ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 148
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Выборочное обследование проводят, когда сплошное обследование конструкций провести не возможно, с помощью выборочного обследования осматривают элементы повышенной опасности представлено в таблице 2.
Таблица 2 – Оценка технического состояния.
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
| 0 – 20 | Нормальное | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты. |
Продолжение таблицы 2
| 21 – 40 | Удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого ремонта |
| 41 – 60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ. |
| 61 – 80 | Ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих – весьма ветхое. |
| 81–100 | Негодное | Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. |
Физический износ зависит от множества складывающихся между собой факторов, таких как качества строительных материалов, скоростью износа и изменений условий эксплуатации.
За капитальным износом здания необходимо отслеживать и вовремя принимать соответствующие меры, по устранению трещен и других дефектов.
Физический износ конструктивных элементов принято оценивать путем сравнения физического состояния на данный момент времени с значениями, которые приведены в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) (далее – Правила). Правила, которые указаны в данном документе относятся к оценки износа жилых зданий. К исключению относят здания, сооружения, которые потерпели крушения на фоне стихийных бедствий.
Степень износа отдельных участков, следует определять по формуле 1 [18]:
(1)Где,
Фk – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный в соответствии ВСН 53-86(р), %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;
Рk – размеры всей конструкции, м2 или м; n – число поврежденных участков.
Для расчета физического износа здания нужно определить износ конструктивных элементов, после чего полученные значения умножить на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости (из сборника УПВС), полученные результаты для каждого элемента необходимо сложить (2) [6]:.
(2)Где,
Фз – физический износ здания, %;
Фki – физический износ отдельной конструкции или системы, %;
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов.
Округление значения физического износа происходит следующим образом:
– до 10% - для отдельных участков конструкций, элементов и систем;
– до 5% – для конструкций, элементов и систем;
– до 1% – для здания в целом.
1.4 Проблемы технической инвентаризации
Градостроительная деятельность в жизнедеятельности человека составляет огромную значимость, потребность в жилье одна из фундаментальных потребностей населения.
Рыночный фонд стремительно растёт, соответственно растет спрос на учет недвижимости.
Способы управления жилищного фонда состоят из множества деталей, инвентаризация объектов позволяет собрать сведения о постройках на территории города, сколько требуется вложений на возведение объекта, каковы затраты и каков будет получен доход, какие здания преобладают в регионе.
Как и в любом другом деле, в сфере недвижимости присутствует ряд проблем с которым сталкивается техническая инвентаризация объектов капитального строительства, тем самым замедляет рост развития рынка.
Одной из главных проблем является большие затраты на содержания технической инвентаризации.
На территории Кемеровской области комплексное выполнение работ по первичной технической инвентаризации индивидуального жилого дома составляет в районе 5 800 рублей. Выписка из технического плана обходится собственникам 1000 – 3000 рублей, учесть что выписка действует в течении ограниченного времени не всегда собственники успевают предоставлять документ по месту требованию в положенной срок, тем самым приходится вновь обращаться за услугой.
Сроки по первичной технической инвентаризации определяются Госстроем России, так для многоквартирного дома установлен срок 4 – 6 месяц. Для ускорения данного процесса собственники оплачивают двойную стоимость.
Причинами больших затрат является отсутствие регулирования сроков выполнения работ, бюро технической инвентаризации самостоятельно определяет объем работы и его стоимость.
Зачастую проведение внеплановой технической инвентаризации не соблюдаются. Первичная техническая инвентаризация проводится в обязательном порядке, для регистрации прав собственности, в случае, когда изменились характеристики объекта, собственники по различным причинам пренебрегают выполнением данной процедуры, что в следствии влечет за собой расхождения в документации и фактического состояния объекта. При совершении сделок с недвижимостью собственник столкнется с дополнительными расходами и потерей времени.
Объект, в котором была проведена перепланировка, можно предположить, была разрушена перегородка, внеплановая инвентаризация не была проведена соответственно при совершении сделки с недвижимостью, дальнейшая регистрация такого объекта не допустима законом.
