ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 02.08.2020
Просмотров: 1632
Скачиваний: 5
Комментарий к статье 131
1. Статья 131 касается только членов жилищного кооператива с не полностью выплаченным паевым взносом.
Смерть лица является одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе (ст. 130 ЖК РФ). В этом случае его наследники вступают в наследство на паенакопление (а не на жилое помещение, поскольку пай не выплачен).
Наследники имеют право вступить в жилищный кооператив по решению общего собрания (конференции) (ч. 4 ст. 130 ЖК РФ). Отказ в приеме оспаривается в судебном порядке.
2. В соответствии с п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного кооператива имеет право на вступление в кооператив.
Комментируемая статья устанавливает очередность реализации этого права в зависимости от того, проживал ли наследник совместно с пайщиком либо нет; имел или не имел права на часть пая и проч.
Право на вступление в кооператив имеют:
в первую очередь - супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая. Следует отметить, что законодатель не ставит условием вступления в кооператив пережившего супруга обязательное совместное проживание с наследодателем;
во вторую очередь - наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует или он отказался вступить в члены жилищного кооператива);
в третью очередь - наследник, не проживавший совместно с наследодателем (если граждане, указанные в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались вступить в кооператив);
в четвертую очередь - член семьи, хотя и проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо отказались от него.
3. Для вступления в члены кооператива не является препятствием наличие у наследника жилья на праве собственности или занимаемого по договору жилищного найма.
Наследнику члена кооператива не может быть отказано в приеме в кооператив (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Комментарий к статье 132
Статья 130 ЖК РФ предусматривает исключение из кооператива в случае грубого неисполнения членом кооператива своих обязанностей; ст. 133 ЖК РФ устанавливает последствие исключения - выселение, а комментируемая статья - правила выплаты пая.
Согласно ст. 132 максимальный срок возврата паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из него, - 2 месяца со дня принятия решения об исключении. Прочие условия выплаты (срок и условия выплаты) должны быть предусмотрены в уставе жилищного кооператива. Выплата возможна за счет средств вновь принятых лиц, за счет средств самого кооператива, полученных от разрешенной ему предпринимательской деятельности.
Положения комментируемой статьи применяются в случаях, если паевой взнос не выплачен полностью.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Комментарий к статье 133
1. Комментируемая статья предусматривает последствия исключения члена кооператива из кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 130).
2. Утрата членом кооператива права пользования жилым помещением означает, что он и члены его семьи обязаны освободить жилье в 2-месячный срок со дня принятия общим собранием решения об исключении его из кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Комментарий к статье 134
Статья 134 регулирует вопросы обеспечения жильем членов кооператива, дом которых подлежит сносу (например, в случае признания его аварийным). При этом вопрос решается в зависимости от того, выплачен паевой взнос полностью или нет.
Если пай выплачен, то член кооператива становится собственником жилья, и поэтому применяются правила ст. 32 (о выкупной цене, сроках и условиях выкупа, см. комментарий к этой статье). Статья 32 ЖК РФ, правила которой подлежат применению к выселяемым из сносимого дома, предусматривает основаниями сноса: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; аварийность дома.
Если же пай не выплачен, вопрос обеспечения жильем решается по правилам ст. 86 ЖК РФ, т.е. комментируемая статья отсылает к правилам, установленным для социального найма. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ).
ТИХОМИРОВ, 2007
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Комментарий к главе 7
Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III Кодекса. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. 671 - 688 гл. 35) установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.
Вторая - договор найма специализированного жилого помещения (см. ч. 1 ст. 100 Кодекса), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Виды специализированных жилых помещений определены в разделе IV Кодекса.
Третья разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60 Кодекса).
В связи с этим Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами (ст. 11 - 14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения" использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор социального найма жилого помещения" (см. ст. 60 Кодекса).
Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.
В главе 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта нового Кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство россиян, вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.
Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования (об указанных видах жилищного фонда см. ст. 19 Кодекса). В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.
Напомним, что согласно ч. 2 ст. 15 Кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами. Виды жилых помещений нами были рассмотрены выше.
Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей главы 7 Кодекса и многих других его положений.
Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда.
Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.
В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (см. ч. 2, 3 ст. 49). Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 14 - 21 ФЗ от 12.01.1995 "О ветеранах" в редакции ФЗ от 02.01.2000 с последующими изменениями и дополнениями.