Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу С относятся бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс D — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию [22].

Сегодня на рынке производственно-складской недвижимости преобладает ряд основныхценообразующих факторов: транспортная доступность, наличие подъездных путей, коммуникаций, отделка, состояние и др. Объекты производственного и складского назначения сосредоточены восновном на окраинах города в промышленных зонах.



Диаграмма 3.1.1 – Динамика изменения средней цены на продажу складов и складских помещений в г. Белгороде, м2 [15].

2. 
   Сектор аренды
   

Сектор аренды производственно-складских помещений представлен как малогабаритными складскимипомещениями, так и многотысячные склады. Разнообразно также предложение с точки зренияконструктива объектов: склады предлагаются «холодные» (без отопления) и отапливаемые, чтосказывается на цене предложения и арендной ставки, открытые складские площадки, некапитальные ангары, капитальные строения.



Диаграмма 3.2.1 – Динамика изменения средней цены на аренду складов и складских помещений в г. Белгород за период 13.08.2020 – 18.05.2023 гг., м² [15]

На диаграмме мы наблюдаем плавные понижения, из чего можем сделать вывод, что средняя цена на аренду складов и складских помещений нестабильна и изменяется на протяжении всего года.

4. 
   Анализ рынка земли
   

Рынок земельных участков – это сегмент рынка недвижимости, который обособлен от других сегментов. Согласно ст. 7 ЗК РФ «Состав земель в Российской Федерации» «земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

---

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса» [24].

Категории земли зависят от цели ее использования. Самыми популярными на рынке являются:

• 
  земли сельскохозяйственного назначения;
  
• 
  земли населенных пунктов.
  

Участки сельскохозяйственной категории характеризуют местоположение, площадь и транспортная доступность, состав почв и цена, которая существенно отличается от цен аналогичных участков в составе земель населенных пунктов. По сравнению с рынком сельскохозяйственных земель, земли населенных пунктов имеют более развитый рынок. В ст. 85 ЗК РФ «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» указано, что «в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам» [24].

На сегодняшний день большинство земельных участков Белгородской области находятся в аренде или на правах постоянного пользования под существующими предприятиями. Малая часть земель находится в частной собственности. Наиболее развитым рынком земельных участков в Белгороде и Белгородской области является рынок земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Информация о реальных сделках отсутствует, наиболее доступными являются данные о ценах предложений объектов, выставленных на свободную продажу.

Таблица 1.4.1 - Рынок земельных участков под торгово-офисную застройку в г. Белгороде

№ п / п	Наименов ание объекта	Назначение объекта	Описан ие объекта	Площа дь объект а, кв.м	Местополо жение объекта	Дата предло жения	Цена предложе ния, руб	Стоимост ь 1 кв. м., руб/кв.м.	Источник объявления	Текст объявления
1	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	огороже н, ровный, без строений	8900	Курск, микрорайон Юго- Западный р-н Центральны й	12 марта 2020	10 800 000	1 213,48	https://www. avito.ru/kursk /zemelnye_uc hastki/uchast ok_89_sot._p romnaznache niya_185415 2319	Предлагается к продаже земельного участок промышленного назначения, с разрешённым использованием под объекты размещения организаций розничной торговли.Адрес: Российская Федерация, г.Курск пр-т Вячеслава Клыкова за домом №24. Кадастровый номер:46:29:10222 3:21.Коммуникаци и - электричество, дороги, газ по границе. Рассмотрим все

---

										варианты оплаты.
2	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	ровный, без строений	5000	Белгородска я область, Белгородски й р-н р-н Восточный	6 апреля 2020 г.	2 900 000	580	https://www. avito.ru/belgo rod/zemelnye _uchastki/uch astok_50_sot. _promnaznac heniya_1450 356036	Продам земельный участок 50 соток в собственности, для строительства придорожного комплекса, расположенный в районе Монастырского леса, 1-я линия.
3	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	Ровный, без строений	6100	Курск, улица Карла Маркса р-н Центральны й	21марта 2020г.	13 000 000	2131,14	https://www. avito.ru/kursk /zemelnye_uc hastki/uchast ok_61_sot._p romnaznache niya_182944 4735	Продаю свой земельный участок, кадастровый номер 46:29:102018:108. Участок является угловым и расположен в центре города по первой линии На момент сделки переведу землю в интересующий вид разрешенного использования: для размещения объектов общественно- делового, административног о, торгового,