Данных о проведении технической инвентаризации недостаточно для определения налога на имущества, из документации необходима только площадь объекта, другие факторы при расчете рыночной стоимости могут быть взяты из иных источников, в зависимости от метода оценки.
Налоговая стоимость с 2015г рассчитывается от кадастровой стоимости, т.к. она в несколько раз ниже от рыночной стоимости, когда инвентаризационная стоимость многократно ниже.
Сделки с инвентаризационной стоимость на практике утрачивают свое существование, но продолжают прописываться в техническом паспорте объекта.
С точки зрения правообладателя, для расчета налоговой стоимости экономнее использовать инвентаризационную стоимость объекта. Схематичный пример можно увидеть на рисунке 2.
Рисунок 2 – Проблемы технической инвентаризации
Большинство данных технической инвентаризации вводятся вручную, что влечет за собой увеличение времени при выполнении работ, шанс внести недостоверные данные возрастают
, требуется дополнительная проверка после ввода информации. Данные факторы сказываются на качестве работы, с технической частью возможно создать систему автоматического заполнения, которая ускорит процесс, то с графической частью ситуация обстоит более затруднительна, большое количество времени тратится на расчеты, ошибка которых может иметь неприятные последствия.
В данной области необходима создание единой базы в которой будет храниться вся необходимая документация (чертежи, детальная информация о конструктивных элементах и другое), так же необходима что бы база была доступной для сотрудников, не только хранила в себе сведения, но и предназначалась для пользования информацией. [4]
Заемщик выбирает сам в какую организацию ему обратиться за услугой, для того что бы начались производиться работы необходимо личное присутствие заказчика, для написания заявления от которого начнутся дальнейшие работы. Что бы сократить время необходимо упростить заказчику действия, путем подачи заявления через личный кабинет.
Пути решения проблем технической инвентаризации:
– повысить достоверность данных;
– ускорить рабочий процесс;
– минимизировать необходимость ручного ввода данных;
– создать электронную систему с необходимыми данными для работы с доступом;
– обеспечить заказчику возможность подачи электронного заявления для предварительных работ.
обеспечить заказчику возможность подачи электронного заявления для предварительных работ.[21]
Перепланировка при технической инвентаризации является востребованной процедурой, но имеет ряд недопустимых обстоятельств при котором ее проведение невозможна:
– затруднительный доступ к инженерным коммуникациям;
– слабая прочность несущих конструкций.
Преимущества технической инвентаризации заключаются в том, что благодаря достоверным сведениям полноценно осуществляют свою работу органы исполнительной власти, на которых возложен контроль за градостроительной деятельностью. [26]
-
НОРМАТИВНО – ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
2.1 Нормативно – правовые основы технической инвентаризации
Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 30.12.99 № 93 «Об утверждении положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в российской федерации».
Руководящим документом для проведения технической инвентаризации является инструкция, утвержденная Приказом Земстроя РФ № 37 от 4 августа 1998 г. (в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199) «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в российской федерации».
Наиболее значимые нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости:
– Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021);
– «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021) согласно которому учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию;
– «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2021);
– Постановление Госстроя РФ от 30.12.99 № 93 «Об утверждении положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в российской федерации»;
– Приказ Земстроя РФ № 37 от 4 августа 1998 г. (в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199) «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в российской федерации»;
– Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.03.2016 N 41304).
2.2 Общий порядок проведения технической инвентаризации
объектов недвижимости согласно законодательству
Инвентаризационные работы совершаются за счет собственных средств собственников. Схема делопроизводства работы в БТИ представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Схема делопроизводства
Гражданин (1) подает заявление регистратору (2) Определяется объем работ, сроки, а также стоимость, заключается договор, заказчик предоставляет пакет необходимых документов, для проведения работ.
Документы, которые подтверждают факт оплаты (2.1), чек об оплате, а так же расписка о том, что документы были приняты. (2.2). Начальник бригады (3) распределяет работу между работниками, ведет учет полевых выездов бригады.