Файл: Проблемы правового регулирования гражданских правоотношений.pdf
Добавлен: 12.07.2023
Просмотров: 89
Скачиваний: 2
Темой моего будущего научного исследования является правовое регулирование сделок с жилыми помещениями. В настоящем эссе исследуются проблемы правового регулирования гражданских правоотношений в сфере сделок с жилыми помещениями, в частности, договора купли-продажи жилого помещения. Актуальность моего научного исследования связана с изменением гражданского законодательства в ходе рыночных экономических реформ 20 века. Жилые помещениями стали участвовать в гражданском обороте. Накопленный материал законодательных актов и судебной практики требует теоретического осмысления. Вместе с тем данной проблеме посвящено небольшое количество монографических исследований, потерявших актуальность в связи с вступлением в силу в 2017 году Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Эссе состоит из 2 частей: 1. Понятие жилого помещения 2. Договор купли-продажи жилого помещения.
1.Понятие жилого помещения
В ч.1 ст.40 Конституции РФ содержится положение о праве граждан на жилище. Провозглашается право граждан на жилище.[1] Исходя из буквального смысла данной статьи, можно сделать вывод, что речь идет не только о гражданах РФ, но и об иностранных гражданах и лицах без гражданства.
О праве каждого на жилище как об элементе права на достаточный жизненный уровень говорится также в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.[2]
Соотношению понятий "жилище" и "жилое помещение" посвящено немало исследований в юридической литературе.[3] На первый взгляд между ними можно поставить знак равенства, определив их как синонимы, однако на практике это вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение этих двух понятий имеет большое значение для правильного их использования теоретиками и практиками в своей деятельности.
В Жилищном Кодексе дано понятие жилого помещения, квартир, жилых домов. Гражданский Кодекс говорит о жилом помещении в смысле квартиры. Говоря о соотношении понятий «жилище» и «жилое помещение» следует обратиться к толковым словарям русского языка. Так, в словаре С.И. Ожегова жилище понимается как «помещение, в котором можно жить». Помещение определяется как «внутренность здания, место, где что-то помещается». Хотя понятие помещение по смыслу более широкое, чем жилище, законодательством к жилым помещениям отнесены также и дома, поэтому буквальное толкование не может быть достаточным для того что бы дать правильное толкование данных юридических понятий.
Понятие «жилище» содержится не только в конституционном и жилищном праве, но и в уголовном. Термин "жилище" используется российским законодателем не только в Конституции РФ, гражданском и жилищном законодательстве, но также в уголовном и уголовно- процессуальном законодательстве. Так, в статье 5 Уголовно-процессуального Кодекса РФ дано определение жилища, применяемого только в уголовно- правовых отношениях, связанных со следственными и иными уголовно- процессуальными мероприятиями. Такое жилище связано не с его целевым назначением, предусмотренным законодательством, а с теми действиями, которые совершаются в рамках защиты интересов проживающих в жилых помещениях лиц и охраны общественного порядка.[4] Понимание жилища не только как части жилищного фонда, но и как других объектов говорит о том что предназначение жилища для проживания в уголовно-правовом смысле понимается скорее как субъективный критерий. И действительно, пригодным для временного проживания могут быть признаны сарай, бытовка, гараж.
Гражданский кодекс использует понятие «жилое помещение» в ст. 288. Жилое помещение может быть объектом вещных обязательств. Так же жилое помещение может быть объектом обязательственного права, в соответствии с главой 35 ГК РФ.
Также жилое помещение является объектом жилых прав. Объект позволяет разграничить, в каких случаях возникающие отношения регулируются жилищным законодательством, а в каких - гражданским. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).[5]
В п.2 ст. 15 ЖК РФ содержится норма дефиниция, которая определяет юридическое содержание жилого помещения. В данной статье перечислены три признака жилого помещения: 1) оно должно быть недвижимым имуществом 2) изолированность 3) пригодность к постоянному проживанию граждан.
В литературе выделяется также четвертый признак жилого помещения, связанный с функциональным назначением: жилое помещение приобретается в целях постоянного проживания. В соответствии п.3 ст.288 ГК РФ, использовать помещение в иных целях можно только после перевода помещения из жилого в нежилое.[6]
Говоря о целевом назначении жилого помещения, в науке выделяют так же такой параметр, как благоустроенность. Под благоустроенностью понимается не только соответствие санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к застройке данного района или населенного пункта.
Указание на цель, с которой помогает восполнить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием легального понятия нежилое помещения в жилищном законодательстве. Единственным нормативно- правовым актом, содержащим определение нежилого помещение, является Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. В данном постановлении нежилое помещение определяется как «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».[7] Однако в данном определении также не содержится цели назначения нежилого помещения.
