Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx
Добавлен: 11.01.2024
Просмотров: 508
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Сведения о заказчике оценки представлены в таблице 1.5
Рисунок 2.2 - Рынок новостроек в пригороде Владивостока в апреле 2022 г.
В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки.
Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ
Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10]
3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом
расположен Объект оценки
Продолжение таблицы 2.3
Продолжение таблицы 2.4
2.5.4. Сведения об износе, устаревания объекта оценки
В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование.
Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнего износа) здания определялся по формуле:
Dн = 1 – (1- Dф) * (1 – Dфун) * (1 – Dа), (1)
где:
Dн – накопленный износ;
Dф, Dфун, Dв – физический, функциональный и внешний износы.
Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния.
Физический износ определяется методом срока жизни по формуле:
Ки =
* 100 (2)
где:
Тф – фактический срок службы данного объекта;
Тн – нормативный срок службы данного объекта.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице 2.5.
Таблица 2.5 - Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий [13]
Продолжение таблицы 2.5
Расчет физического износа объекта оценки представлен в таблице 2.6.
Таблица 2.6 - Расчет физического износа здания
Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Оценщик не выявил
существенных признаков функционального износа у Объекта оценки.
Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.
2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.
Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7
Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки
| Параметр | Значение |
| Год постройки | 2019 |
| Включен ли дом в планы на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением | Снос или реконструкция не планируется |
| Физический износ жилого дома | 2 % |
| Тип здания | Жилой дом |
| Количество этажей в здании | 16 |
| Наружные стены (материал) | Монолитные |
| Перекрытие (материал) | Железобетонный |
| Состояние фасада жилого дома | Хорошее |
| Состояние общественных зон подъезда | Отличное |
| Лифт | В наличии |
| Мусоропровод | Отсутствует |
| Горячее водоснабжение | Центральное |
Продолжение таблицы 2.3
| Холодное водоснабжение | В наличии |
| Отопление | В наличии |
| Электроснабжение | В наличии |
| Газоснабжение | Отсутствует |
| Канализация | Центральная |
В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки.
Таблица 2.4 - Описание Объекта оценки| Параметр | Значение |
| Этаж размещения объекта оценки в здании | 6 |
| Количество комнат в квартире | 3 |
| Общая площадь объекта оценки | 85,3 кв.м. |
| Жилая площадь объекта оценки, кв. м | 61,3 |
| Площадь кухни, кв. м | 12 |
| Наличие балкона/лоджии | 2 балкона, лоджия |
| Остекление балконов/лоджий | В наличии |
| Высота потолков, м | 2,63 |
| Санузел | Совместный |
| Вид из окон | Во двор и на улицу |
| Объект подключен к системам: Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС | Инженерные коммуникации в квартиру подведены и подключены. Оборудование для указанных систем: Установлено |
| Состояние отделки объекта | Новый ремонт |
| Наличие перепланировок, не согласованных в установленном порядке | Не выявлено |
| Полный/частичный демонтаж несущей конструкции здания (за исключением подоконного блока) | Не выявлено |
Продолжение таблицы 2.4
| Перенос газового оборудования за пределы кухни без соответствующего разрешения | Не выявлено |
| Перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений (балкон, лоджия) | Не выявлено |
| Изменение общих границ объекта недвижимости | Не выявлено |
| Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, которые не соответствуют техническим документам | Не выявлено |
| Соответствие планировки поэтажному плану | Соответствует |
| Возможность согласования/восстановления перепланировки | - |
| Затраты на согласование/восстановление перепланировки | |
| Текущее использование Объекта оценки | Жилая недвижимость |
2.5.4. Сведения об износе, устаревания объекта оценки
В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование.
Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнего износа) здания определялся по формуле:
Dн = 1 – (1- Dф) * (1 – Dфун) * (1 – Dа), (1)
где:
Dн – накопленный износ;
Dф, Dфун, Dв – физический, функциональный и внешний износы.
Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния.
Физический износ определяется методом срока жизни по формуле:
Ки =
* 100 (2)где:
Тф – фактический срок службы данного объекта;
Тн – нормативный срок службы данного объекта.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице 2.5.
Таблица 2.5 - Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий [13]
| Группа зданий | Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет |
| I | Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупно монолитные | Железобетонные | 150 |
| II | Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 |
Продолжение таблицы 2.5
| III | Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные кирпича, шлакоблоков из ракушечника | Деревянные или железобетонные | 100 |
| IV | Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 |
| V | Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных «ступенях» или бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 30 |
| VI | Каркасно-камышитовые | На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 15 |
Расчет физического износа объекта оценки представлен в таблице 2.6.
Таблица 2.6 - Расчет физического износа здания
| Наименование | Нормативный срок жизни, лет | Год постройки | Эффективный возраст, лет | Физический износ, % |
| Жилое здание, в котором расположен Объект оценки | 150 | 2019 | 0 | 2 |
Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Оценщик не выявил
существенных признаков функционального износа у Объекта оценки.
Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.
2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.
Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7
Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки
| 1. Анализ представленных документов и результаты осмотра позволяют сформировать объективное мнение об объекте оценки, в том числе о его идентификации, местоположении, технических параметрах, износе и устареваниях. |
| 2. Осуществленная проверка соответствия параметров объекта, указанных в документах, предоставленных Заказчиком, фактическим данным по результатам осмотра показала:
|