Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 206
Скачиваний: 2
-
Понятие недвижимости: теория и практика
Понятие недвижимости раскрывается в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Аналогичное положение закреплено в ст. 18 ЖК РФ. Как отмечает В. В. Глазов, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т. д.[22] Статус жилого помещения также не могут иметь комнаты, оборудованные на морских, речных и воздушных судах, в различных транспортных средствах, даже в случае их большей комфортабельности по сравнению с домашним жильем[23].
Следует отметить, что ЖК РФ, указывая на признаки жилого помещения, не раскрывает понятие «помещение», что вызывает справедливую критику ученых-юристов. Необходимо согласиться с мнением А. А. Иванова, который считает, что сначала следовало бы определить, что такое помещение, а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям[24]. В юридической литературе предлагаются определения помещения. В частности, И. А. Дроздов под помещением понимает пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход[25].
Другим обозначенным в ЖК РФ признаком жилого помещения является его изолированность. Принцип изолированности жилого помещения был закреплен и в прежнем жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора найма могло быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. В той же статье указывалось, что не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения[26]. Как отмечает С. П. Гришаев, критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор)[27]. Вместе с тем в юридической литературе существует мнение о том, что признак изолированности оказывается свойственным любому помещению, а не только жилому. Ведь любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ[28].
Следующим признаком, закрепленном в ЖК РФ и позволяющим отличать жилое помещение от нежилого, является принцип пригодности помещения для постоянного проживания. Следует отметить, что КС РФ в своем постановлении от 14 апреля 2008 г. № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан по сути признал этот признак единственно необходимым для отнесения жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, к объекту жилищных прав, и разрешил регистрацию по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания[29].
Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[30]. В частности, ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[31] устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»[32].
В законодательстве можно обнаружить употребление термина «жилое помещение» применительно к помещениям, которые предназначены для временного проживания. Так, в части 4 ст. 96 УИК РФ закреплено, что осужденные, пользующиеся правом передвижения без конвоя или сопровождения, должны размещаться в отдельных жилых помещениях. Им может быть разрешено проживание в общежитии за пределами исправительного учреждения, но в границах, установленных администрацией исправительного учреждения по согласованию с органами местного самоуправления[33]. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» под местом пребывания понимаются гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в которых он проживает временно[34].
В связи с этим возникает вопрос, можно ли рассматривать объекты, предназначенные для временного проживания, в качестве жилых помещений. Полагаем, что, если помещения пригодны для постоянного проживания, они могут считаться жилыми, даже если они предназначены для временного проживания. Как справедливо замечает И. А. Дроздов, функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, например садовый или дачный домик, гостиница, общежитие, не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянного проживания[35].
Следует также отметить, что режим жилых помещений будет распространяться только на тот объект, который включен в реестр жилищного фонда, т. е. отражен в данных государственного учета, который включает технический учет жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию. Порядок проведения государственного учета жилых помещений установлен постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»[36]. Кроме того, право собственности и иные права граждан на жилое помещение как объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[37].
Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что понятие «жилое помещение» в различных нормативных правовых актах наполняется неодинаковым содержанием. Например, в ч. 3 ст. 297 ТК РФ к жилым помещениям относит вахтовые поселки, в которых проживают работники, привлекаемые к работам вахтовым методом[38]. В силу отсутствия необходимых условий такие поселки не могут считаться местом для постоянного проживания и нормального отдыха[39]. Не соответствующим жилищному законодательству представляется также положение Семейного кодекса РФ, в соответствии с которым усыновителями могут быть совершеннолетние лица обоего пола, за исключением лиц, проживающих в жилых помещениях, не отвечающих санитарным и техническим правилам и нормам (п. 1 ст. 127)[40]. Если помещение не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, оно, если следовать логике ЖК РФ, не может считаться жилым.
