Файл: Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости (Основная часть. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.).pdf

Введение

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью жизнедеятельности человека. Так или иначе, каждый день люди дают оценку событиям, поступкам, объектам и т.д., даже не имея знаний в оценочной деятельности.

Необходимо взглянуть на данную деятельность с профессиональной точки зрения, ведь она решает серьезные вопросы и ускоряет процесс купли - продажи, также делает этот процесс более безопасным в финансовом плане. Работники оценочных служб занимаются профессиональной оценкой того или иного объекта.

Ниже, оценочная деятельность будет рассмотрена на примере факторов, которые учитывает оценщик во время оценки недвижимости (квартиры, сооружения, загородного дома, земли и т.д.).

Основная часть. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости моделируется в зависимости от влияния большого количества разнообразных факторов. Поэтому объекты недвижимости оцениваются на определённую дату. По времени стоимость объекта недвижимости может изменяться не равномерно, а скачкообразно из-за неблагоприятного влияния множества факторов. В этом случае важно уметь спрогнозировать изменение стоимости недвижимости при оценке.

Каждый человек, так или иначе, сталкивался с приобретением или продажей объекта недвижимости, актуальность данного вопроса заключается в стоимости объекта недвижимости. В первую очередь, необходимо очень хорошо понимать за счёт влияния каких факторов формируется стоимость недвижимости.^[1]

Факторы влияющие на стоимость недвижимости:

1. Производительность труда;
2. Мотивации покупателей и продавцов;
3. Состояние рынка недвижимости;
4. Социологические условия (демографические, свободное время и т.д.);
5. Состояние экономики (налоги, состояние финансирования строительства, уровень жизни населения, технологический уровень строительства, доступность финансовых средств для населения);
6. Состояние окружающей среды (экология, географический фактор, сейсмичность, топография, наличие природных ресурсов);
7. Политико - правовая ситуация в стране (законы собственности, законы недвижимости, экологические законы, законы о залоге, ипотека, налоговое законодательство);
8. Состояние законодательства в области недвижимости.

---

Рассмотрим некоторые факторы более подробно. Одним из факторов, влияющих на стоимость, является состояние рынка недвижимости, а именно соотношение спроса и предложения объектов недвижимости.

Влияние спроса и предложения можно продемонстрировать на конкретном примере, предположим, на рынке недвижимости только один продавец, а покупателей несколько. В данной ситуации вы будите диктовать условия сделки и естественно, продадите недвижимость тому, покупателю, который предложит за неё максимальную цену.

Вследствие чего можно сделать следующие выводы:

• Если спрос превышает предложение - цены растут;
• Если предложение превышает спрос - цены падают;
• Если предложение равно спросу - цены остаются на одном уровне.

Следующим фактором является особенности здания, в котором располагается квартира, - один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома - невозможно (или по крайней мере, нерационально).

Рассматривая особенности зданий, можно выделить три группы факторов:

1. А именно характеристики здания: год постройки, этажность, архитектурный тип, моральный и физический износ, используемые строительные материалы, характеристики тепло- и звукоизоляции, степень комфортности проживания, состояние подвала, парадной, лестницы, лифта;
2. Степень комфортности проживания: уровень сервиса (уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК), наличие парковки, детской площадки.
3. Коммуникации: водоснабжение, отопление, электрификация, газификация, телефон, телевидение, интернет.

Характеристики объекта конкретизируются через физические параметры, которые заключаются в следующем:

• Этаж;
• Общая и жилая площадь;
• Площадь кухни
• Количество комнат;
• Высота потолка;
• Наличие балконов, лоджий и подсобных помещений;
• Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.);
• Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
• Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
• Вид из окон (двор, улица, панорама).^[2]

Ещё одним особенно важным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта недвижимости, является его расположение. Местоположение, как правило, наиболее существенный и динамичный фактор, который влияет на стоимость объекта и который трудно поддается объективному описанию. В результате оценки объекта недвижимости данному критерию уделяется особое внимание, чем остальным, что вполне оправдано, из-за степени его влияния на рынке недвижимости.

---

Для многих людей местоположение является самым наиболее важным условием при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение.

