Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова»


Кафедра экспертизы и управления недвижимостью


РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА
по дисциплине: «Правовые и управленческие задачи в строительстве»

на тему: «Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта

«Торгово-деловой центр в г. Белгороде»
Выполнил:

студент гр. МДАС-221

Чехонадских Н.Н.

Проверил:

к.э.н., доц. кафедры ЭУН

Урсу И.В.


Белгород 2023

Содержание

Введение 3

Глава 1. Анализ рынка офисной недвижимости 7

1.1. Экономические показатели сегмента. Строительство 7

1.2. Сектор продаж 7

1.3. Сектор аренды 20

2. Анализ рынка торговой недвижимости. Экономические показатели сегмента. Строительство 23

2.1. Street Retail. Сектор продаж 23

2.2. Street Retail. Сектор аренды 31

3. Анализ рынка производственно-складской недвижимости 33

3.1. Сектор продаж 33

3.2. Сектор аренды 37

4. Анализ рынка земли 39

Глава 2. Определение сметной стоимости строительства

Глава 3. Экономическая эффективность инвестиционно-строительного проекта

Заключение 46

Библиографический список 48

Введение

Город Белгород – субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Расстояние от Белгорода до Москвы – 695 км.



Рисунок 1.1 – Карта федеральных округов и Центрального федерального округа Российской федерации
Белгородская область граничит с 2 областями: Курской и Воронежской.

Город Белгород является административным центром Белгородской области.

Дата образования Белгородской области – 1954 Площадь территории – 27,1 тыс. км²

---

Численность населения (оценка на 01 января 2022 г.) – 1 531,9 тыс. чел.

Плотность населения (на 01 января 2022 г.) – 56,5 чел. на 1 км². Территориальное деление Белгородской области на 01 января 2022 г.:

муниципальные районы – 13, число городских округов – 9.

Наиболее крупные города (численность населения по оценке на 1 января 2022г., тыс. человек) [18].

Белгород	391,8
Старый Оскол	222,6
Губкин	85,6
Шебекино	39,7
Алексеевка	37,0

Валуйки

34,2

Рисунок 1.2 – Карта Белгородской области и города Белгорода

Социально-экономическое положение г. Белгорода. Численность постоянного населения городского округа г. Белгород по состоянию на 1 января 2022 г. составила 391 804 чел., что составляет 25,57 % населения области.

Таблица 1.1 – Основные социально-экономические показатели Белгородской области и города Белгорода в 2022г. [18, с. 21]

	Численность населения (по оценке, на 1 января 2022г.), человек	Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, рублей	Инвестиции в основной капитал, млн. рублей
Белгородская область	1 531 917	41 774,7	102 348,5
Городской округ г. Белгород	391 804	47 452,4	28 120,0

---

Стоит разобраться в самом понятии «недвижимость». Согласно ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», так же относятся «жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

Классификация объектов недвижимости подразделяется на естественные (природные) и искусственные объекты (постройки). К естественным объектам относятся:

• 
  земля и земельные участки;
  
• 
  леса и многолетние насаждения;
  
• 
  участки недр и водные объекты.
  

К искусственным (постройкам):

• 
  жилая недвижимость;
  
• 
  коммерческая недвижимость;
  
• 
  общественная недвижимость.
  

Рассмотрим, что же такое «коммерческая недвижимость» и выясним ее отличительные особенности. Так как законодатель не дает легального определения коммерческой недвижимости, то, будем обращаться к авторам, которые посвятили свои работы исследованию рассматриваемого понятия.

М.В. Бычкова, исследуя данный вопрос, пришла к следующему выводу: «коммерческая недвижимость» — это «недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в будущем)» [2, с. 90].

Для О.В. Мезенцевой, «коммерческой недвижимостью» является «разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс» [3, с. 8].

Что же касаемо объектов недвижимости, то А. Н. Асаул подразделяет их на две группы. К первой группе он относит объекты, приносящие доход — «объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты» [4, с. 51], а ко второй – объекты, способствующие извлечению какой-либо прибыли — «логистические и складские комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и другие объекты» [4, с. 55].

---

Таким образом, цель приобретения объекта коммерческой недвижимости — получение денежного дохода в течение продолжительного времени. А чтобы пользоваться данным объектом, необходимо совершать активные действия, то есть управлять им.

Исходя из представленных выше определений, можно сказать, что коммерческая недвижимость является «объектом нежилого фонда, поэтому к данному понятию нельзя относить объекты, которые предназначены для удовлетворения личных нужд владельца объекта недвижимости» [5].

Разобравшись с понятиями, перейдем к рассмотрению экономического положения г. Белгорода. «Оборот организаций всех видов экономической деятельности по городскому округу за первое полугодие 2022 г. составил

2 094,1 млрд. руб.» [7] и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года уменьшился на 15,6 % [7].


Рисунок 1.3 – Оборот организаций по видам экономической

деятельности с наибольшими и наименьшими значениями
Сметная стоимость объекта «Торгово-деловой центр в г. Белгороде» определена на основе укрупненных показателей стоимости строительно-монтажных работ на единицу измерения зданий различного назначения (в уровне цен на 01.01.2000 г.). Корректировка сметной стоимости объекта аналога производится по результатам архитектурного и конструктивного сравнения, оцениваемого и аналогичного проектов с определением коэффициентов корректировки на архитектурные отличия и составлением локальных смет на дополнительные строительно-монтажные работы (СМР), не учитываемые проектом-аналогом и определяемые конструктивными отличиями от объекта-аналога.

Локальные сметы составлены в нормах и ценах 2000 г. на основе сборников федеральных единичных расценок на строительные работы (ФЕР 81–2001), федеральных единичных расценок на ремонтные работы (ФЕРр 81–2001), федеральных сборников средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ФСССЦ), федерального сборника сметных цен на перевозки грузов для строительства по Белгородской области ФСЦ 81–0–2001. Часть 1.

Сметная стоимость СМР определена в соответствии с методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81–35.2004. Накладные расходы и сметная прибыль приняты в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов по видам работ (МДС 81–33.2004; МДС 81–25.2001) соответственно со следующими нормативами накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР, % от сметной стоимости работ:

---

На новое строительство	Накладные расходы	Сметная прибыль
Земляные работы: - механизированным способом - ручным способом	95 80	50 45
Свайные работы	130	80
Бетонные и железобетонные, монолитные конструкции: - промышленное строительство - гражданское строительство	105 120	65 77
Бетонные и железобетонные, сборные конструкции: - промышленное строительство - гражданское строительство	130 155	85 90
Конструкции из кирпича	122	85
Металлические конструкции	90	85
Деревянные конструкции	118	63
Полы	123	75
Кровли	120	65
Наружные санитарно-технические работы	130	89
Внутренние санитарно-технические работы	128	83
Внутренние электротехнические работы	100	65
Защита строительных конструкций и оборудования от коррозии	90	70
Теплотехнические работы	100	60
Отделочные работы	105	55

Пересчет стоимости в текущий уровень цен осуществляется со следующими индексами Минстроя РФ на 1 квартал 2023 г. для Белгородской области: строительно-монтажные и пусконаладочные работы — 7,63[5]; оборудование — 5,34[13]; проектные работы — 5,32 [14]; прочие работы и затраты — 14,17 [13].

Объемы работ для корректировки сметной стоимости оцениваемого объекта определены на основе имеющейся проектной документации.

---