Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи.
По отношению к данному объекту оценки Оценщик принимает и учитывает следующие риски:

1. Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства с торгов, может быть уценено по причине низкой ликвидности, наша же недвижимость является высоколиквидной. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей минимален.
2. Риск по сроку продажи: срок реализации 180 дней для продажи недвижимости. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с потенциальным комиссионером и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), остается не более 160 дней. Риск в таком ранге находится в среднем значении.
3. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими, никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск необходимо учитывать.
4. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который будут находиться в залоге. Можно предвидеть, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
5. Риск снижения спроса. Объявление дефолта трудно предсказуемо. В настоящее время существует устойчивый спрос на аналогичное имущество. Накопленный износ за время залога имущества практически компенсируется увеличением спроса.
6. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки:

---

№	Тип риска вынужденной продажи	Ранг риска
		0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8
1.	Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества			+
2.	Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев				+
3.	Риск инвестирования в связи с судебной отменой				+
4.	Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки				+
5.	Риск снижения спроса		+
6.	Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки	+
7.	Количество наблюдений	1	1	1	3	0	0	0	0
8.	Взвешенный итог по рангу	0,1	0,2	0,3	1,2	0,0	0,0	0,0	0,0
9.	Сумма по взвешенному итогу	1,8
10.	Количество типов рисков	6
	Коэффициент вынужденной продажи	0,30

 Слик. = Срын. х (1 - Квын.)

Заключение

Таким образом, обычно ликвидационная стоимость назначается на имущество, которое было изъято вследствие задолженности организации или физического лица. Рыночная цена может значительно отличаться от ликвидационной стоимости. Такое имущество обычно сбывается быстрее и, соответственно, дешевле, потому как должен из средств, за него вырученных, погаситься кредит или долг. Бывает и такое, что ликвидационная стоимость имущества не может покрыть задолженности того или иного физического лица, потому что кредиторы продают все в весьма короткие сроки. Здесь играет роль то, каким образом происходит изъятие имущества. Предприятие, отдавшее имущество, которое можно оценить с выплатой кредита, может рассчитывать на лояльность со стороны банка.

