Файл: Курсовой проект по дисциплине Экономика недвижимости, землепользования.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 202
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Баланс площадей земельного участка под комплексное жилищное
строительство
Согласно СП42.13330.2011 основными показателями для расчета площадей земельного участка по видам и группам разрешенного использования являются:
Основными показателями плотности застройки являются:
В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт). Полученные коэффициенты не должны превышать коэффициенты приведенные в таблице 11.
Таблица 11 Показатели плотности застройки участков территориальных зон
Для выполнения данной работы мы будем считать, что площадь земельного участка занятого жилищным строительством будет составлять 44,4% от общей площади земельного участка. Так же согласно балансу площадей площадь Sк – 8,8%, Sо – 21,8%. А площадь под гаражами и автостоянками будем рассчитывать в зависимости от количества жителей строящегося района.
Для расчёта площади земельного участка, занятого гаражами и автостоянками (Sп) нам понадобиться следующие данные:
Коэффициент Семейности–коэффициент, определяемый как число семей, приходящихся на 1000 человек постоянного населения (исключая разведенные семьи). Величина К
сем зависит от соотношения между числом членом семей и числом одиноких в населении страны, а также от величины семьи.
Коэффициент семейности для каждого региона Российской Федерации можно узнать в территориальном органе Федеральной службы Государственной статистики. Для Пензенской области по итогам последней переписи населения он составляет – 2,5.
Автомобилизация– оснащённость населения автомобилями.Уровень автомобилизации (иногда – уровень моторизации) населения рассчитывается из показателя среднего количества индивидуальных легковых автомобилей, приходящихся на 1000 жителей. Уровень автомобилизации в Пензенской области составляет 240.
Для расчета Sп нам необходимо знать прогнозируемое количество жителей в строящемся районе (Жр). Оно будет составлять:
Жр = Ккв × Ксем = 1596 × 2,5 = 3990 человек.
Рассчитываем количество машин в строящемся микрорайоне (Кмаш): Кмаш = Жр× Уа = 3,9 × 240 = 936 шт.
Согласно СП42.13330.2011 на одно машино-место необходимо 3,5кв.м земли, соответственно для размещения автомобилей на стоянках потребуется земельный участок площадью Sп = 3276кв.м.
Площадь земельного участка занятая внутриквартальными дорогими, проходами, проездами с твердым покрытием, а так же зонами отдыха (Sд)
будет составлять оставшуюся площадь от общей площади земельного участка выделенную под комплексное жилищное строительство.
В соответствии со статьей 30.2 Земельного Кодекса земельные участки
для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства целесообразно применять следующие методы:
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.
Методкапитализацииземельнойрентыоснован на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов
строительство
| № п/п | Показатели | Процент от общей площади | Величина, кв.м |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Площадь земельного участка, занятого многоэтажным строительством (Sж) | 44,4 | 79 920 |
| 2 | Площадь земельного участка, занятого объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания (Sк) | 8,8 | 15 840 |
| 3 | Площадь земельного участка, занятого административными и офисными зданиями, объектами образования и науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии | 21,8 | 39 240 |
| | (Sо) | | |
| 4 | Площадь земельного участка, занятого гаражами и автостоянками (Sп) | 2,8 | 5040 |
| 5 | Площадь земельного участка занятая внутриквартальными дорогими, проходами, проездами с твердым покрытием, а так же зонами отдыха (Sд) | 22,2 | 39 960 |
| 6 | Общая площадь земельного участка (Sобщ = Sж + Sк + Sо + Sп + Sд) | 100 | 180 000 |
Согласно СП42.13330.2011 основными показателями для расчета площадей земельного участка по видам и группам разрешенного использования являются:
-
плотность застройки (табл. 11); -
нормы расчета земельных участков занятых объектами недвижимости относящихся к той или иной группе разрешенного использования; -
коэффициент семейности данного региона.
