Файл: 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.12.2023
Просмотров: 148
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.
Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A
| Доходы от аренды | Ед. измер. | Нач.2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Ставка арендной платы | т.р./м2/год | | 7,2 | 7,92 | 8,71 | 9,58 | 10,54 | 11,60 |
| Арендуемая площадь | м2 | | | 1028,4 | 1028,4 | 1028,4 | 1028,4 | 1028,4 |
| Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 8144,93 | 8959,42 | 9855,36 | 10840,90 | 11924,99 |
| Коэффициент загрузки | | | | 0,85 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| Потери дохода | тыс. руб | | | 1221,7 | 447,97 | 492,77 | 542,04 | 596,25 |
| Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 6923,1 | 8511,45 | 9362,59 | 10298,8 | 11328,7 |
| Ставка арендной платы | т.р/м2/год | | 4,8 | 5,28 | 5,81 | 6,39 | 7,03 | 7,73 |
| Арендуемая площадь | м2 | | | 221,64 | 221,64 | 221,64 | 221,64 | 221,64 |
| Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 1170,26 | 1287,29 | 1416,01 | 1557,61 | 1713,38 |
| Коэффициент загрузки | | | | 0,90 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| Потери дохода | тыс. руб | | | 117,03 | 64,36 | 70,80 | 77,88 | 85,67 |
| Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 1053,2 | 1222,92 | 1345,21 | 1479,73 | 1627,71 |
| Всего ПВД | тыс. руб | | | 9315,1 | 10246,7 | 11271,3 | 12398,5 | 13638,3 |
| Всего ЭВД | тыс. руб | | | 7976,4 | 9734,37 | 10707,8 | 11778,5 | 12956,4 |
| Расчет финансовых результатов | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 7976,4 | 9734,37 | 10707,8 | 11778,5 | 12956,4 |
| Эксплуатацион-ные расходы | тыс. руб | | | -1318,9 | -1384,9 | -1468,0 | -1556,1 | -1665,0 |
| Процент за привлеченный капитал | тыс. руб | | -504 | -504 | -453,6 | -403,2 | -352,8 | -302,4 |
| Оперативный чистых доход | тыс. руб | | -504 | 6153,4 | 7895,83 | 8836,57 | 9869,67 | 10989,0 |
| Амортизация | тыс. руб | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 |
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. руб | | -504 | 5904,4 | 7646,83 | 8587,57 | 9620,67 | 10740,0 |
| Налог на прибыль | тыс. руб | | | -1417,0 | -1835,2 | -2061,0 | -2308,9 | -2577,6 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. руб | | -504 | 4487,3 | 5811,59 | 6526,55 | 7311,71 | 8162,40 |
| Обслуживание долга | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Заемный капитал в начале года | тыс.руб | | 4200 | 4200 | 3780 | 3360 | 2940 | 2520 |
| Погашение долга в конце года | тыс.руб | | | 420 | 420 | 420 | 420 | 420 |
| Заемный капитал в конце года | тыс.руб | | | 3780 | 3360 | 2940 | 2520 | 2100 |
| Процент от стоимости в начал года | тыс.руб | | 504 | 504 | 453,6 | 403,2 | 352,8 | 302,4 |
| Стоимость недвижимости | | | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
| Цена продажи недвижимости в конце года | тыс. руб | | 35001 | 52501 | 78752,5 | 118128 | 177193 | 265789 |
| Налоговые отчисления | тыс. руб | | | | | | | -37210 |
| Выплаты долга за привлеченный капитал | тыс. руб | | | | | | | -2100 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости | 226479 | |||||||
| Расчет кассовых поступлений | | Нач.2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Начальная стоимость недвижимости | | -12700 | | | | | | |
| Инвестиции в строительство | | -5000 | | | | | | |
| Заемный капитал | | 4200 | | | | | | |
| Погашение займа | | | | -420 | -420 | -420 | -420 | -420 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | | | -504 | 4487,3 | 5811,59 | 6526,55 | 7311,71 | 8162,40 |
| Амортизационные отчисления | | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 |
| Цена продажи недвижимости | | | | | | | | 265789 |
| Налоговые отчисления | | | | | | | | -37210 |
| Платежи по займу | | | | | | | | -2100 |
| Кассовые поступления | | -13500 | -504 | 3818,3 | 5142,59 | 5857,55 | 6642,71 | 233972 |
Таблица 2.2. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных площадей и площадей под кафе по варианту B
