Файл: Кутафин_Муниципальное право.doc

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков в натуре, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию.

Органы местного самоуправления устанавливают границы и размеры земельных участков в кондоминиумах. Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Согласно Федеральному закону от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»¹ границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. Размеры же земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества.

В соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г.², порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых Для создания кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления городов и других поселений, а в городах, где находятся несколько муниципальных образований, — в соответствии с уставом города.

В соответствии с законодательством органы, местного самоуправления вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в пользование физическим и юридическим лицам.

Предоставление земельного участка в пользование может быть бессрочным (постоянным) и временным.

В бессрочное пользование земельные участки предоставляются прежде всего различным предприятиям, организациям и учреждениям, когда необходимо обеспечить устойчивость пользования землей, создать заинтересованность у землепользователя в охране земли, повышения ее плодородия. На праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут находиться также и у граждан (садовые, огородные, дачные и др.).

Органам местного самоуправления предоставлено право передачи земли во временное пользование физическим и юридическим лицам. В договорах и соглашениям они определяют условия использования передаваемых в пользование земельных участков.

Передача органами местного самоуправления в пользование осуществляется в соответствии с гражданским, земельным законодательством, а также федеральными законами, определяющими правовой статус отдельных категорий землепользователей. Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» устанавливает, что обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан.

Согласно Положению о Государственном комитете РФ по земельной политике, утвержденному постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1999 г., данный Комитет вправе приостанавливать действие принятых с нарушением земельного законодательства решений органов местного самоуправления по вопросам предоставления и изъятия земельных участков и направлять материалы об этом в суд и правоохранительные органы.

Органы местного самоуправления ведут регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков.

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок первоначально предоставляется в срочное пользование бесплатно. После утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве.

Земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или срочного пользования, можно с согласия органа местного самоуправления обменять, приватизировать, добровольно отказаться от них.

За наследниками строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, данные земельные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, такие наследники вправе перерегистрировать эти земельные участки в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли.

Органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в Собственность или аренду физическим и юридическим лицам в установленном законодательством порядке. Так, согласно Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» органы местного самоуправления передают в собственность кондоминиумам бесплатно нормативную часть земельных участков и продают или передают в аренду сверхнормативную часть земельных участков. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду осуществляется на основании решений органов местного самоуправления после установления границ земельных участков в натуре в соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах.

Органы местного самоуправления вправе продавать гражданам и юридическим лицам предназначенные под застройку земельные участки, расположенные на территории городских и сельских поселений, или права их аренды. Это предусматривается в Указе Президента РФ от 26 ноября 1997 г., изданном в целях обеспечения оборота земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений и действующий впредь до принятия соответствующего федерального закона.

Продажа земельных участков или права их аренды осуществляется на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Правительство РФ во исполнение названного Указа утвердило Порядок организации проведения таких торгов¹.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по решению органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях. В качестве продавца выступает орган местного самоуправления. Организатором торгов является либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются органом местного самоуправления в соответствии с генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене.

Продаже не подлежат земельные участки, оборот которых не допускается законодательством РФ (земли общего пользования в населенных пунктах, земли объектов историко-культурного наследия и др.).

В соответствии с гражданским и земельным законодательством органы местного самоуправления вправе совершать и иные сделки с землей, выступать участниками оборота земельных участков в соответствии с гражданским законодательством.

Гражданский кодекс Р»Ф предусматривает, в частности, выкуп земельного участка для муниципальных нужд (ст. 279). Выкуп осуществляется муниципальным образованием. Вместе с тем решение об изъятии земельного участка как для государственных, так и для муниципальных нужд принимает федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта Федерации.

Порядок подготовки принятия этих решений должен быть определен федеральным земельным законодательством.

Возможен выкуп земельного участка для муниципальных нужд по решению суда в случае, когда собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа.

Положения о выкупе земельного участка для муниципальных нужд содержатся в гл. 17 ГК РФ, которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ.

С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 40 млн. граждан Российской Федерации получили в собственность земельные участки, 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Однако многие вопросы регулирования земельных отношений законодательно до сих пор не решены.

В целях совершенствования правового регулирования земельных отношений и углубления аграрной реформы на основе многообразия форм собственности на землю, равноправного развития различных форм хозяйствования Президент РФ 27 октября 1993 г. издал Указ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в котором содержатся положения, касающиеся полномочий местного самоуправления в сфере земельных отношений. Согласно Указу граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с законодательством.

Каждому члену сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, также выдается свидетельство на право собственности с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре. При этом собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду и т.д.

В связи с тем что новый Земельный кодекс РФ еще не принят, важную роль в регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Российской Федерации играют указы Президента РФ. Так, Указом от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»¹ предусмотрено, в частности, что органы местного самоуправления:

а) в целях укрепления индивидуального сектора на селе в установленном порядке увеличивают за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

б) по заявлению собственника вправе выкупить его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и их передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам для производства сельскохозяйственной продукции (порядок и условия выкупа устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации) и т.д.

Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г.² утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Согласно Указу не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, пляжи); земли заповедников, памятников природы и др. Средства от продажи земельных участков в собственность направляются в местные бюджеты (80%), а также в бюджеты субъектов Федерации и федеральный бюджет.

Земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков над этими объектами»³ право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. Определено, что при продаже данных земельных участков выкупная цена устанавливается в размере не ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Порядок приобретения гражданами и юридическими лицами права собственности на земельные участки под объектами недвижимости, расположенными в сельской местности, установлен Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»¹. Согласно Указу граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости. Органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность:

• гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, — бесплатно;

• другим гражданам и юридическим лицам — по нормативной цене земли.

Процедура оформления права на земельный участок начинается с поручения органа местного самоуправления (местной администрации) местному комитету по земельным ресурсам и землеустройству произвести выбор земельного участка в натуре (на местности), с участием собственника, землепользователя. После этого составляется акт выбора земельного участка и местный комитет приступает к подготовке документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельного участка. Подготовленные документы представляются на рассмотрение и утверждение органа местного самоуправления (местной администрации). На основании данных документов инженер-землеустроитель местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству производит отвод земельного участка (устанавливаются межевые знаки, составляется землеустроительная документация).