										автотранспортного и иного значения. Идеально подходит для размещения следующих объектов: коммерческий объект, бизнес- центр, торговый комплекс, автомобильный центр,и прочие объекты недвижимости. Коммуникации рядом вдоль участка.
4	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	Ровный, без строений	9400	Белгородска я область, Белгород, 5- й Супруновск ий пер., 3 р-н Западный	12 марта 2020г.	12 000 000	1276,6	https://www. avito.ru/belgo rod/zemelnye _uchastki/uch astok_94_sot. _promnaznac heniya_1167 537676	Земельный участок ровный находиться рядом с кольцом Репное "Я люблю Белгород" ( по направлению в Харьков слева, рядом с ресторанно- гостиничным комплексом РЕЗИДЕНЦИЯ )виден со всех

---

										сторон. Удачное направление и расположение, перспективный район массовой застройки. Все коммуникации к участку: ТП, Газ, вода, канализация. Согласно ИСОГД зона ОЦ, те практически все разрешенные виды для коммерческой застройки.
5	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	Ровный, без строений	6100	Белгородска я область, Белгородски й р-н, пос. Новосадовы й	10 марта 2020г.	7 000 000	1 147,54	https://www. avito.ru/belgo rod/zemelnye _uchastki/uch astok_61_sot. _promnaznac heniya_1138 312997	Земли населенных пунктов - для строительства торгово- сервисного центра. Все коммуникации по границе участка, есть договора на подключение.
6	Земельный участок	Коммерческое торгово- офисное	Ровный, частично асфальти рован, частично	6400	Белгородска я область, Белгород р-н Западный	24 марта 2020г.	8 500 000	1328,12	https://www. avito.ru/belgo rod/zemelnye _uchastki/uch astok_64_sot.	Продаю участок коммерческого назначения по адресу п. Дубовое, микрорайон

			засыпан щебнем						_promnaznac heniya_9410 45633	"Ново-Дубовской" вдоль трассы, первая линия. Участок ровный площадь 64 сотки. На участке имеется энергоснабжение, газ, вода. Так же есть проект на строительство торгового комплекса.
Итого				41 900			54 200 000	1 293,55
Минимальное значение стоимости удельного показателя, руб.								580
Максимальное значение стоимости удельного показателя, руб.								2131,14

---

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения денежного дохода в течение продолжительного времени путём сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть, как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ee оценки.

Ситуация на рынке общественной недвижимости нормализуется после пандемии и осложнений в связи с геополитической ситуацией. Основные показатели возвращаются к допандемийным значениям. Многофункциональные и свободные планировки помещений позволяют адаптировать их под конкретные нужды и задачи, что делает такие объекты более привлекательными для покупателей и арендодателей.

Сметная стоимость строительства объекта «Торгово-деловой центр в г. Белгороде» определена в ценах на 1 квартал 2023 г. с НДС. В пересчете на удельные показатели:

В пересчете на удельные показатели:

— сметная стоимость 1 кв. м общей площади здания —

1 205 085/26 131,8= 46,11 тыс. руб.;

— сметная стоимость на 1 куб. м строительного объема здания — 1 205 085/86 941,0 = 13,86 тыс. руб.

Библиографический список

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022). Сайт РФ – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
   
2. 
   М.В. Бычкова «Исследование понятия коммерческая недвижимость»//сайт рф: elibrary.ru. Сайт рф – URL: https://elibrary.ru/download/elibrary_11838821_16945779.pdf.
   
3. 
   О. В. Мезенцева «Оценка коммерческой недвижимости»/учебное пособие, Екатеринбург УрФУ, 2011 г. Сайт рф – URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/29218/1/978 –5–321–01900–9_2011_2011.pdf.
   
4. 
   А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов «Экономика недвижимости»/ учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009 г. Сайт рф – URL: file:///C:/Users/M/Downloads/a3db959.pdf.
   
5. 
   Сердюкова, О. Ю. Определение понятия «коммерческая недвижимость» / О. Ю. Сердюкова. // Молодой ученый. — 2018. — № 42 (228). — С. 122-126. Сайт рф – — URL: https://moluch.ru/archive/228/53239.
   
6. 
   Оценка численности постоянного населения Воронежской области на 1 января 2022 года//сайт рф: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Сайт рф – URL: https://voronezhstat.gks.ru/storage/mediabank/Численность населения Воронежской области в разрезе муниципальных образований на 01.01.2022 года.pdf.
   
7. 
   О социально-экономическом положении городского округа город Воронеж в январе-июне 2022 года. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Воронежской области//сайт рф: voronezhstat. Сайт рф – URL: https://voronezhstat.gks.ru/storage/mediabank _2-22.pdf.
   
