Файл: Анализ спроса и предложения на рынке купли-продажи загородной недвижимости.pdf
Добавлен: 14.07.2023
Просмотров: 102
Скачиваний: 3
ВВЕДЕНИЕ
Рыночная экономика — это бесконечное взаимодействие спроса и предложения. Разработка простой модели такого взаимодействия составила эпоху в истории экономической науки. И хотя с той поры минуло более двух столетий, именно с нее начинается теоретическое знакомство с современной рыночной экономикой: дело в том, что через эту модель могут быть описаны все экономические процессы.
Действительно, любому акту купли-продажи предшествуют два феномена — «спрос» и «предложение», величины которых определяют объем сделок и уровень цен на рынке. А поскольку рыночная экономика есть динамика цен и объема сделок, то добиваться их желаемого изменения можно, регулируя величину спроса (влияя на доходы потребителей) и величину предложения (влияя на прибыль производителей). Это справедливо и для макро-, и для микроэкономики.
Сказанным объясняется то внимание, которое теория рынка уделяет анализу спроса и предложения. Такой анализ важен и тем, что выступает связующим звеном между макро- и микроэкономическими теориями.
В экономической науке нет, пожалуй, более детально разработанного вопроса, чем взаимодействие спроса и предложения.
1. СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Спрос и предложение — основополагающие категории рыночного хозяйства. Они объясняют, каким образом, взаимодействуя, они устанавливают рыночные цены и объемы торговых сделок. Являясь самыми значимыми инструментами анализа рыночной деятельности, спрос и предложение лежат в основе принятия многих экономических решений.1
Спрос и предложение находятся в сложной диалектической взаимосвязи, опосредствующей отношения между производством и потреблением и выступающей на рынке как внешнее проявление экономических отношений. В то же время они обладают относительной самостоятельностью, выступают как противоположные и взаимодействующие элементы рынка и реализуются в актах купли-продажи товаров.
Процессу обмена товаров на конкурентном рынке присуще свои законы. Они обнаруживаются в особенностях экономического реагирования участников рынка на соотношения количества обмениваемых товаров и их цен.
Пересечение кривых спроса и предложения определяет цену равновесия (или рыночную цену) и равновесное количество продукции. Любую другую цену конкуренция делает неустойчивой.
Избыточный спрос или дефицит, сопутствующий ценам ниже цены равновесия свидетельствует, что покупателям необходимо платить более высокую цену, чтобы не остаться без продукта. Растущая цена будет побуждать фирмы к перераспределению ресурсов в пользу производства данного товара и вытеснять некоторых потребителей с рынка.
Избыточное предложение, или излишки продукции, возникающие при ценах выше цены равновесия, будут побуждать конкурирующих друг с другом продавцов снижать цены, чтобы избавиться от лишних запасов. Падающие цены будут подсказывать фирмам, что необходимо сократить ресурсы, затрачиваемые на производство данной продукции и привлекут на рынок дополнительных покупателей.
2. СПРОС
2.1. Понятие спроса. Закон спроса
Спрос выражает желание и способность покупателя приобрести тот или иной товар. Поэтому под спросом всегда понимается платежеспособная потребность.
Изменение спроса отражается в законе, в соответствии с которым при увеличении цены на товар спрос на этот товар снижается при прочих неизменных факторах.
Закон спроса может иметь отдельные исключения. Например, для некоторых престижных товаров небольшое увеличение цены иногда может приводить к повышению спроса, так как более высокая, по сравнению с аналогами, цена, создает у покупателя иллюзию того, что этот товар более качественный или модный.
2.3. Факторы изменения спроса
Фраза «при прочих равных условиях» является вводной частью закона спроса. Цена на данный вид продукции не представляется как единственный фактор, который определяет, как много этого товара желает приобрести покупатель. Имеются и другие факторы, влияющие на количество приобетаемого товара, которые принято называть неценовыми факторами, такие как:
- доход потребителей. При росте доходов потребителей происходит увеличение спроса на нормальный товар по каждой из цен, т.е. сдвиг кривой спроса вправо, и снижение спроса на низший товар т.е. сдвиг кривой влево. Товары и услуги делятся на нормальные и низшие по предпочтениям потребителей.
