Представленный анализ основных элементов (составляющих) оценки рыночной стоимости земельных участков лесного фонда дает основания утверждать, что по объективным, часто не зависящим от оценщика причинам качество оценки редко бывает удовлетворительным.

Неточности, погрешности и вероятностный характер отдельных показателей и промежуточных расчетов сопутствуют всему процессу оценки земель лесного фонда, что обусловливает порой значительные расхождения между итоговым значением рыночной стоимости и реальной оценкой лесных участков.

Таким образом, рассмотрение методов оценки как элемента процесса оценки участков лесного фонда, следует отметить, что они построены на строгой научной основе, логика их ясна и понятна. Неадекватные рынку результаты появляются при использовании в рамках этих методов недостоверной информации, а также при необходимости моделирования и прогнозирования будущих событий. По этим причинам методы, в основе которых лежит большое число показателей и действий (итераций) с ними, менее надежны и могут давать существенные погрешности вычислений.
3.2 Мероприятия по устранению выявленных недостатков и определения эффективности предложенных решений
Теперь, имея представления о тех сложностях, с которыми приходится сталкиваться оценщику при определении рыночной стоимости земель лесного фонда, попытаемся проанализировать каждый этап работы по определению кадастровой стоимости и дать ему оценку.

Рассмотрим поочередно особенности формирования исходных данных об объектах оценки - земель лесного фонда, проблемы, связанные с поиском информации о сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки, отбором аналогов, а также вопросы методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков лесного фонда.

Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:

• 
  адрес местонахождения земельного участка;
  
• 
  категория и вид разрешенного использования земельного участка;
  
• 
  площадь земель лесного фонда.
  

Информацию об остальных ценообразующих факторах для каждого земель лесного фонда, оцениваемого индивидуально или методами массовой оценки, оценщик определяет с использованием различных технологий без выезда на место и личного осмотра. Разумеется, это часто ведет к существенным искажениям реальных характеристик объектов оценки. Ошибки, связанные с неправильным определением ценообразующих факторов оцениваемых земель лесного фонда, возникают настолько часто, что статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специально установлено, что основанием пересмотра результатов кадастровой стоимости является недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

---

Поиск, отбор и использование в расчетах цен предложений об аренде и цен сделок с землями лесного фонда при кадастровой оценке имеют принципиальные отличия от подобного этапа при рыночной оценке. Дата определения рыночной стоимости земель лесного фонда часто максимально приближена к периоду проведения оценки или даже находится в этом интервале, что позволяет использовать актуальную информацию. Опыт проведения кадастровой оценки показывает, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов для сравнения.

Работы по оценке земель лесного фонда таких видов разрешенного использования формально мало чем будут отличаться от обычной рыночной оценки. Пожалуй, основной сложностью при проведении такой работы в рамках кадастровой оценки является недостаток времени. Из-за этого в первую очередь страдает качество аналитической части работы. Ценовые ориентиры и другие выводы, как результат проведенного анализа, распространяются не на локальный рынок, к которому относится конкретная группа объектов оценки, а на всю совокупность этих объектов в регионе оценки. Диапазон возможных значений удельной стоимости становится широким и позволяет, таким образом, обосновывать и подкреплять выводами из аналитической части работы почти любой результат оценки.

Методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной. Действующими методиками и методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости земельных участков лесного фонда различных категорий и видов использования предусмотрены три основных метода массовой оценки земель лесного фонда, представленных на рисунке 4. [21]

---

Рисунок 4 – Основные методы массовой оценки земель лесного фонда [21]
Метод расчета, основанный на кластеризации земель лесного фонда, предполагает объединение оцениваемых земель лесного фонда в группы на основе схожести их характеристик. Рыночная стоимость земель лесного фонда определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости. Далее в зависимости от категории и вида разрешенного использования земель лесного, кадастровая стоимость которых рассчитывается, для всех объектов оценки из группы определяется удельный показатель кадастровой стоимости.

Метод, основанный на построении статистических моделей, широко распространен в индивидуальной оценке не только земельных участков лесного фонда, но и других материальных объектов. Наряду с классическим методом сравнения продаж, методом квалиметрического моделирования и другими методами он активно используется в оценочной практике. Построенная по всем правилам статистики модель предназначена для расчета стоимости, как правило, одного объекта оценки. Допускается использование статистической модели для расчета стоимости нескольких объектов оценки, если они являются однотипными (очень похожими). При этом следует обращать внимание на то, чтобы в модели были использованы как худшие по совокупному критерию "качество" аналоги, так и лучшие аналоги. Совершенно недопустимо использовать статистическую модель для предсказания стоимости, если все аналоги одновременно являются худшими или одновременно лучшими по отношению к объекту оценки. [21]