Влияние местоположения можно разделить на макро- и микрофакторы. Макрофакторы - это близость объекта недвижимости к крупным городским центрам, а микрофакторы - это его непосредственное окружение. В долгосрочном плане стоимость недвижимости зависит не только от влияния существующих макро- и микрофакторов местоположения, по и оттого, насколько они меняются со временем.

Так же при девелопменте многоквартирных зданий выделяют влияние как макро-, так и микрофакторов. Макрофакторы определяют, в какой части города существуют наилучшие долгосрочные возможности для сохранения и увеличения стоимости недвижимости, то есть близкое расположение к деловым центрам и пригородным центрам занятости, центрам медицинского обслуживания, региональным центрам торговли и развлечений, региональным паркам и местам культуры и отдыха.

Микрофакторы местоположения определяют, насколько хорошо участок расположен в отношении ближайшего окружения: к ним относятся близость скоростных автомагистралей и основных дорог школ, парков, магазинов, детских садов и медицинских учреждений. В идеале участок должен просматриваться со стороны главной дороги, при этом находиться на достаточном расстоянии от нее, чтобы обеспечить уединенность, чувство защищенности и низкий уровень шума. ^[3]

Основными параметрами местоположения объекта недвижимости являются:

• Престижность: данный фактор указывает на удаленность объекта от метро и оживленных автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и др. Чем престижнее район, и чем ближе расположено метро, тем выше и стоимость объекта. Наличие рядом промышленных предприятий снизит цену, и наоборот, отсутствие - поднимет;
• Транспортная доступность: чем больше доехать до объекта недвижимости, тем стоимость его выше;
• Развитая социальная инфраструктура: то есть наличие рядом расположенных детских садов, школ, образовательных учреждений, магазинов, торгово-развлекательных центров и т. д.;
• Экологическая обстановка: уровень загрязнённости; наличие рядом парков, скверов;
• Характер окружающей застройки: типы зданий, их архитектурный облик, качество;
• Близость объекта к местам досуга и отдыха, образования и работы с точки зрения покупателя.

---

Чем выше оценка из указанных параметров, тем выше стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Каждый покупатель, исходя из своих личных побуждений и предпочтений, выбирает, какие параметры для него являются значимыми в большей степени, а какие в меньшей и уже в зависимости от этого расставляет приоритеты.

Из вышесказанного, можно сделать вывод, что стоимость объектов недвижимости складывается из многих взаимосвязанных факторов. Поэтому при оценке объекта недвижимости стоит учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, которые присущи конкретному объекту недвижимости. В данном случае главной задачей является как можно правильнее и максимально точнее определить стоимость недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости - индивидуальна, которая зависит не только от объективных параметров, но от ценности этих параметров для конкретного покупателя. Так же необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости зависит и от результатов переговоров между продавцом и покупателем.

Можно сказать, что стоимость на объекты недвижимости условна. А всё многообразие факторов, влияющих на стоимость недвижимости, необходимо не столько для того, чтобы определить стоимость, а в качестве аргументов, позволяющие повлиять на результаты переговоров.^[4]

Заключение

При оценке недвижимости, оценщик всегда ставит себя на место потенциального покупателя/собственника, занимается изучением местности, политической обстановкой (если это необходимо), изучением инфраструктуры, которая окружает недвижимость и изучает непосредственно сам объект продажи.

Обращаясь и учитывая значения всех факторов, оценщик в состоянии дать точную стоимость недвижимости, складывая все необходимые факторы влияния.

Список источников:

1. Гудкова В. С., Ряхимова Г. Р., Смирнова Ю. О. Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости // Молодой ученый. - 2017. - №11.;
2. Анализ эффективности мероприятий при изменении назначения недвижимого имущества в современных условиях. Волкова Ю. Н., Бабичева Н. В., Смирнова Ю. О. Успехи современной науки. 2017. Т. 4. № 1.;
3. Влияние фактора местоположения на стоимость номерного фонда гостиниц. Учинина Т. В., Толстых Ю. О., Люлькина Н. М., Евсюкова А. И. Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6.;
4. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007.;
5. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений / А.В.Севостьянов. - М.: Издательский центр «Академия», 2008.;
6. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции - М.: Академия, 2008.

---