- цена субститутов. При росте цен на товар субститут-заменитель, спрос на данный товар увеличивается т.е. сдвиг кривой спроса вправо.
- цена дополняющих товаров. При росте цен на один товар, спрос на другой товар снижается, т.е. сдвиг кривой влево.
- вкусы потребителей. Усиление вкусов покупателей приводит к сдвигу кривой вправо, а утрата или ослабление вкуса — к сдвигу влево.
- и другие прочие факторы.
3. ПРЕДЛОЖЕНИЕ И КРИВАЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
3.1. Понятие предложения и закон предложения
Предложение проявляется в способности и желании продавать (производить) определенное количество товаров по альтернативным ценам в рамках известного периода времени, при прочих неизменных факторах.2
Изменение предложения отражается в законе, в соответствии с которым при увеличении цены на товар предложение этого товара повышается при прочих неизменных факторах.
Закон предложения может иметь исключения. Так, для целого ряда товаров сдерживающим фактором роста производства является ограниченность ресурсов. При достижении границы максимального использования ресурсов никакой рост цен не сможет увеличить производство, а с ним и предложение товаров.
3.3. Факторы изменения предложения
Факторы предложения — факторы, влияющие на величину предложения. Помимо цены товара, основного фактора изменения предложения, существует также ряд других факторов, вызывающие сдвиг кривой предложения:
- число производителей и продавцов. Увеличение приводит к сдвигу кривой вправо, а уменьшение — влево.
- технологии. При прогрессе технологии происходит рост предложения, т.е. сдвиг кривой вправо, но при ухудшении — влево.
- затраты на ресурсы. Рост затрат ведет к уменьшению предложения и, следовательно, к сдвигу кривой предложения влево, снижение затрат на ресурсы — вправо.
- налогов и субсидии. Увеличение налогов и уменьшение субсидий приводит к сдвигу кривой влево, а сокращение налогов и увеличение субсидий, наоборот, — вправо;
- также издержки производства товара; организационная эффективность; доход от предложения товаров-субститутов; доход от предложения дополняющих товаров; внешние шоки; погодные условия; военные действия; промышленные конфликты и другие.
4. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
4.1. Рыночное равновесие
Предложение и спрос взаимосвязаны, они «работают» вместе и одновременно подобно двум лезвиям ножниц (знаменитые «ножницы» А. Маршалла). Их взаимодействие (пересечение) устанавливает равновесную цену товара и объем его реализации. В результате достигается рыночное равновесие.
Покупатели и продовцы ипользуют цены как сигналы, которые увязывают их желания, а после происходит обмен матриальными благами или факторами производства. Потребители определяют цены спроса, а цены предложения устанавливают продавцы. При этом объем продаж будет равен объему спроса.3
Если сложившаяся на рынке цена будет отличаться от равновесной, то под действием рыночных механизмов она будет изменяться до тех пор, пока не установится на равновесном уровне и объем спроса не станет равен объему предложения.
4.2. Эластичность спроса и предложения
Зачастую в экономических исследованиях не только устанавливают факт взаимосвязи между величинами, но и определяют степень, или эластичность, этой взаимосвязи. Эластичность измеряет пропорциональное соответствие влияния изменения одной переменной на изменение другой. Так, если X воздействует на Y, то эластичность Y относительно X измеряется как:
∆Y/Y:∆X/X
Виды эластичности:
- эластичность спроса по цене;
- эластичность спроса по доходу;
- эластичность предложения по цене;
- перекрестная эластичность спроса по цене;
- точечная эластичность спроса;
- дуговая эластичность спроса;
- эластичность соотношения цен и заработной платы;
- эластичность технического замещения;
- эластичность прямой линии.