| | Доходы от аренды | Ед. измер. | Нач.2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 1 | | | | | | | | | |
| Аренда офисных площадей | |||||||||
| 1 | Ставка арендной платы | т.р./м2/год | | 4,8 | 5,28 | 5,81 | 6,39 | 7,03 | 7,73 |
| 2 | Арендуемая площадь | м2 | | | 1166,8 | 1166,8 | 1166,8 | 1166,8 | 1166,87 |
| 3 | Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 6161,0 | 6777,1 | 7454,9 | 8200,3 | 9020,43 |
| 4 | Коэффициент загрузки | | | | 0,90 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| 5 | Потери дохода | тыс. руб | | | 616,11 | 338,86 | 372,74 | 410,02 | 451,02 |
| 6 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 5544,9 | 6438,3 | 7082,1 | 7790,3 | 8569,41 |
| Аренда помещений под кафе | |||||||||
| 1 | Ставка арендной платы | т.р/м2/год | | 7,8 | 8,58 | 9,44 | 10,38 | 11,42 | 12,56 |
| 2 | Арендуемая площадь | м2 | | | 83,88 | 83,88 | 83,88 | 83,88 | 83,88 |
| 3 | Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 719,69 | 791,66 | 870,83 | 957,91 | 1053,70 |
| 4 | Коэффициент загрузки | | | | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 5 | Потери дохода | тыс. руб | | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 6 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 719,69 | 791,66 | 870,83 | 957,91 | 1053,70 |
| | Всего ПВД | тыс. руб | | | 6880,7 | 7568,8 | 8325,7 | 9158,3 | 10074,1 |
| | Всего ЭВД | тыс. руб | | | 6264,66 | 7229,98 | 7952,98 | 8748,28 | 9623,11 |
| | Расчет финансовых результатов | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 1 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 6264,6 | 7229,9 | 7952,9 | 8748,2 | 9623,11 |
| 2 | Эксплуатационные расходы | тыс.руб | | | -2731,49 | -2868,06 | -3040,15 | -3222,56 | -3448,14 |
| 3 | Процент за привлеченный капитал | тыс. руб | | -558 | -558 | -502,2 | -446,4 | -390,6 | -334,8 |
| 4 | Оперативный чистых доход | тыс. руб | | -558,00 | 2975,1 | 3859,7 | 4466,4 | 5135,1 | 5840,17 |
| 5 | Амортизация | тыс. руб | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 |
| 6 | Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. руб | | -558,00 | 2726,1 | 3610,7 | 4217,4 | 4886,1 | 5591,17 |
| 7 | Налог на прибыль | тыс.руб | | | -654,28 | -866,57 | -1012,1 | -1172,6 | -1341,88 |
| 8 | Финансовый результат после уплаты налога | тыс. руб | | -558,00 | 2071,8 | 2744,1 | 3205,2 | 3713,4 | 4249,29 |
| | Обслуживание долга | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 1 | Заемный капитал в начале года | тыс. руб | | 4650 | 4650 | 4185 | 3720 | 3255 | 2790 |
| | Погашение долга в конце года | тыс. руб | | | 465 | 465 | 465 | 465 | 465 |
| 2 | Заемный капитал в конце года | тыс. руб | | | 4185 | 3720 | 3255 | 2790 | 2325 |
| | Процент от стоимости в начал года | тыс. руб | | 558 | 558 | 502,2 | 446,4 | 390,6 | 334,8 |
| | Стоимость недвижи-мости | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 1 | Цена продажи недвижимости в конце года | тыс. руб | | 35021 | 52531 | 78797 | 118195 | 177293 | 265940 |
| 2 | Налоговые отчисления | тыс. руб | | | | | | | -37231,7 |
| 3 | Выплаты долга за привлеченный капитал | тыс. руб | | | | | | | -2325 |
| | Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости | 226384 | |||||||
| | Расчет кассовых поступлений | Нач.2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1 | Начальная стоимость недвижимости | | -12700 | | | | | | |
| 2 | Инвестиции в строительство | | -6000 | | | | | | |
| 3 | Заемный капитал | | 4650 | | | | | | |
| 4 | Погашение займа | | | | -465 | -465 | -465 | -465 | -465 |
| 5 | Годовые финансовые результаты после уплаты налога | | | -558,00 | 2071,8 | 2744,1 | 3205,2 | 3713,4 | 4249,29 |
| 6 | Амортизационные отчисления | | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 |
| 7 | Цена продажи недвижимости | | | | | | | | 265940,72 |
| 8 | Налоговые отчисления | | | | | | | | -37231,7 |
| 9 | Платежи по займу | | | | | | | | -2325 |
| | Кассовые поступления | | -14050 | -558,00 | 1357,8 | 2030,1 | 2491,2 | 2999,4 | 229919 |
Таблица 2.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C