В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой

---

стоимости целой группы земель лесного фонда, насчитывающей порой сто и даже тысячу объектов. Получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре недвижимости земель лесного фонда, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках, в лучшем случае сотне, даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям участках. К примеру, статистическая модель построена на основе данных о 50 участках. В группе - 500 объектов оценки. С вероятностью, близкой к 100 процентам, можно утверждать, что качество хотя бы 10 участков земель лесного фонда - объектов оценки будет лучше или хуже всех отобранных для построения модели объектов. Именно такие казусы и могут приводить к многократному превышению кадастровой стоимости земельного участка лесного фонда над его рыночной стоимостью. Так, например, если площадь земель лесного фонда "участвует" в статистической модели в качестве фактора стоимости и коэффициент при этом факторе имеет отрицательное значение (обратная зависимость от стоимости), супер-маленькие по площади объекты оценки получают, как правило, супер-высокие удельные стоимости.

Нормативный метод расчета подразумевает установление удельного показателя кадастровой стоимости отдельных групп земель лесного фонда в определенной зависимости от удельного показателя кадастровой стоимости участков, стоимость которых была рассчитана в индивидуальном порядке, с использованием методов кластеризации или статистических моделей. Он применяется для групп земельных участков, которые имеют следующие признаки:

• 
  сегмент рынка, к которому относятся земельные участки лесного фонда, не развит;
  
• 
  земли лесного фонда, объединенные в группы, с определенной долей условности считаются однородными (очень похожими по значениям основных ценообразующих факторов).
  

Основная причина, по которой используется этот метод, - высокая трудоемкость расчета кадастровой стоимости подобных земель лесного фонда другими известными методами.

Проведенный анализ методического обеспечения кадастровой оценки позволяет заключить, что предложенные регулятором методы массовой оценки существенно уступают по критерию качества получаемого результата методам индивидуальной оценки.

---

Рассмотрим еще две проблемы кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов земельных участков лесного фонда и других заинтересованных лиц:

1) сопоставимость результатов кадастровой оценки для смежных или расположенных в непосредственной близости друг от друга земельных участков лесного фонда, удельный показатель кадастровой стоимости для которых были рассчитаны с использованием разных статистических моделей, методов оценки или даже разными исполнителями работ.

2) сроки выполнения работ, по кадастровой оценке, участков лесного фонда.

В настоящее время отбор оценщиков для целей проведения государственной кадастровой оценки осуществляется в форме конкурсов и аукционов. При отборе исполнителя работ по конкурсу в качестве критериев такого отбора выступают цена контракта, срок его исполнения и обеспечение качества работ. Вес критерия "срок выполнения кадастровой оценки" лежит в диапазоне от 20 до 45 процентов и является, таким образом, немаловажным.

Если при индивидуальной оценке перенос сроков сдачи отчета заказчику является делом обычным и, как правило, не приводит к отрицательным последствиям для исполнителя, то при выполнении государственного контракта строгое соблюдение сроков работы является обязательным условием. В практике кадастровой оценки уже есть прецеденты, когда за срыв сроков выполнения контракта с исполнителя работ взималась пеня и даже инициировалось судебное разбирательство по инициативе заказчика с требованием расторжения контракта.

Учитывая столь серьезные последствия несоблюдения требования контрактов о сроках проведения кадастровой оценки, стоит выяснить, насколько этот критерий является важным для заказчика оценки.

В конкурсных документациях максимальный срок исполнения контрактов по установлению кадастровой стоимости земель лесного фонда определенной категории или вида использования на территории субъекта Российской Федерации обычно составляет 6 месяцев. Реальные игроки этого рынка оценочных услуг в своих заявках указывают сроки 3 - 4, редко 2 месяца. Таким образом, заказчик оценки при проведении конкурса "отыгрывает" 2 - 3 месяца. Это означает, что он будет обязан расплатиться с исполнителем работ на те же 2 - 3 месяца раньше запланированного срока. Это обстоятельство вряд ли сможет позитивно повлиять на цель организатора конкурса - поручить работу лучшему исполнителю за минимальное вознаграждение. Других "преимуществ" от экономии времени найти будет сложно, а вот качество работы оценщика от этого может пострадать и весьма сильно.

---

Смотрите также файлы

• Особенности дидактических игр в доо.docx

• Информация о результатах приема по каждой профессии, специальности среднего профессионального образования(при наличии вступительных испытаний), каждому направлению подготовки или специальности высшего образования с различными условиями.pdf

• Грекавторларыса тарды алайсуреттейді .pptx

• Дисциплина Основы организации внеурочной работы (изобразительная деятельность и декоративноприкладное искусство) Практическое занятие 6 Обучающийся Старцева Елена Викторовна Преподаватель Ожерельева Ольга Вячеславовна.rtf

• .docx