Эластичность спроса по цене — показатель процента изменения объема спроса при изменении на 1% цены на товар вдоль данной кривой спроса на него. Эта величина измеряет чувствительность объема спроса к изменению цены товара при условии, что остальные факторы, влияющие на спрос, неизменны.
Эластичность спроса по цене зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важными являются следующие:
1. Наличие достаточного количества и качества товаров-субститутов (заменителей), удовлетворяющих сходную потребность человека. В общем, чем больше по количеству и требуемому качеству субститутов, тем выше эластичность спроса на них. В то же время спрос на товары и услуги, имеющие мало заменителей, являются неэластичными (например, электроосвещение).
2. Продолжительность временного периода, позволяющего потребителям адаптироваться к изменению цен. Как правило, эластичность увеличивается в течение более длительных временных интервалов, поскольку они повышают возможность для покупателей находить больше товаров-заменителей. Так, факты подтверждают, что, например, спрос на зимние сапоги является неэластичным в короткий период времени, но более эластичным в длительные периоды.
3. Доля потребительского бюджета, отведенного на покупку того или иного товара. Например, потребитель тратит значительную долю своего дохода на покупку дома или автомобиля. Спрос на товары, на которые затрачивается большая часть доходов, ощутимо влияет на эластичность спроса, а повышение цены на 10% на зубную пасту или карандаши мало скажется на бюджете потребителя и, следовательно, на эластичность спроса на подобные товары.4
Эластичность предложения зависит от ряда фактора, среди которых наиболее важными являются товары-заменители и фактор времени. В предложении товарами-субститутами являются те, на изготовление которых можно сравнительно легко перевести имеющиеся производственные ресурсы (например, перейти от производства тетрадей к изготовлению бумажных салфеток). Чем легче производственный ресурс переводится от изготовления одного товара к другому, тем выше будет эластичность предложения.
Эластичность в макроэкономическом анализе затрагивает многие аспекты, среди которых наиболее важными являются такие, как анализ поведения потребителей и производителей, прогнозирование изменений в расходах и доходах населения из-за изменений цены на товаров и услуг и т.д.
Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Основные характеристики спроса и предложения на рынке недвижимости -- это площади предлагаемых помещений, в том числе вновь построенных и реконструируемых объектов, а также объемы, востребованные клиентами.
Детальное изучение динамики площадей и цен на рынке жилья предлагается производить на основе структурного анализа фактором спроса и предложения, их причинно-следственной связи с равновесной ценой (рис. 2). Как видно из схемы, особое внимание при этом должно быть уделено изменению платежеспособности населения, а также доступности для целевых клиентов предлагаемого продавцом жилья, в том числе в результате целевых государственных и региональных программ, снижения ставок по ипотечным кредитам и т.д.
Объемы построенных и введенных в оборот площадей в первую очередь определяют уровень цен предложения на рынке купли-продажи жилья. Так, уменьшение площадок для строительства, в том числе из-за ограничений регулирующими органами власти градостроительной деятельности, влияет на объем возведенных и предлагаемых на рынке площадей. Повышение стоимости строительных материалов обусловливает рост себестоимости строительства и соответственно цен предложения. При стабильном или развивающемся спросе перечисленные факторы предложения в перспективе приведут к увеличению уровня иен на рынке жилой недвижимости.
Расчет текущей величины предложения на рынке жилой недвижимости целесообразно производить на основе данных оперативного мониторинга и исследований о конкурентах и их функционирующих объектах. Определение ожидаемых объемов предложения предусматривает использование дополнительных маркетинговых инструментов и технологий прогнозирования, учитывающих как макроэкономические, так и микроэкономические параметры.
При отборе инструментов прогнозирования на рынке жилой недвижимости предлагается применять следующий подход:
- мониторинг конкурентов и пообъектный в разрезе зданий расчет ввода площадей престижных и крупных объектов с высокой относительной долей на рынке;
- статистический анализ динамики прошлых изменений и экстраполяция полученных результатов для секторов с низким уровнем консолидации, например жилья эконом-класса.