В определении п. 1 ст. 130 ГК дано понятие недвижимого имущества, которое связывает момент возникновения, ограничения или прекращения вещных прав с государственной регистрацией. Отнесение жилого помещения строго к недвижимому имуществу также связано с тем, что в ст. 16 Жилого Кодекса дан закрытый перечень объектов, относимых к жилью: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Понятие «изолированное помещение» не раскрыто в Жилищном Кодексе, так же как и «структурно обособленное помещение». В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) сказано, что под квартирой подразумевается такая жилая недвижимость в доме со множеством квартир, где оно является отдельным помещением от остальным таких объектов и позволяет обеспечить необходимый доступ к объектам, имеющим общее назначение и которое при этом состоит из комнаты или из ряда комнат, а также обладают помещениями, которые носят вспомогательный характер, нацеленных на то, чтобы удовлетворить бытовые и подобные им потребности физических лиц, которые обусловлены тем, что они проживают в подобном отдельном жилье.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П указано, что жилищное законодательство не рассматривает разделенную комнату, не имеющую самостоятельных выходов, в качестве самостоятельных объектов жилой недвижимости.[8] Пригодность к постоянному проживанию открывает широкие возможности для толкования. Пригодным для проживания может быть и сборный дом, помещение цеха, бытовка, и другие здания. Однако пригодность ограничена определением жилого помещения как недвижимого имущества, и целевым назначением жилого помещения – проживание граждан.
Кроме понятия жилого помещения Жилищный Кодекс в статье 16 дает полный перечень видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. К сожалению, исходя из формулировок кодекса, нельзя сделать вывод о том, что такое частью жилой недвижимости, а также что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты и др.
Требования, установленные к признанию помещения жилым, содержатся в разных нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями установлены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25[9]. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 устанавливает порядок пригодным жилого помещения для проживания, непригодным для проживания, порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим к сносу.[10] Для того, чтобы была возможность признать недвижимость жилой в установленном порядке должна быть проведена комиссия, которая по своей сущности является межведомственной и возникает для этого своего назначения, на основе оценок соответствия жилой недвижимости, закрепленным в данном Положении условиям законодателя. Условия, в соответствии с которыми обязана отвечать жилая недвижимость, закреплены в главе второй, а также регламентируют условия, необходимые для того, чтобы признать жилую недвижимость - в главе 4 содержатся условия о возможности признать помещение жилым.
При этом та недвижимость, которая не соответствует правилам техники и нормам санитарии является непригодной для жилья и постоянным пользованием таким помещением. Такое жилье признается не подходящим для того чтобы проживать в нем в соответствии с нормами Положения, которое определяет, какое помещение является жилым по своей правовой природе.
Совокупность жилых помещений на территории РФ, в независимости от основания возникновения прав на них и режима их использования, называется жилым фондом. В п.2 и п.3 ст.19 ЖК РФ указаны критерии классификации видов жилищного фонда: по форме собственности и по целям использования. По форме собственности выделяют 1) частный жилищный фонд – находящийся в собственности физических и юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – принадлежащий на праве собственности Российской Федерации или субъектам Российской Федерации 3) муниципальный жилищный фонд - принадлежащий на праве собственности органам местного самоуправления.
По целям использования выделяют: 1) жилищный фонд социального использования – предназначен для предоставления по правилам раздела III ЖК РФ гражданам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов 2) специализированный жилищный фонд - предназначен для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;3) индивидуальный жилищный фонд - предназначен для использования гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - предназначен для извлечения прибыли.
Та жилая недвижимость, которая входит в перечень фонда, коммерческого использования, по своей сути, также может находиться в составе частного, государственного или муниципального фонда жилой недвижимости. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Таким образом, предлагается изложить ст. 16 ЖК РФ в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; 3) комната. Под помещением понимается трехмерная, ограниченная стенами, перекрытиями часть здания.»
2. Договор купли-продажи жилого помещения
П.1 ст.288 ГК РФ закрепляет за собственником способность осуществлять право владения, пользования, распоряжения жильем, которое ему принадлежит, по назначению. Собственник правомочен свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, заключая с контрагентами различные виды договоров, которые определяют судьбу жилого помещения. В частности, он способен заключать договоры купли-продажи, менты, ренты, и дарения, целью которых является передача имущества в собственность другим лицам. Помимо этого, собственник вправе осуществить передачу жилого помещения в пользование, заключив договор аренды.
Определение, данное в статье 153 Гражданского Кодекса, говорит о сделке как о юридическом факте, который ведет к возникновению, изменению и прекращению правоотношений. Права и обязанности участников жилищных правоотношений, возникают, как правило, на основании двухсторонней сделки. Двухсторонняя сделка также именуется договором. Правоспособность и полная дееспособность лиц, заключающих сделки с жилыми помещениями, являются одним из главных требований законодателя.