Файл: Правовые основы оценочной деятельности (Сравнительный анализ стандартов оценочной деятельности в России и мире).pdf
Добавлен: 12.07.2023
Просмотров: 242
Скачиваний: 3
1. Сравнительный анализ стандартов оценочной деятельности в России и мире
1. Организации-регуляторы и правовые основы оценочной деятельности:
В России действует, начиная с 2008 г., саморегулирование оценочной деятельности, в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», а также ФСО. Анализ большинства европейских стран показал, что преимущественной формой регулирования является саморегулирование, однако, например, в США до 1989 г. рынок оценочных услуг был саморегулируемым, а но затем произошел переход к государственному лицензированию, что было связано с необъективностью и неконтролируемостью подготавливаемых отчетов. Что касается методических рекомендаций, правил проведения оценки, то на западе данный институт является достаточно развитым и хорошо проработанным, существует большое количество НПА, регулирующих тот или иной вид оценки, методологию и т.д.
2. Формирование и содержание отчетов об оценке:
Если сравнивать оценщиков, работающих в развитых странах Европы и США, с российскими, то можно увидеть следующие недостатки. Например, при оценке предприятий/бизнеса европейские оценщики учитывают слабые звенья управленческого учета на предприятии, а в России, пока не существует достаточно полного, отвечающего реалиям экономических отношений, управленческого учета, что не позволяет рассматривать его в рамках оценки стоимости компаний. Также для европейской системы оценки характерна широта взгляда на объект оценки. Иностранному инвестору – пользователю отчета об оценке важно понимать не только стоимость оцениваемого объекта на отчетный период времени, важно понимать макроэкономическую ситуацию в целом, например, на сколько прозрачен рынок, каков юридический, налоговый климат в регионе, каковы прогнозы на развитие рынка вообще и прочее. Российские же оценщики чрезмерное внимание уделяют конкретному объекту оценки в отрыве от рынка в целом.
3. Информационная база:
К сожалению, данный элемент, является одной из самых больших проблем оценочной деятельности в России и именно здесь на наш взгляд следует пристальной внимание уделить опыту зарубежных стран. Германия: здесь существует такой независимый от государства орган, как экспертные комиссии. Они созданы правительством с целью предотвращения спекуляций, скрытых цен. Важная функция таких комиссий – это полный сбор данных об оценке. Абсолютно каждый доклад по купле-продаже, каждая сделка (наследство, аренда, покупка, продажа) – сведения обязательно поступают в такую комиссию, и копия договора обязательно приходит в эту комиссию с описанием сделки и обоснованием стоимости. Такие комиссии используют эти базы данных и делают их общедоступными. Более того, экспертные комиссии обрабатывают эти цены и специально для оценщиков рассчитывают процентные ставки капитализации, индексы, коэффициенты пересчета, корректировки, т.е. самые значимые факторы – всё это в докладах публикуется ежегодно.
4. Тарифы:
В России тарифы на оценочные услуги не от чего не зависят, ни к чему не привязаны и отсутствует их регулирование. Что не скажешь про страны Запада. Так, например, в Германии, до 2012 года оценщики имели четкий предписанный закон, который показывал, сколько может зарабатывать оценщик. Отклонятся от него, не имели права. Основой исчисления служила стоимость недвижимости, либо повременная оплата или стоимость оцениваемого объекта. В настоящее время обязательность использования данной таблицы отсутствует, однако оценщики продолжают ею руководствоваться. В свою очередь в Великобритании тарифы на услуги оценщиков до сих пор регламентируются со стороны государства. Как показывает опыт России, и европейских стран, которые всё же перешли к свободному ценообразованию, возникла проблема демпинга – это, безусловно, негативный результат.
5. Требования к оценщикам:
Получить образование специалиста в области оценочной деятельности в России можно, получив при этом специальное высшее образование либо имея высшее образование и окончив курсы переподготовки. Специализация и сертификация отсутствует. Что касается стран запада, то схема аналогична, различия заключается в том, что там как правила присутствует специализация на проведения оценки в отношении определенных объектов, а так же в зависимости от стажа и получения дополнительных знаний определенный уровень компетентности.
Анализ практики зарубежных стран в области оценочной деятельности показал фрагментарность и бессистемность нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности в России. Отсутствие современной системы стандартов оценки, отвечающим требованиям современного рынка. Имеющиеся стандарты СРО во многом носят декларативный характер и неприменимы в российских реалиях. В заключении следует отметить, что оценочная деятельности в России еще развивается и в связи с отсутствием собственного опыта, необходимо обращаться к практике в области оценочной деятельности зарубежных стран, но подходить к этому следует очень осторожно и прежде чем принять, какой-либо законопроект, посмотреть насколько реально его осуществить в нынешних условиях, готовы ли к этому отдельные структуры и все оценочное сообщество в целом.
2. Федеральные стандарты оценки в России
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Общие понятия оценки
3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
5. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
6. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
9. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
10. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
III. Подходы к оценке
11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Сравнительный подход
12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Доходный подход
15. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Затратный подход
18. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
IV. Задание на оценку
21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
- объект оценки;
- права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
- цель оценки;
- предполагаемое использование результатов оценки;
- вид стоимости;
- дату оценки;
- допущения, на которых должна основываться оценка;
- иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.
V. Требования к проведению оценки
23. Проведение оценки включает следующие этапы:
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.