Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

				н, Спортивна я ул., 1А р-н Западный				4546085	очень развитой инфраструктурой. Рядом находится несколько торговых центров, ресторан, рынок , школы, детский садик . Идеальная транспортная доступность, и высокий пешеходный и автомобильный трафик. Напротив Торгового центра расположены остановки общественного транспорта. ТОЦ состоит из первого и второго этажа.
8	Нежилое	425	1492,5	Белгородск	18	100 000	67001,68	https://www.avito.ru	Продается современный торгово-офисный
	здание			ая область,	марта	000		/belgorod/kommerch	бизнес центр. Новое 3х этажное здание,
				Белгород,	2020г			eskaya_nedvizhimos	цокольный этаж так же используется под
				ул.				t/torgovo-	сдачу в аренду.Здание расположено на
				Железняко				ofisnyy_tsentr_1492.	«первой линии» в оживленном районе (в
				ва, 18А				5_m_1393249707	шаговой доступности находится ТЦ «Мега
				р-н					Гринн», супермаркеты «Магнит» и
				Восточный					«Пятерочка»). Поблизости стоянка такси и
									остановки общественного транспорта.
									Заключены долгосрочные договора аренды.
									На первом этаже находится «Сбербанк», на
									третьем этаже «Школа балета».
9	Нежилое	3786	2864,2	Белгородск	30	115 000	40150,83	https://www.avito.ru	Продается отдельно стоящий 3 этажный
	здание			ая область,	марта	000		/belgorod/kommerch	Торгово-офисный Бизнес Центр. Выгодное
				Белгород,	2020г			eskaya_nedvizhimos	месторасположение и современная
				Садовая				t/torgovo-	инфраструктура микрорайона хорошая
				ул., 45Б				ofisnyy_tsentr_2864.	возможность для развития вашего бизнеса.
				р-н				2_m_970671481	Заключены договора долгосрочной аренды
				Восточный					помещений. Просторный первый этаж
									используется, как торговые площади. Это
									помещение после ремонта, удобный
									подъезд, зона разгрузки и наличие

---

2. 
   Анализ рынка торговой недвижимости. Экономические показатели сегмента. Строительство
   
   1. 
      Street Retail. Сектор продаж
      

Перейдем к анализу второй группы – торговой недвижимости. Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Таблица 2.1.1 – Валовой региональный продукт по видам экономической деятельности. Торговля оптовая и розничная Белгородской области за период 2019-2020 гг., млн. руб. [8, с. 86].




Внутренний валовой продукт по оптовой и розничной торговле в период с 2019 по 2020 гг. стабильно падает, значит – с каждым годом продается меньше товаров, а вместе с тем понижается на них спрос. Однако, если сравнивать в процентном соотношении по сравнению с предыдущим годом, то в 2020 г. ВВП значительно меньше. На этот показатель также повлиял кризис 2020 г. Так как в этот период было снижение трафика ТЦ на 50%, в связи с чем последовало значительное снижение оборота ритейла.

---

Рынок земли – средство перераспределения между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

• 
  передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
  
• 
  установление равновесных цен на землю в различных регионах;
  
• 
  связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.
  

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др.

Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сегмент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Признак сегментирования – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций.

Критерий сегментирования – это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару – по земле, позволяющей выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и другие.

---

Таблица 2.1.2 – Розничная торговля. Основные показатели розничной торговли по формам торговли Белгородской области за период 2000-2021 гг., млн. руб. [8, с. 147].



В период с 2000 по 2021 гг. оборот розничной торговли понемногу возрастает, за исключением 2020 г., причины падения ритейла которого мы выяснили ранее. Показатели оборота продовольственных и непродовольственных товаров с каждым годом увеличиваются, количество розничных рынков остается стабильным, а число торговых мест на рынках уменьшается. Что касаемо оборота общественного питания, то положительная динамика не наблюдается только в 2020 г., так как многие кафе и рестораны были закрыты в период карантина. Но даже с учетом кризиса продажа товаров в расчете на душу населения в течение всех 5-ти лет возрастала.

Важнейшим индикатором экономического развития территории городского округа является развитие сферы потребительского рынка. Согласно данным таблицы, оборот розничной торговли увеличился до 398209,0 млн. руб. в 2021 г. Рост в динамике с 2000 по 2021 гг. составил 26,8 %, а на период с 2020 по 2021 гг. –0,4 %.


Таблица 2.1.3 – Индексы физического объема оборота розничной торговли Белгородской области за период 2000-2021 гг., % [8, с. 148]



По сравнению с тем, что из-за пандемии практически все критерии оборота ритейла уменьшались, доля продаж через сеть “Интернет”, наоборот, значительно возросла по сравнению с предыдущими годами. Потому что в условиях карантина, когда все люди сидели дома и боялись выходить, возрос спрос на различные платформы доставки и онлайн-заказов. А вот оборот общественного питания больше всех попал под удар в период распространения коронавируса и составил в 2020 г. на 6,7 % меньше, чем в 2019. Однако после завершения ограничений коронавирусной инфекции возрос на целых 14,9 % в 2021 г.

2. 
   Street Retail. Сектор аренды
   

Аренда торговых площадей остается наиболее востребованной – некоторые категории товаров являютсянеотъемлемой частью существования населения. При этом востребованность торговых площадей вомного зависит от местоположения и концепции развития комплекса: подбора структуры арендаторовс учетом их профильных групп товаров, привлечение брендовых арендаторов

---

, в особенности – федерального уровня.



Диаграмма 2.2.1 – Динамика изменения средневзвешенных цен предложения аренды объектов торговой недвижимости г. Белгорода за период 2 пол. 2022 г. – 1 пол. 2023 г., м² [16].

Диаграмма изменения средневзвешенной цены предложения аренды объектов торговой недвижимости аналогична диаграмме средневзвешенной цены предложения продажи, так как на этот сектор повлияли те же факторы, что и на сектор продаж, а именно – кризис, пандемия и начало специальной военной операции на Украине.

3. 
   Анализ рынка производственно-складской недвижимости
   
   1. 
      Сектор продаж
      

И, наконец, последняя группа коммерческой недвижимости — производственно-складские помещения. Складами называют складские здания и сооружения, хранилища материалов, сырья, оборудования, продукции и т. п. Строительство объектов производственной и складской недвижимости, как правило связано с потребностями конкретной организации соответствующего профиля. Очень редко на открытом рынке появляются новые комплексы, возводимые для сдачи в аренду. Поэтому открытой информации о строительстве производственно-складских комплексов, как правило, не присутствует [21].

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов. Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам А, В, С, D, причем, в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

• 
  близость основных транспортных артерий;
  
• 
  возможность адаптации под любые виды товара;
  
• 
  высокая скорость оборота;
  
• 
  гарантия сохранности грузов.
  

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий А+ и А1, за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

---