Отсутствие единого понимания категории «жилое помещение» усугубляется еще и тем, что наряду с понятием «жилое помещение» в законодательстве используется термин «жилище». Так, Конституция РФ оперирует этим понятием (ст. 25 и 40). Жилищный кодекс в ст. 1—3 упоминает понятие «жилище», закрепляя за гражданами право на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, хотя само это понятие ЖК РФ не раскрывает. По мнению И. А. Дроздова, жилище в предельно широком понимании представляет собой синоним места пребывания человека. В этом плане, с известной долей условности, в качестве жилища могут рассматриваться вигвамы индейцев, чукотские юрты, коробки, в которых ютятся бездомные, и т. п.[41] С. П. Гришаев под жилищем понимает некую абстрактную социально-экономическую категорию, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека — потребность в жилье[42]. А. В. Халдеев указывает, что категория «жилище» с учетом ее отраслевой принадлежности представляет собой абстрактное понятие более высокого уровня обобщения, описывающее значительно больший круг предметов материального мира, нежели жилое помещение. Кроме того, следует отметить, что категория «жилище» используется не только в национальном, но и в международном законодательстве о правах и свободах человека, составляющем часть правовой системы Российской Федерации, применительно к характеристике права человека на достойный жизненный уровень[43] .
Понятие «жилище» содержится и в примечании к ст. 139 УК РФ[44], дающем определение жилища, где под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Из этого определения следует, что жилище с позиции уголовного права может быть пригодно не только для постоянного, но и для временного проживания. Кроме того, в качестве составной части жилища признаются и нежилые помещения. Как видим, существует принципиальная разница между пониманием жилища, закрепленным уголовным законодательством, и понятием «жилое помещение» в ЖК РФ. Кроме того, обнаруживается явное несоответствие вышеуказанных видов жилища, предусмотренных УК РФ, видам жилого помещения, закрепленным в ЖК РФ. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ видами жилых помещений являются: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Более широкое по своему содержанию, чем в УК РФ, понятие жилище закрепляется в УПК РФ. Так, в соответствии с п. 10 ст. 5 УПК РФ жилищем признаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания[45]. Разница между определениями состоит в том, что в УК РФ закреплено, что жилое помещение должно быть пригодно для постоянного или временного проживания, в то время как в УПК РФ установлено, что оно должно использоваться для постоянного или временного проживания. Кроме того, в соответствии с положениями УК РФ иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, должно быть предназначено для временного проживания, в то время как в УПК РФ закреплена необходимость его использования для временного проживания.
Отсутствие согласованности в определении понятия «жилище» послужило, в частности, поводом для обращения с жалобой в КС РФ гражданина А. И. Потапова, который, считая свое осуждение незаконным, обжаловал приговор в кассационном и надзорном порядке, ссылаясь на то, что вскрытая по его указанию квартира, не принятая государственной комиссией и не включенная в жилищный фонд, не является жилищем, а проживающие в квартире граждане не имеют на то законных оснований; самовольно проживая в квартире, эти граждане нарушали права собственника — ОАО «Челябинский сельский домостроительный комбинат» и создавали угрозу безопасности на производственном объекте. В удовлетворении жалоб А. И. Потапова было отказано, как он полагал, в связи с тем, что содержащиеся в п. 10 ст. 5 УПК РФ и примечании к ст. 139 УК РФ определения понятия «жилище», будучи нечеткими, неясными и несогласованными, не обеспечивают защиту прав граждан, прежде всего права собственности, в случаях самовольного захвата принадлежащих им помещений посторонними лицами. Решение, по мнению КС РФ, в каждом конкретном случае, должно то или иное помещение рассматриваться как жилище, правомерно или неправомерно оно занято и какие именно правовые средства могут применяться для пресечения неправомерного использования помещения в качестве жилища, не входит в компетенцию КС РФ[46], и разрешение такого рода вопросов является прерогативой судов общей юрисдикции. Однако ранее КС РФ посчитал возможным высказать правовую позицию по вопросу отнесения к жилищу помещений, не входящих в жилищный фонд. Так, в Определении КС РФ от 12 мая 2005 г. № 166-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Котовой Светланы Евгеньевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 10 статьи 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации» было установлено, что условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания[47].