8. 
   Воронежский статистический ежегодник. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области//сайт рф: voronezhstat. Сайт рф – URL:https://voronezhstat.gks.ru/storage/mediabank/202021.pdf.
   
9. 
   Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул, А. В. Карасев. СПб.: Питер. 2005.
   
10. 
    Класс офиса A, B, C, D — что это и в чем их различия?//сайт рф: аналитика. Сайт рф – URL:https://kf.expert/blog/obzor-klassov-ofisov?ysclid=l9d4lzmmlg533861365.
    
11. 
    Коммерческая недвижимость 2021: как трансформировался рынок офисных и торговых помещений//сайт рф: Delovoyprofil. Сайт рф – URL: https://delprof.ru/press-center/open-analytics/kommercheskaya-nedvizhimost-2021-kak-transformirovalsya-rynok-ofisnykh-i-torgovykh-pomeshcheniy/?ysclid=l9ejf7uzwf443858949.
    
12. 
    Информ-оценка/Обзор рынка коммерческой недвижимости городов России за период 2 полугодия 2021г. Часть 1. Сайт рф – URL:https://irnr.ru/wp-content/uploads/62660388.
    
13. 
    О. В. Мезенцева. Оценка коммерческой недвижимости/учебное пособие/Научный редактор проф., д-р техн. наук М. А. Гервасьев, Екатеринбург, 2011 (с. 11-14).
    
14. 
    Знаковые объекты офисной недвижимости г. Воронежа. Сайт рф – URL: http://xn--80adjamprdh3al3c.xn--p1ai/?ysclid=l9eons2sv9544064055.
    
15. 
    Цена продажи/аренды коммерческой недвижимости в Воронеже//сайт рф: Цифровая платформа Restate. Сайт рф – URL:https://voronezh.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-ofisov/.
    
16. 
    Аналитическая справка. Динамика рынка коммерческой недвижимости 2014 - 1п2022//сайт рф: инвестоценка. Сайт рф – URL: https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-disk-public%3A%2F%2F3evLgJfbnRtzoEQA2fhLEPc489VRJ16XPIx%2BF3OP6ju7b40Lu%2FDfGbMR%2BEsS0DjE.
    
17. 
    Купить/арендовать недвижимость в Воронеже//сайт рф: Цифровая платформа Restate. Сайт рф – URL:https://voronezh.restate.ru/poisk/?dealid=2&region=60444&input.
    
18. 
    Воронежская область в цифрах/Краткий статистический сборник, Воронеж, 2022. Сайт рф – URL: https://voronezhstat.gks.ru/storage/mediabank/202022.pdf .
    
19. 
    Оборот розничной торговли в Воронежской области за год пандемии снизился на 4,3%//сайт рф: Последние свежие новости Воронежа и области - РИА Воронеж (riavrn.ru). Сайт рф – URL: https://riavrn.ru/news/oborot-roznichnoj-torgovli-v-voronezhskoj-oblasti-za-god-pandemii-snizilsya-na-43/#::text=%EF%86%89%20%EF%89.
    
20. 
    Моллы - Торговые центры, торговые комплексы, магазины // сайт рф: Моллы.Ru (malls.ru). Сайт рф – URL:https://www.malls.ru/rus/malls/?city=80&space=&open=1&action=.
    
21. 
    Обзор торговой недвижимости г. Воронеж 2017 год//сайт рф: IDEM консультанты по торговой недвижимости. Сайт рф – URL: https://rgud.ru/documents/New%20Folder/%D0%9E%D0%B1%D0%B7.
    
22. 
    Классификация объектов коммерческой недвижимости. Сайт рф– URL:http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/?ysclid=l9ej4hdjnq211588706#article-p4.
    
23. 
    Инвестиционный паспорт городского округа Воронеж. Воронеж, 2018 г, с. 24. Сайт рф – URL: https://voronezh-city.ru/upload/iblock/d65/invest18.pdf.
    
24. 
    Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022). Сайт РФ – URL: https://base.garant.ru/12124624/.
    
25. 
    Отчет № 1.8–2020 о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Мониторинг совершенствования механизмов государственного землепользования» /Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сайт рф: rosreestr.gov.ru. Сайт рф – URL: https://ksp-vrn.ru/upload/iblock/d33/w7b14ln503bi2y6fw7vnulybd3upkpom/23_Otchet-1.8_2020_316_327.pdf.
    

---