Добавлен: 14.07.2023
Просмотров: 176
Скачиваний: 3
7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.
7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.
7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.
7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.
8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.
8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.
8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.
8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.
8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.
8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.
8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.
8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.
9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.
5. Отчет об оценке: структура и требования
Требования к составлению отчета об оценке
3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, фсо 3, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477;N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ “Об электронной подписи” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст. 2036; N 27, ст. 2880; 2012, N 29, ст. 3988;2013, N 14, ст. 1668; N 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, N 11, ст. 1098; N 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели рыночную оценку недвижимости, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.
Требования к содержанию отчета об оценке
8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: