Файл: Теория ипотечного кредитования 6 Понятие Ипотека 6.docx

В качестве целевых индикаторов, характеризующих эффективность функционирования системы земельно-ипотечного кредитования, могут быть использованы следующие показатели:

- темпы роста инвестиций в сельскохозяйственной продукции;

- повышение урожайности основных сельскохозяйственных угодий;

- состава земель сельскохозяйственного назначения;

- просроченная задолженность по кредитным договорам, исполнение обязательств, по которым обеспечено ипотекой земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В качестве базовых составляющих предусматривается:

- создание нормативной правовой основы, обеспечивающей возможность развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, создание необходимой инфраструктуры и доступ к информации всех профессиональных участников ипотечного рынка;

- стимулирование финансовых институтов, обеспечивающее динамичное развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредитов за счет вторичного рынка.

Сформированная в соответствии с предложенным методологическим подходом система земельно-ипотечного кредитования будет самодостаточной системой, не требующей значительного государственного финансирования.

---

Глава 3. Земельно-кадастровая информация для целей ипотечного кредитования

3.1. Процедура оформления ипотечного кредитования земельных участков

Основное отличие ипотеки на землю от обычной – перевернутый порядок действий. Если вы задумали купить квартиру, то, прежде чем идти в банк, вы присмотрите несколько подходящих для вас вариантов жилплощади, и только потом отправитесь подавать заявку. Но если вы планируете покупку в кредит земельного участка, разумнее будет сначала выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия. Такой способ поиска земли поможет вам сократить сроки покупки.

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

1. 
   Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
   

2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом.

3. Хорошо развитая инфраструктура.

4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства. Хорошо, если выбранный вариант находится в черте города: многие банки очень не любят сельскохозяйственные земли.

5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.

6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.

7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.

8. Банки отдают предпочтения земельным участкам, к которым возможно подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.

9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк. В основном участок от 6-ти соток.

---

10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.

11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.

12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.

13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

14. Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Ипотека на земельный участок может быть оформлена в несколько простых шагов:

• 
  Выбор отделения банка, где вы собираетесь брать ипотеку, и ознакомление с требованиями банка к земельному участку.
  
• 
  Выбор земельного участка (а лучше – нескольких), удовлетворяющего все требования банка.
  
• 
  Подача заявки и одобрение банком земельного участка и в целом заявки на ипотеку.
  
• 
  Подготовка и сбор документов на земельный участок, проверка их банком.
  
• 
  Если никаких нареканий документы у банка не вызвали – получение кредитных средств и приобретение земельного участка.
  

Основные документы, которые понадобятся вам для получения ипотеки на землю:

1. 
   Свидетельство о собственности на земельный участок;
   
2. 
   План земли (в нем должны быть: кадастровый номер, сведения о расположении участка, цена, площадь, вид использования, категория);
   
3. 
   Разрешение органов попечительства и опеки – только в том случае, если земельный участок состоит в долевой или полной собственности у несовершеннолетнего;
   
4. 
   Согласия всех совладельцев земельного участка (например, обоих супругов);
   
5. 
   Отчет эксперта о земельном участке;
   

Справка, подтверждающая отсутствие на земельном участке каких-либо строений.

3.2. Экономическое обоснование ипотечного кредитования г. Тамбов

Для оформления долгосрочных банковских кредитов на земельные участки, банки пользуются земельно-кадастровой информацией для более точного изучения земельных участков и их реальной номинальной стоимости. Земельно-кадастровая информация является одним из государственных информационных ресурсов и играет важную роль в регулировании земельных отношений, управлении земельными ресурсами, земельном налогообложении. Предметом исследования выступают субъекты ипотечного кредитования с имеющимися у них предложениями по ипотечному кредитованию земельных участков: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

---

В городе Тамбов большое количество банков осуществляют различные виды кредитования населения.

Предоставлением ипотечного кредитования земельных участков осуществляют 16 кредитных учреждений.

Основное отличие ипотечного кредитования на землю от обычного – перевернутый порядок действий. При планировании покупки в кредит земельного участка, разумнее выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия.

Основными условиями выдачи ипотеки на земельный участок: а) принадлежность к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства, б) нахождение земельного участка в черте города (банки реже кредитуют под сельскохозяйственные земли); в) площадь не меньше установленной требованиями банка (в основном участок от шести соток); г) земельный участок должен стоять на кадастровом учете; д) продавец должен являться собственником земельного участка. Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне, либо находиться вблизи от экологически опасных предприятий, а также, если на него наложены обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.

Рассмотрим ипотечное кредитование земельного участка с разрешенным видом использования - под ИЖС, с рыночной стоимостью 1500000 рублей, в городе Тамбов. Предложения банковских учреждений отличаются между собой ставками, размером первоначального взноса и итоговым ежемесячным платежом по ипотечному кредитованию (табл. 9). Следовательно, у них будет отличаться переплаты по общей сумме кредита.

Таблица 9. Сравнительный анализ предложений по банковским учреждениям

УСЛОВИЯ	ПАО "СБЕРБАНК"	АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК"	ПАО "ВТБ"
Стоимость земельного участка	1500000 руб.	1500000 руб.	1500000 руб.
Ставка, %	11,1%	13,5%	11,5%
Первоначальный взнос	25%	15%	40%
Переплата	1680306,24руб.	2310120руб.	1403520руб.
Общая сумма к возврату	2805306,24руб.	3585120руб.	2303520ру.

---

Важным критерием при выборе предложений от банков играет размер ежемесячного платежа по ипотечному кредитованию. В банке ВТБ ежемесячный платеж составит - 9598 руб. Отрицательным фактором является большой процент первоначального взноса - 40%. У Россельхозбанка самый низкий процент первоначального взноса -15%. Но при такой же сумме кредитования 1500000 руб. самыми высокими будут: процентная ставка по кредиту 13,5 % годовых и размер ежемесячного платежа 14938 руб.

Наибольшая сумма переплаты при ипотечном кредитовании земельного участка в Россельхозбанке - 2310120 руб. Наименьшая переплата в ВТБ банке - 1403520 руб.

Самым выгодным остается предложение от Сбербанка. При оформлении ипотечного кредитования земельного участка в сумму 1500000 руб. под 11,1% годовых, сроком на 20лет, при первоначальном взносе 25%, сумма ежемесячного платежа составит - 11688, 78 руб. Это самый оптимальный вариант расчета ипотечного кредитования, с учетом процентной ставки ипотечного кредитования и первоначальном взносе в 25% от суммы кредита.

В экономическом отношении ипотека земельных участков - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

При многих плюсах, основная проблема ипотеки земельных участков - это нестандартный залоговый объект. Поэтому многие банки завышают процентную ставку, ужесточают требования к земельному участку, требуют внести большой залоговый процент по ипотечному кредитованию земельного участка. Решением доступности земельной ипотеки лежит в сфере государственной поддержки. Когда государство разрабатывает больше социальных программ для реализации ипотечного кредитования под более выгодную процентную ставку, а также помощи частичного погашения кредита различным категориям населения (материнский капитал, военная ипотека).

3.3 Итоги реализации «Льготной» и «Сельской ипотеки» в Тамбовской области

В связи с вступлением в силу 02.05.2020 постановления Правительства от 23.04.2020 № 566 "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году", жители Тамбовской области имеют возможность приобрести жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, размер которой составляет не более 6,5% годовых.

---