю по 1000 (Одной тысяче) рублей наличными деньгами ежемесячно не позднее 10-го числа каждого следующего месяца. 

5. Эксплуатационные расходы в сумму арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором отдельно. 

6. Арендодатель обязан:

6.1. Не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора предоставить автомашину Арендатору во владение и пользование с составлением передаточного акта, в котором будет отражено фактическое состояние автомашины на момент его составления. Арендодатель не отвечает за недостатки сданной в аренду автомашины, которые были либо должны были быть обнаружены Арендатором при передаче объекта настоящего договора. В случае непредоставления автомашины в указанный срок Арендодателя автомашину с возмещением убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 

6.2. Не производить в какой бы то ни было форме отчуждение объекта настоящего договора до окончания срока действия настоящего договора. 

7. Арендатор обязан:

7.1. Использовать полученную в аренду автомашину в соответствии с условиями настоящего договора и назначением транспортного средства, поддерживать надлежащее состояние автомашины, содержать ее в исправности, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт, устранять последствия аварий и повреждений, возникших по вине Арендатора либо третьих лиц ¹⁸⁵. 

7.2. Осуществлять эксплуатацию автомашиной своими силами: управлять указанной автомашиной; следить за ее техническим состоянием; быть представителем Арендодателя в органах ГАИ (ГИБДД); проходить технический осмотр; производить замену номерных агрегатов; получать дубликаты регистрационных документов и знаков; подавать заявления и иные документы; расписываться и выполнять все прочие действия, связанные с эксплуатацией автомашины. 

7.3. Нести расходы на содержание автомашины, а также расходы, возникающие в связи с ее эксплуатацией. 

7.4. Не позднее следующего дня после подписания настоящего договора заключить договор страхования автомашины, а также договор страхования своей ответственности. 

8. Арендатор вправе сдавать арендованную автомашину в субаренду, а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры только с предварительного согласия Арендодателя, совершенного в письменной форме ¹⁸⁶. 

9. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам в процессе эксплуатации автомашины, в соответствии с законом несет Арендатор. 

10. Передача автомашины в аренду подтверждается передаточным актом, составляемым сторонами не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора. 

11. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Арендатор: 

11.1. Пользуется автомашиной с существенным нарушением условий договора.

11.2. Существенно ухудшает состояние автомашины.

11.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

11.4. Не производит капитального ремонта автомашины.

12. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда: 

12.1. Арендодатель не предоставляет автомашину в пользование Арендатора либо создает препятствия пользованию ею в нарушение условий настоящего договора. 

12.2. Переданная Арендатору автомашина имеет существенные недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора и составлении передаточного акта, при этом не могли и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра автомашины. 

12.3. Автомашина в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

13. Арендодатель ставит Арендатора в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении автомашины, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением до заключения настоящего договора автомашина никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит. 

14. Изменение условий настоящего договора или его расторжение может иметь место только по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 11 и 12 настоящего договора. 

15. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Арендатор.

16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых вместе с подлинными документами, на основании которых он удостоверен, хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. и по одному экземпляру выдается каждой из сторон. 

Подписи: 

Глава 19. УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Действующее законодательство различает договоры социального (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) и коммерческого (в иных разновидностях жилищного фонда) найма жилого помещения.

В нотариальном порядке по желанию сторон оформляются именно договоры коммерческого найма жилых помещений, поэтому имеет смысл рассмотреть требования, предъявляемые к данному виду жилищного найма.

§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения

1. Объект договора коммерческого найма жилого помещения

Объектом договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это может быть квартира, жилой дом, комната в квартире или в жилом доме. Пригодность для постоянного проживания в объекте жилищного найма определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, и предполагает возможность пользоваться данным объектом независимо от сезонно-климатических условий, а также соответствие его определенным строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным техническим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК: общими помещениями дома, механическим, санитарно-техническим, электрическим и иным оборудованием, обслуживающим более одной квартиры, и т.п.

2. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения заключается между физическими лицами.

Юридические лица участвуют в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

3. Форма договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Как правило, стороны договора ограничиваются при этом простой письменной формой. Вместе с тем договоры коммерческого найма жилых помещений достаточно распространены и в нотариальной практике.

Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения. Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 29 августа 1989 г. N 5, Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10). Таким образом, при заключении договора жилищного найма у наймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) права собственности. В соответствии же с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор найма жилого помещения подлежит представлению в органы государственной регистрации недвижимости для соответствующей регистрации возникшего ограничения прав на объект договора.

4. Основные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Как уже отмечалось, договор найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.

Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.

Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.

Так, в основные обязанности наймодателя входит:

– передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;

– осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п.

Основными обязанностями нанимателя являются:

– использование жилого помещения только для проживания;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

– своевременное внесение платы за жилое помещение;

– самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п.

Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное.

Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.