Файл: Оценочная деятельность (Применение математических методов в оценке).pdf

Спрос - присущая товарному производству общественная потребность, реализующаяся в процессе потребления конкретных потребительных стоимостей.

Цена - выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара (объекта собственности). Цена выражает стоимость определенного количества товара при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка, то есть цена является денежным измерителем стоимости единицы товара.

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

· представления владельца об имуществе;

· рыночной среды;

· эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности . Объект собственности не может иметь стоимо­сти, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциаль­ному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в те­чение определенного времени. Следовательно, полезность — способность объекта собственно­сти удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение дан­ного периода времени.

Принцип замещения . Все объекты собственности, несмотря на их раз­нообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности опреде­ляется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приоб­ретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верх­ний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания . Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением . Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Принцип конкуренции . Конкуренция на рынках различных видов имущества возника­ет среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произ­веденного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капи­тал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие кон­куренции создает монополистическую ситуацию.

---

Принцип изменения стоимости . Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, техноло­гия, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда располо­жения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства . Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки до­хода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании до­хода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности . В основе стоимости земли ле­жит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть опла­чен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собствен­нику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип вклада . Вклад — сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вслед­ствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стои­мость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имуществен­ному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих эле­ментов.

---

Принцип сбалансированности (пропорциональности) . Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддержи­вается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании ко­торых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данно­го принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализу­ются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант использу­ется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависи­мости от специфики объекта.

3 Глава. Процесс оценки различных объектов оценки

Теоретическим фундаментом методов оценки является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке имущества различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три наиболее популярных и часто используемых метода оценки, поэтому основное внимание будет уделено им. Существуют также и другие методы оценки, но в связи с тем, что они используются редко, рассматривать их в данной квалификационной работе нецелесообразно.

Затратный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

---

Рыночный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования, оцениваемого имущества.

В данном случае, чтобы показать процесс оценки, рассматривается методология оценки имущества акционерного общества. Общие принципы данной методологии и могут быть применены для осуществления оценки и других типов имущества, стоит также обратить внимание на то, что методология оценки разных видов имущества (недвижимость, транспортные средства, бизнес, нематериальные активы) имеет свою специфику.

Вообще, универсальность данной методологии заключается в том, что помимо оценки имущественного комплекса как единого целого, существует возможность оценки отдельных его составных частей без ущерба для достоверности.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денеж­ного потока: ДП для собственного капиталаили ДП для всего инвестиро­ванного капитала . Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капи­тала, условно не различается собственный и заемный капитал предприя­тия и считается совокупный денежный поток. Исходя из этого, к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ра­нее были вычтены при расчете чистой прибыли.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номи­нальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фак­тора инфляции).

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о дви­жении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагает­ся, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долго­срочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозиро­вать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной эконо­микой практике прогнозный период для оценки предприятия может состав­лять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адек­ватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности резуль­тата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

---

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых номенклатура выпускаемой продукции, объемы производства и цены на продукцию, темпы инфляции, ретроспективные темпы роста предприятия, доля оцениваемого предприятия на рынке, имеющиеся производственные мощности, долгосрочные темпы роста в после прогнозный период, и так далее .

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз вало­вой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными пока­зателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основан­ные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденция­ми, представляются неточными.

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов;
• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов;
• определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего нали­чия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателя­ми для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентос­пособности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

• составу : плановые, прогнозируемые или фактические;
• отношению к объему производства : переменные, постоянные, услов­но-постоянные;
• способу отнесения на себестоимость : прямые, косвенные;
• функциям управления : производственные, коммерческие, админист­ративные.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение де­нежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстриру­ет использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

---