Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

Стоимость строительства (включая стоимость проектных работ) увеличивается на сумму НДС по ставке 20%.

---

1. Анализ рынка офисной недвижимости. Экономические показатели сегмента. Строительство

1. 
   Сектор продаж
   

Для начала рассмотрим объем работ, выполненных в г. Белгороде по виду деятельности «Строительство» – это строительные работы, выполненные организациями собственными силами на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками, а также работы, выполненные хозяйственным способом. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

Данные приводятся с учетом объемов, выполненных субъектами малого предпринимательства, и объемов работ, не наблюдаемых прямыми статистическими методами в строительстве.

Индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", рассчитан в сопоставимых ценах. В качестве сопоставимых цен приняты среднегодовые цены предыдущего года.

Ввод в действие зданий. К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола.

Общий строительный объем, и площадь жилых зданий определяется в соответствии со СНиП 31-01-2003.

Здания нежилого назначения распределены исходя из целей их использования.

Ввод в действие производственных мощностей и объектов социально-культурной сферы – показатели мощности (производительности, вместимости, пропускной способности, площади, протяженности и т.д.), созданной в результате осуществления инвестиций в основной капитал [8].

---

Таблица 1.1.1 – Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» за период 2000-2021 гг., млн. руб. [8, с. 124]


Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод, что у объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» за период 2000-2021 гг. наблюдается нестабильная динамика до 2021 г. В 2021 г. он составляет на 12 739 млн. руб. меньше, чем в предыдущем. Потому что из-за кризиса и всемирной пандемии 2020 год стал проблемным для строительства по всей России. Еще в середине года Росстат сообщал, что строительство стало единственным сектором экономики, показавшим снижение объемов. За девять месяцев в стране ввели 52 млн. м² [8, с. 124] недвижимости, что на 5,6% ниже прошлогоднего показателя.

Рассмотрим ситуацию в г. Белгороде, связанную с вводом зданий в эксплуатацию.

Таблица 1.1.2 – Ввод в эксплуатацию зданий. Общая площадь введенных в эксплуатацию зданий за период 2019-2021 гг., тыс. м² [8, с. 125]

	Число зданий			Общий строительный объем зданий, тыс. м2			Общая площадь зданий, тыс. м2
	2019	2020	2021	2019	2020	2021	2019	2020	2021
Введено в действие зданий - всего	9028	7455	8549	9851,8	8370,5	6112,8	2036,2	1669,1	1452,5
в том числе
Нежилого назначения	365	246	192	4510,9	3240,9	1383,5	456,2	431,6	213,7
из них
коммерческие	22	31	19	180,4	357,3	54,5	24,1	52,5	10,6
административные	33	39	21	80,0	12,8	23,8	15,7	2,9	4,7
другие	58	23	17	241,6	470,0	85,5	37,2	78,2	13,5

---

За период 2019 – 2021 гг. уменьшились и число зданий, и общий строительный объем зданий, и общая площадь зданий, введенных в эксплуатацию. «Число зданий на 2021 г. составило 8549 ед., общий строительный объем – 6112,8 тыс. м³, а общая площадь – 1452,5 тыс. м²» [8, с. 176]. Разделяя общие параметры, можно сказать, что преимущество составляют жилые здания, введенные в эксплуатацию, в 2019 г. это «9028 ед., при количестве нежилых – 365 ед.» [8, с. 125].

Рассматривая классификацию нежилых зданий, приходим к выводу, что первое место по количеству и площади занимают промышленные здания. Показатель составляют «149 ед., 790,3 тыс. м³ общего строительного объема и 112,4 тыс. м² площади» [8, с. 125]. Это обосновывается тем, что г. Белгород является столицей Центрально-Черноземного экономического района. Само слово Черноземье — указывает на то, что основную местность составляют тучные чернозёмы, плодородная земля, подходящая для сельскохозяйственных угодий. Интересующие нас коммерческие здания на 2021 г. составляют «19 ед., 54,5 тыс. м³ общего строительного объема и 10,6 тыс. м² площади» [8, с. 125].

Под коммерческой недвижимостью традиционно понимается недвижимость, которая работает на инвестора, путем поступления ему постоянного дохода. Часто ее используют под магазины, офисы, рестораны, склады, производственные предприятия, гостиницы и предприятия сферы услуг. Коммерческая недвижимость подразделяется на «приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость – и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость» [9].

Рынок коммерческой недвижимости г. Белгорода представлен конкурентным и развитым рынком офисной, торговой, гостиничной, складской и индустриальной недвижимости.

Для проведения анализа поделим всю коммерческую недвижимость на три основные группы:

• 
  офисные помещения;
  
• 
  торговая недвижимость;
  
• 
  производственно-складские помещения.
  

Рассмотрим рынок офисной недвижимости. Классическая классификация офисных площадей – это деление их на три (А, В, C) или четыре класса (А, В, C, D), где классы идут в порядке убывания от самых комфортабельных до более простых и дешевых.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы.

---

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. 
   Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
   
2. 
   Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно- промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);
   
3. 
   Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);
   
4. 
   Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
   
5. 
   Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).
   

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. Ниже приводится используемая классификация объектов торгового - офисного назначения.

По уровню комфорта и современности офисные помещения разделяют

---