Файл: Курсовой проект по дисциплине Экономика недвижимости, землепользования.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 201
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.
Методпредполагаемогоиспользованиянаиболее универсальный расчетный метод, поскольку основан на реальных графиках застройки микрорайона строительства с использованием планируемых графиков продаж всей строящейся недвижимости и определением чистого дохода инвестора с выделением определенной части дохода на приобретение прав аренды. В том случае, если доход инвестора от коммерческого использования земельного участка равен нулю, то этот участок не представляет для инвесторов-застройщиков коммерческого интереса. Именно поэтому от прогнозного дохода в этом методе выделяется определенная часть на оплату стоимости приобретения данного земельного участка на аукционе. Данный метод в бизнес-ситуации принят в качестве основного расчетного метода.
Другой разновидностью аналогичных расчетов является метод
«инвестиционных контрактов». Он возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом (собственником земли и инженерной инфраструктуры) и инвестором (арендатором земельного участка). Фактическая оплата покупки права на заключение договора аренды
земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Методика основана на определении текущей рыночной стоимости переходящих городу построенных площадей. В нашем случае городу переходит социальная инфраструктура, которая является элементом инвестиционного контракта.
Расчетстоимостиправаназаключениедоговораарендыметодом сравнимыхпродаж
Метод сравнимых продажоснован на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Для использования метода необходима информация оценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
Данные об отобранных для сравнения объектах
приведены в таблице
12.
Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и
сравниваемыми объектами, приведены в таблице 13.
Виды и обоснование корректировок, примененных в таблице 13, приведено в таблице 14.
Таблица 12 Характеристика объектов-аналогов для сравнительного метода
Таблица 13 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Методпредполагаемогоиспользованиянаиболее универсальный расчетный метод, поскольку основан на реальных графиках застройки микрорайона строительства с использованием планируемых графиков продаж всей строящейся недвижимости и определением чистого дохода инвестора с выделением определенной части дохода на приобретение прав аренды. В том случае, если доход инвестора от коммерческого использования земельного участка равен нулю, то этот участок не представляет для инвесторов-застройщиков коммерческого интереса. Именно поэтому от прогнозного дохода в этом методе выделяется определенная часть на оплату стоимости приобретения данного земельного участка на аукционе. Данный метод в бизнес-ситуации принят в качестве основного расчетного метода.
Другой разновидностью аналогичных расчетов является метод
«инвестиционных контрактов». Он возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом (собственником земли и инженерной инфраструктуры) и инвестором (арендатором земельного участка). Фактическая оплата покупки права на заключение договора аренды
земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Методика основана на определении текущей рыночной стоимости переходящих городу построенных площадей. В нашем случае городу переходит социальная инфраструктура, которая является элементом инвестиционного контракта.
Расчетстоимостиправаназаключениедоговораарендыметодом сравнимыхпродаж
Метод сравнимых продажоснован на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Для использования метода необходима информация оценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-
подбор земельных участков, сопоставимых по ценообразующимфакторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж; -
внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов); -
расчет стоимости земельного участка как среднего или средне- взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.
Данные об отобранных для сравнения объектах
приведены в таблице
12.
Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и
сравниваемыми объектами, приведены в таблице 13.
Виды и обоснование корректировок, примененных в таблице 13, приведено в таблице 14.
Таблица 12 Характеристика объектов-аналогов для сравнительного метода
| Источник информации | Объекты – аналоги | ||||||||
| № 1 | № 2 | № 3 | |||||||
| Официальный сайт http://www.auction-house.ru/ | Официальный сайт http://www.auction-house.ru/ | Официальный сайт http://www.auction-house.ru/ | |||||||
| Цена | 6 | 700 | 000 | 192 | 000 | 000 | 60 000 000 | ||
| Адрес | Калужская обл, Боровский р-он, с/п «Деревня Асиньевское» СПК (колхоз) «Москва» в р-не деревни Щиглево | Московская обл, Клинский р-он,с. Спас-Заулок | Пензенская обл,в районе микрорайона № 6 жилого района «Шуист» |
| Совершенная сделка или предложение | сделка | сделка | сделка |
| Переданные имущественные права | Право аренды | Право аренды | Право аренды |
| Рыночные условия = время | 2022 | 2022 | 2022 |
| Местоположение (приложение3) | Западная часть | Северо-западная часть | Восточная часть |
| Площадь объекта | 202 504 квм | 418 000 квм | 180 000 квм |
| Рельеф объекта | спокойный | спокойный | спокойный |
| Геометрическая форма участка | Правильная | Правильная | Правильная |
| Наличие инженерных коммуникаций | электричество | нет | нет |
| Характер использования | Комплексное многоэтажное жилищное строительство | Комплексное малоэтажное жилищное строительство | Комплексное многоэтажное жилищное строительство |
| Наличие готового пакета документов на строительство | - | - | - |
Таблица 13 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
| Элемент сравнения | Единица измерения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Цена продажи | руб. | | 6 700 000 | 192 000 000 | 60 000 000 |
| Общая площадь | м2 | 180 000 | 202 504 | 418 000 | 180 000 |
| Полезная площадь | м2 | - | - | - | - |
| Объем объекта | руб./м3 | - | - | - | - |
| Единицы сравнения | | | | | |
| 1. Цена продажи; | руб. | | 6 700 000 | 192 000 000 | 60 000 000 |
| 2. Цена 1 м2 общей площади | руб./м2 | | 33.8 | 459.3 | 333.3 |
| 3. Цена 1 м2пол.площади | руб./м2 | | - | - | - |
| Совершенная сделка или предложение | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 33.8 | 459.3 | 333.3 |
| Переданные имущественные права собственности | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 33.8 | 459.3 | 333.3 |
| Условия рынка (время продажи) | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 33.8 | 459.3 | 333.3 |
| Местоположение | | | | | |
| Корректировка | | | 1.1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 459.3 | 333.3 |
| Площадь объекта | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 0.8 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Рельеф объекта | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Геометрическая форма участка | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Наличие инженерных коммуникаций | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Характер использования | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Наличие пакета документов на строительство | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Наличие обременений | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена | | | 34.9 | 458.5 | 333.3 |
| Экологическое состояние | | | | | |
| Корректировка | | | 1 | 1.1 | 1.1 |
| Скорректированная цена | | | 34.9 | 459.6 | 334.4 |
| Весовой коэффициент | | | 0.2 | 0.7 | 0.1 |
| Средняя стоимость 1 м2 | руб./м2 | 275,97 | |||
| Стоимость объекта оценки | руб. | 49 674 600 | |||