---

В Соединенных Штатах ликвидационная стоимость тоже может быть вынужденной, хотя чаще всего берется упорядоченная, то есть той ценой, что соответствует задолженности. Таким образом, ликвидационная стоимость – это цена за имущество задолжника, которая не соответствует рыночной стоимости. Ее получают за продажу в крайне короткие сроки, которые не отвечают стандартам, положенным для подобных коммерческих операций. В настоящее время существует немалая проблема в связи с различной трактовкой ликвидационной стоимости, потому как в законе есть множество несостыковок, связанных с данным термином. Существует три подхода к переоценке активов предприятия это доходный, сравнительный и затратный. Как правило, используют сравнительный подход, данный подход наиболее полно отображает реальную стоимость оцениваемой недвижимости т.к. он основан на ценах продаж аналогичных объектов на открытом рынке. Но для окончательного решения стоит учитывать все результаты, полученные в рамках всех трех подходов. При расчетах ликвидационной стоимости можно воспользоваться двумя методами: - метод, основанный только на сравнительном подходе. К сожалению, данный подход можно использовать только в той ситуации, если на руках имеется вся информация о сделочных ценах при вынужденных продажах; - косвенный метод основывается в своих расчетах на ликвидационной стоимости объекта на открытом рынке. Используя косвенный метод, нужно определять скидки по факту вынужденности продаж. Обычно для определения характера скидки вынужденной продажи используется экспертный метод, так как объем необходимой информации ограничен. Расчет поправочного коэффициента основан на факторах, которые определяются уровнем снижения рыночной стоимости каждого конкретного вида объекта.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с последующими изменениями).
2. Кодекс административного судопроизводства РФ от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ (с последующими изменениями).
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (с последующими изменениями).
4. Федеральный Закон от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ.
5. Федеральный закон от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
6. Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
7. Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
8. Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №299 (ред. от 06.12.2016) «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
9. Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 №611 «Оценка недвижимости (ФСО №7)».
10. Инструкция по организации производства судебных экспертиз в судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации. Утверждены приказом Минюста России от 20.12.2002г. № 347. Зарегистрировано в Минюсте РФ 05.01.2003г. № 4093.
11. Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утверждены приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.
12. Приказ Минюста РФ от 20.12.2002 N 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации».
13. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. ред. А.А. Варламова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2018. – 352 с.
14. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – 2 изд., испр. и доп. / С.В. Грибовский – Москва: ООО «Про-Аппайзер» Онлайн, 2017. – 472 с.
15. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Математические методы оценки стоимости имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина. — Москва: Маросейка, Книжная Линия, 2014. — 352 с.
16. Домадаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов / Асват Дамодаран ; Пер. с англ. – 10-е изд., перераб. и доп. – Москва: Альпина Паблишер, 2017. – 1316 с.
17. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. Наук, проф. М.А. Федотовой. – 5-е изд., перераб. – Москва: КНОРУС, 2017. – 286 с.
18. Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник / М.А. Федотова. – Москва: КНОРУС, 2017. – 368 с.
19. Федотова М.А. Оценка стоимости предмета залога в нестабильной экономике: проблемы и пути решения: монография / под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной. – Москва: ИНФРА-М, 2018. – 196 с.
20. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. / Е.Е. Яскевич. – Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.
21. Яскевич Е.Е. Сборник практических примеров и алгоритмов оценки для недвижимости, бизнеса, НМА, МИО, бизнес-планов, ТЭО (СПП – 2017) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. – Москва: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2017. – 299 с.А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с.
22. Сорокотягин, И. Н. Судебная экспертиза : учебник и практикум для бакалавриата и специалитета / И. Н. Сорокотягин, Д. А. Сорокотягина. — Москва : Издательство Юрайт, 2018. — 288 с
23. Россинская Е.Р. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе : монография / Е. Р. Россинская. – 4-е изд., перераб. и доп. – М. : Норма : ИНФРА-М, 2018 – 576 с.
24. Москвина Т.П. Возможности производства судебной экспертизы в государственных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. Научное издание – М. : АНТИДОР, 2004. – 512 с.
25. Оценка стоимости имущества: учебное пособие / под ред. И.В.Косоруковой. - 2 изд., доп. – М.: МФПУ «Университет», 2019. – режим доступа http://biblioclub.ru
26. Дамодаран А. Инвестиционная оценка инструменты и методы оценки любых активов = Investment Valuation. Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset: / А. Дамодаран, Д. Липинский, И. Розмаинский, А. Скоробогатов; науч. ред. Е. Сквирская. - 5-е изд. - М.: Альпина Паблишер, 2019. - 1339с. - режим доступа http://biblioclub.ru
27. Игнатенко А.С. Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик / А.С. Игнатенко, Т.Н. Михайлова. - М.: Дело, 2018. - 45с. - режим доступа http://biblioclub.ru
28. Кацман В.Е. Основы оценочной деятельности: учебник / В.Е. Кацман, И.В.Косорукова, А.Ю. Родин, С.В.Харитонов. - 3-е изд., доп. и перераб. - М.: МФПУ «Университет», 2017.– 336 с.
29. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. В.А. Швандерой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2017. - 463 с. - режим доступа http://biblioclub.ru
30. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник / под ред. А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2019. - 274с. - режим доступа http://biblioclub.ru
31. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. В.А. Швандерой. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юнити-Дана, 2018. - 463 с. - режим доступа http://biblioclub.ru
32. Интернет-ресурсы

---

Смотрите также файлы

• Вопрос: зачем нужна экономика?.pdf

• Систематизация информации. Методы поиска информации (Как уметь читать, писать или публично выступать).pdf

• Fast food has a bad effect on our health.pdf

• Технологии визуализации данных.pdf

• Конкуренция в торговле и антимонопольное регулирование (Торговое дело).pdf