| № | Доходы от аренды | Ед. измер. | Нач. 2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
| Аренда площадей спорткомплекса | ||||||||||
| 1 | Ставка арендной платы | т.р./м2/год | | 5,4 | 5,94 | 6,53 | 7,19 | 7,91 | 8,70 | |
| 2 | Арендуемая площадь | м2 | | | 1158,7 | 1158,7 | 1158,76 | 1158,7 | 1158,76 | |
| 3 | Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 6883,0 | 7571,3 | 8328,47 | 9161,3 | 10077,4 | |
| 4 | Коэффициент загрузки | | | | 0,90 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |
| 5 | Потери дохода | тыс. руб | | | 688,30 | 378,57 | 416,42 | 458,07 | 503,87 | |
| 6 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 6194,7 | 7192,7 | 7912,05 | 8703,2 | 9573,58 | |
| Аренда площадей под кафе | ||||||||||
| 1 | Ставка арендной платы | т.р/м2/год | | 7,8 | 8,58 | 9,44 | 10,38 | 11,42 | 12,56 | |
| 2 | Арендуемая площадь | м2 | | | 67,43 | 67,43 | 67,43 | 67,43 | 67,43 | |
| 3 | Потенциальный валовой доход | тыс. руб | | | 578,55 | 636,40 | 700,04 | 770,05 | 847,05 | |
| 4 | Коэффициент загрузки | | | | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| 5 | Потери дохода | тыс. руб | | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 6 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 578,55 | 636,40 | 700,04 | 770,05 | 847,05 | |
| | Всего ПВД | тыс. руб | | | 7461,5 | 8207,7 | 9028,52 | 9931,3 | 10924,5 | |
| | Всего ЭВД | Тыс .руб | | | 6773,2 | 7829,1 | 8612,09 | 9473,3 | 10420,6 | |
| | Расчет финансовых результатов | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1 | Эффективный валовый доход | тыс. руб | | | 6773,2 | 7829,1 | 8612,09 | 9473,3 | 10420,6 | |
| 2 | Эксплуатационные расходы | тыс. руб | | | 2258,8 | 2371,7 | 2514,07 | 2664,9 | 2851,45 | |
| 3 | Процент за привлеченный капитал | тыс. руб | | -510 | -510 | -459 | -408 | -357 | -306 | |
| 4 | Оперативный чистых доход | тыс. руб | | -510,00 | 8522,1 | 9741,9 | 10718,1 | 11781, | 12966,0 | |
| 5 | Амортизация | тыс. руб | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 | |
| 6 | Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. руб | | -510,00 | 8273,1 | 9492,9 | 10469,6 | 11532, | 12717,0 | |
| 7 | Налог на прибыль | тыс. руб | | | -1985, | -2278,3 | -2512 | -2767 | -3052,10 | |
| 8 | Финансовый результат после уплаты налога | тыс. руб | | -510,00 | 6287,5 | 7214,6 | 7956,56 | 8764,4 | 9664,99 | |
| | Обслуживание долга | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1 | Заемный капитал в начале года | тыс. руб | | 4250 | 4250 | 3825 | 3400 | 2975 | 2550 | |
| 2 | Погашение долга в конце года | тыс. руб | | | 425 | 425 | 425 | 425 | 425 | |
| 3 | Заемный капитал в конце года | тыс. руб | | | 3825 | 3400 | 2975 | 2550 | 2125 | |
| 4 | Процент от стоимости в начал года | тыс. руб | | 510 | 510 | 459 | 408 | 357 | 306 | |
| | Стоимость недвижи-мости | | | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1 | Цена продажи недвижимости в конце года | тыс. руб | | 34333,3 | 51499 | 77249 | 115874 | 17381 | 260718 | |
| 2 | Налоговые отчисления | тыс. руб | | | | | | | -36500,6 | |
| 3 | Выплаты долга за привлеченный капитал | тыс. руб | | | | | | | -2125 | |
| | Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости | 222093 | ||||||||
| | Расчет кассовых поступлений | Нач. 2007 | Кон.2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | ||
| 1 | Начальная стоимость недвижимости | | -12700 | | | | | | | |
| 2 | Инвестиции в строительство | | -7000 | | | | | | | |
| 3 | Заемный капитал | | 4250 | | | | | | | |
| 4 | Погашение займа | | | | -425 | -425 | -425 | -425 | -425 | |
| 5 | Годовые финансовые результаты после уплаты налога | | | -510,00 | 6287,5 | 7214,6 | 7956,56 | 8764,4 | 9664,99 | |
| 6 | Амортизационные отчисления | | | | -249 | -249 | -249 | -249 | -249 | |
| 7 | Цена продажи недвижимости | | | | | | | | 260718 | |
| 8 | Налоговые отчисления | | | | | | | | -36500,6 | |
| 9 | Платежи по займу | | | | | | | | -2125 | |
| | Кассовые поступления | | -15450 | -510,00 | 5613,5 | 6540,6 | 7282,56 | 8090,4 | 231084 | |
3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