Основными показателями плотности застройки являются:
-
коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); -
коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт). Полученные коэффициенты не должны превышать коэффициенты приведенные в таблице 11.
Таблица 11 Показатели плотности застройки участков территориальных зон
| Территориальные зоны | Коэффициент застройки | Коэффициент плотности застройки |
| Жилая | | |
| Застройка многоквартирными | 0,4 | 1,2 |
| многоэтажными жилыми домами | | |
| То же - реконструируемая застройка | 0,6 | 1,6 |
| многоквартирными жилыми | | |
| домами малой и средней этажности | 0,4 | 0,8 |
| Застройка блокированными жилыми | 0,3 | 0,6 |
| домами с приквартирными земельными | | |
| участками | 0,2 | 0,4 |
| Застройка одно-, двухквартирными | | |
| жилыми домами с приусадебными | | |
| земельными участками | | |
| Общественно-деловая | | |
| Многофункциональная застройка | 1,0 | 3,0 |
| Специализированная общественная застройка | 0,8 | 2,4 |
| Производственная | | |
| Промышленная | 0,8 | 2,4 |
| Научно-производственная <*> | 0,6 | 1,0 |
| Коммунально-складская | 0,6 | 1,8 |
| <*> Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон. | ||
Для выполнения данной работы мы будем считать, что площадь земельного участка занятого жилищным строительством будет составлять 44,4% от общей площади земельного участка. Так же согласно балансу площадей площадь Sк – 8,8%, Sо – 21,8%. А площадь под гаражами и автостоянками будем рассчитывать в зависимости от количества жителей строящегося района.
Для расчёта площади земельного участка, занятого гаражами и автостоянками (Sп) нам понадобиться следующие данные:
-
Количество квартир (Ккв). Принимаем, что в домах 1-го типа 6 домов по 16 квартир на этаже и 3 дома по 10 квартир на этаже, в домах 2-го типа 6 квартир. В зависимости от этажности рассчитываем количество квартир. В данном примере оно равно 1596 квартир. -
Коэффициент семейности (Ксем).
Коэффициент Семейности–коэффициент, определяемый как число семей, приходящихся на 1000 человек постоянного населения (исключая разведенные семьи). Величина К
сем зависит от соотношения между числом членом семей и числом одиноких в населении страны, а также от величины семьи.
Коэффициент семейности для каждого региона Российской Федерации можно узнать в территориальном органе Федеральной службы Государственной статистики. Для Пензенской области по итогам последней переписи населения он составляет – 2,5.
-
Уровень автомобилизации (Уа).
Автомобилизация– оснащённость населения автомобилями.Уровень автомобилизации (иногда – уровень моторизации) населения рассчитывается из показателя среднего количества индивидуальных легковых автомобилей, приходящихся на 1000 жителей. Уровень автомобилизации в Пензенской области составляет 240.
Для расчета Sп нам необходимо знать прогнозируемое количество жителей в строящемся районе (Жр). Оно будет составлять:
Жр = Ккв × Ксем = 1596 × 2,5 = 3990 человек.
Рассчитываем количество машин в строящемся микрорайоне (Кмаш): Кмаш = Жр× Уа = 3,9 × 240 = 936 шт.
Согласно СП42.13330.2011 на одно машино-место необходимо 3,5кв.м земли, соответственно для размещения автомобилей на стоянках потребуется земельный участок площадью Sп = 3276кв.м.
Площадь земельного участка занятая внутриквартальными дорогими, проходами, проездами с твердым покрытием, а так же зонами отдыха (Sд)
будет составлять оставшуюся площадь от общей площади земельного участка выделенную под комплексное жилищное строительство.
В соответствии со статьей 30.2 Земельного Кодекса земельные участки
для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства целесообразно применять следующие методы:
-
метод сравнения продаж; -
метод капитализации земельной ренты; -
метод предполагаемого использования или «инвестиционных контрактов».
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.
Методкапитализацииземельнойрентыоснован на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов