Файл: МЕТОДЫ ПРОЕКТНОГО АНАЛИЗА.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Развитие и стабильная жизнедеятельность любой организации является эффективное вложение в инвестиционные проекты. Для того, чтобы инвестиции оказались, действительно, эффективными требуется провести ряд проектных анализов.

Цели и задачи написания реферата – изучение методов проектного анализа жизненного цикла объекта недвижимости 

К которым относятся: Технический анализ, коммерческий анализ, институциональный (организационный) анализ, социальный (социально-культурный) анализ, экологический анализ, финансовый анализ, экономический анализ.

МЕТОДЫ   ПРОЕКТНОГО АНАЛИЗА ПО ЭТАПАМ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Проектным анализом называется анализ доходности капитального проекта на основе сопоставления затрат на проект и выгод, которые будут от него получены.

Виды анализа:

На всех стадиях проекта (и особенно на стадии разработки) необходим анализ его основных положений. Различают следующие виды анализа:

1. Технический анализ, на основе которого определяется наиболее подходящая для данного инвестиционного проекта техника и технология.

2. Коммерческий анализ - анализ рынка сбыта той продукции, которая будет производиться после реализации инвестиционного проекта.

3. Институциональный (организационный) анализ, в задачу которого входит оценка организационно-правовой, административной и даже коммерческой среды, в которой будет реализовываться проект и приспособление его к этой среде, особенно к требованиям государственных организаций. Второй важный момент - приспособление самой организационной структуры предприятия к проекту.

4. Социальный (социально-культурный) анализ, задача которого состоит в том, чтобы исследовать воздействие проекта на жизнь местных жителей, добиваться благожелательного или хотя бы нейтрального отношения к проекту.

5. Экологический анализ, на основе которого выявляется и дается экспертная оценка ущербу, наносимому окружающей среде, и продумываются предложения для предотвращения этого ущерба или смягчения.

6. Финансовый анализ.

Данный раздел инвестиционного проектного анализа является наиболее объемным и трудоемким. Общая схема финансового раздела инвестиционного проекта следует простой последовательности:

Анализ финансового состояния предприятия в течение трех (лучше пяти) предыдущих лет работы предприятия.

Анализ финансового состояния предприятия в период подготовки инвестиционного проекта.

Анализ безубыточности производства основных видов продукции.

Прогноз прибылей и денежных потоков в процессе реализации инвестиционного проекта.

Оценка эффективности инвестиционного проекта.

Финансовый анализ предыдущей работы предприятия обычно сводится к расчету и интерпретации основных финансовых коэффициентов, отражающих ликвидность, кредитоспособность, прибыльность предприятия и эффективность его менеджмента. Обычно это не вызывает затруднения. Важно также представить в финансовом разделе основную финансовую отчетность предприятия за ряд предыдущих лет и сравнить основные показатели по годам. Если проект готовится для привлечения западного стратегического инвестора, финансовую отчетность следует преобразовать в западные форматы той страны, из которой предполагается привлечь инвестора.

Анализ безубыточности включает в себя систематическую работу по анализу структуры себестоимости изготовления и продажи основных видов продукции и разделение всех издержек на переменные (которые меняются с изменением объема продаж и производства) и постоянные (которые остаются неизменными при изменении объема производства). Основная цель анализа безубыточности определить точку безубыточности, т.е. объема продаж товара, который соответствует нулевому значению прибыли. Важность анализа безубыточности заключается в сопоставлении реальной или планируемой выручки в процессе реализации инвестиционного проекта с точкой безубыточности и последующей оценки надежности прибыльной деятельности предприятия. Самой важной частью финансового раздела проекта является его инвестиционная часть, которая включает:

Определение инвестиционных потребностей предприятия по проекту.

Установление (и последующий поиск) источников финансирования инвестиционных потребностей.

Оценка стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта.

Прогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проекта.

Оценка показателей эффективности проекта.

Наиболее методически сложным является вопрос оценки окупаемости проекта в течение его срока реализации. Объем денежных потоков, которые получаются в результате реализации проекта должен покрывать величину суммарной инвестиции с учетом принципа "стоимости денег во времени". Данный принцип гласит: "Евро сейчас стоит больше, чем евро полученный через год", т.е. каждый новый денежный поток, полученный через год имеет меньшую значимость, чем равный ему по величине денежный поток, полученный на год раньше. В качестве характеристики, измеряющей временную значимость денежных потоков, выступает норма доходности от инвестирования полученных в ходе реализации инвестиционного проекта денежных потоков.

Итак, проект принимается с точки зрения финансовых критериев, если суммарный денежный поток, генерируемый инвестицией, покрывает ее величину с учетом описанного выше финансового феномена

В процессе оценки окупаемости проекта важным является вопрос учета инфляции. В самом деле, денежные потоки, развернутые во времени, следует пересчитать в связи с изменением покупательной способности денег. В то же время существует положение, согласно которому конечный вывод об эффективности проекта может быть сделан, игнорируя инфляционный эффект.

7. Экономический анализ.

Финансовый и экономический анализы являются ключевыми, и они должны быть рассмотрены особо. Оба базируются на сопоставлении затрат и выгод от проекта, но отличаются подходами к их оценке. В то время как, экономический анализ оценивает доходность проекта с точки зрения всего общества (страны), то финансовый анализ - только с точки зрения предприятия и его кредитора.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

• формирование- создание, строительство нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка

• эксплуатация — работа и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.)

• смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя

• прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.

В конечном итоге проектный анализ позволяет не только определить отношение к имеющимся потенциально реализуемым проектам, но и осуществить корректировку проектов, создать их эффективные в конкретной ситуации комбинации. Обычно проектный анализ носит персонифицированный характер, т.е. производится с точки зрения одного или нескольких участников- инвестора, реципиента, потребителя результатов проекта и т.д. В качестве цели часто принимается максимизация совокупного эффекта для соответствующего экономического субъекта (или их группы), причем сам эффект определяется путем сопоставления затрат и результатов, связанных с проектом в течение его существования.

ТЕХНИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

В рамках технического анализа инвестиционных проектов изучают:

1. технико-технологические альтернативы;

2. варианты местоположения;

3. размер (масштаб, объем) проекта;

4. сроки реализации проекта в целом и его фаз;

5. доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов;

6. емкость рынка для продукции проекта;

7. затраты на проект с учетом непредвиденных факторов;

8. график проекта.

Эти задачи решаются (с возрастающей точностью) на стадиях предынвестиционных исследований, ТЭО (проекта) строительства и разработки рабочей документации.

В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджетная составляющая проекта. При этом уточняются физические и ценовые непредвиденные факторы, которые приводят к непредвиденным расходам.

Технический анализ обычно производится группой экспертов предприятия с возможным привлечением узких специалистов. Стандартная процедура технического анализа начинается с анализа собственных существующих технологий. При этом необходимо руководствоваться следующими критериями:

1. Технология должна себя хорошо зарекомендовать, то есть быть стандартной;

2. Технология не должна быть ориентирована на импортное оборудование и сырьё.

КОММЕРЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

Задача коммерческого анализа – оценить проект с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

В общем виде решаемые при этом задачи можно свести к трем:

1. маркетинг;

2. источники и условия получения ресурсов;

3. условия производства и сбыта.

В результате коммерческого анализа надлежит ответить на такие вопросы, как:

1. где будет продаваться продукция?

2. имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю выпускаемую продукцию без влияния на ее цену?

3. если вероятно подобное влияние на цену, то каково оно?

4. останется ли проект жизнеспособным с финансовой точки зрения при новой цене?

5. какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагаемый проект?

6. предназначена ли выпускаемая продукция для местного потребления или идет на экспорт?

7, что потребуется для продвижения продукции на рынок, и какие резервы надлежит предусмотреть в проекте для финансирования маркетинга?

8. способны ли существующие методы поставок гарантировать своевременность поставок и устранить перебои?

9. практикуются ли конкурсные торги для установления справедливых цен?

10, кто разрабатывает спецификации на необходимые закупки

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЙ (ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ) АНАЛИЗ

Институциональный анализ оценивает возможность успешного выполнения инвестиционного проекта с учетом организационной, правовой, политической и административной обстановки. Этот раздел инвестиционного проекта является не количественным и не финансовым. Его главная задача оценить совокупность внутренних и внешних факторов, сопровождающих инвестиционный проект.

Оценка внутренних факторов обычно производится по следующей схеме.

1.Анализ возможностей производственного менеджмента. Хорошо известно, что плохой менеджмент в состоянии завалить любой, даже сверх хорошего проекта. Анализируя производственный менеджмент предприятия, необходимо акцентировать свое внимание на следующих вопросах: опыт и квалификация менеджеров предприятия, их мотивация в рамках проекта (например, в виде доли от прибыли), совместимость менеджеров с целями проекта и основными этическими и культурными ценностями проекта.

2.Анализ трудовых ресурсов. Трудовые ресурсы, которые планируется привлечь для реализации проекта должны соответствовать уровню используемых в проекте технологий. Данный вопрос становится актуальным в случае использования принципиально новой для предприятия зарубежной или отечественной технологии. Может сложиться ситуация, когда культура производства на предприятии попросту не соответствует создаваемому проекту, и тогда необходимо либо нанимать новых, либо обучать старых.