Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

на 4 класса: A, B, C и D. Нередко встречаются дополнительные классификации: A+ и B+.

Класс «А»и«А+»:

• 
  Расположен в центре города, либо рядом с ним. До таких офисов будет удобно добираться как на общественном транспорте, так и на личном.
  
• 
  Находится в новом, специально построенном офисном здании.
  
• 
  Открытые рациональные планировки, большая полезная площадь, современные материалы отделки.
  
• 
  Большие металлопластиковые окна, которые обеспечивают высокую естественную освещённость.
  
• 
  Охраняемый надземный и подземный паркинг из расчёта минимум 1 машино место на 100м офисных площадей.
  
• 
  Здание оборудовано системой климат-контроля, 2 или 4 трубной системой вентиляции.
  
• 
  Есть возможность подключение офиса к многоканальному телефону и высокоскоростному интернету.
  
• 
  Помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной.
  
• 
  Здание оборудовано высокоскоростными бесшумными лифтами.
  
• 
  Здание обладает развитой внутренней инфраструктурой.
  

Класс«В»и«В+»:

• 
  Удобная транспортная доступность.
  
• 
  Новое здание или старое с полным капитальным ремонтом.
  
• 
  Возможны разные планировки в разных офисах.
  
• 
  Высота потолков не менее 2,8 м.
  
• 
  Металлопластиковые окна, обеспечивающие высокий уровень естественной освещенности.
  
• 
  Отделка с помощью недорогих, но качественных материалов.
  
• 
  Охраняемая парковка. Минимум 1 место на 100 м офисных помещений.
  
• 
  Система вентиляции с охлаждением воздуха, возможна установка кондиционеров.
  
• 
  Современные системы безопасности, круглосуточная охрана.
  
• 
  Внутренняя инфраструктура: как минимум, рецепция на 1 этаже и кафетерий для сотрудников.
  

---

Класс«С»:

• 
  Расположение не имеет значения.
  
• 
  Здание старое, зачастую не реконструированное для современных офисных помещений.
  
• 
  Нет единых стандартов высоты потолков, планировки этажей.
  
• 
  Охраняемая надземная парковка любого размера.
  
• 
  Система вентиляции, могут устанавливаться кондиционеры.
  
• 
  Круглосуточная охрана.
  
• 
  Минимальная инфраструктура.
  

Класс «D»:

Такими офисами считаются любые помещения, позиционирующие себя как офисное здание. Так как конкретных требований нет, уровень комфорта

зависит от состояния конкретного здания. Цена аренды офиса в бизнес центре класса D обычно самая низкая.

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

• 
  величина торговых площадей;
  
• 
  зона охвата торгового центра;
  
• 
  состав арендаторов;
  
• 
  специфика продаваемых товаров.
  

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно- планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду

• 
  брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
  
  • 
    целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
    
  • 
    тип торгового центра;
    
  • 
    состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
    

Для того, чтобы разобраться в экономическом вопросе рассматриваемых офисных площадей, ознакомимся с динамикой изменения средних цен на аренду и продажу офисов в г. Белгороде за разные периоды времени.

---

Диаграмма 1.1.1 – Динамика изменения средней цены на продажу офисов в г. Белгороде за период 21.04.2022 – 23.03.2023 гг., м² [15]

На диаграмме наблюдается резкое снижение цен на продажу офисов за представленный период 2022 г. Так как не изменен тот факт, что недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду об этом слышим. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, реновация — зачастую это все равно приводит к росту цен на приобретение недвижимости. При многократном повторении этой нехитрой системы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что некоторые собственники не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а в общей картине цены на продажу постепенно растут. Это делается для того, чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей, но только не покупателей недвижимости. Ведь не стоит забывать, что недвижимость — это не только потребительское благо, но и финансовый актив, так что стандартный закон спроса-предложения тут не работает. Но ещё более важно формирование у покупателей ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт.


Диаграмма 1.1.2 – Динамика изменения средневзвешенных цен предложения продажи объектов офисной недвижимости г. Белгороде за период 2009 г. – 2023 г., м² [16]

Как мы видим, в г. Белгороде за 14 лет в динамике был стабильный рост средневзвешенной цены предложения продажи офисной недвижимости. Значительный спад начался в 2019 г. и продолжался до 2020 г. Это обусловлено кризисом и пандемией коронавируса в 2020 г. Пандемия, начавшаяся в марте 2020 г., стала причиной потрясений не только российской экономики, она затронула все страны мира. В первом полугодии 2021 г. ситуация в стране несколько изменилась

---

, и наметились признаки выхода из пандемии. Однако к концу этого полугодия ситуация снова стала ухудшаться. В июле опять обозначился тренд на повышение количества заболевших, цены предложения продажи офисной недвижимости вновь начали падать. Экономические последствия распространения новой коронавирусной инфекции в России и в мире до конца не преодолены – более того, в значительном числе стран вновь введены либо продлены карантинные ограничения, направленные на борьбу с ростом заболеваемости. В связи с этим сохраняется повышенная неопределенность траектории экономического развития, которая будет определяться не только экономическими, но и эпидемиологическими факторами.

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости является привлекательной сферой для вложения инвестиций. Это наиболее долгосрочные вложения средств с минимальными рисками.

Рынок недвижимости Белгородской области отличают две основные тенденции – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному

---

---