Файл: Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 99
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
2 Оценка недвижимого имущества затратным подходом
2.1 Характеристика объекта оценки, определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж
корректировку для данных объектов-аналогов нет необходимости;
корректировку для данных объектов-аналогов нет необходимости;
на наличие/отсутствие инженерных систем. Данный тип корректировки учитывает различия в стоимости помещений в зависимости от набора доступных инженерных систем. Так как все объекты-аналоги оснащены сопоставимым набором коммуникаций с оцениваемым объектом недвижимости, то корректировка по данному параметру не производилась;
на уровень отделки. Данная поправка учитывает отличия в состоянии и уровне отделки и примененных отделочных материалов объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами, а также на наличие каких-либо улучшений. Уровень отделки объекта оценки и объектов аналогов сопоставим (ремонт, требуется частичный «косметический» ремонт), поэтому корректировка по данному параметру для данных объектов не требуется;
на размер, общую площадь. Так как площадь объектов-аналогов незначительно отличается от площади оцениваемого объекта, величина данной корректировки принята равной нулю;
на тип помещения и возможный характер использования. Так как аналоги и объект оценки – жилые дома, то есть целевое назначение и использование помещений одинаково, поэтому необходимость вводить корректировку отсутствует.
Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом представлен в таблице 6.
Таблица 6 - Определение рыночной стоимости 1 кв. м дома
| Аналог № | Цена за 1 кв. м / руб. | Корректировка на условия продажи (торг), % | Скорректиро-ванная цена, руб. / кв. м | Удельный вес аналога в расчете средневзве- шенной стоимости кв. м / руб., % | Цена за 1 кв. м, руб. | |
| 1 | 20 566,7 | 5% | 19 538,3 | 23,87% | 4 665,75 | |
| 2 | 21 815,1 | 5% | 20 724,3 | 24,34% | 5 044,55 | |
| 3 | 26 875 | 5% | 25 531,2 | 28,39% | 7 248,44 | |
| 4 | 25 408,62 | 5% | 17 708,8 | 23,39% | 4 142,69 | |
| Итого | | | 21 100,43 | |||
Стоимость дома общей площадью 72,3 кв. м равна:
72,3 × 21 100,43 = 1 525 561 руб.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с улучшением
(жилым домом), рассчитанная в рамках сравнительного подхода равна:
2 005 905 + 403 178,8 = 1 928 739,8 руб.
Заключение
Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро развивающихся структур, что говорит о его значимости и своеобразии. Его активному развитию способствовало формирование новых финансовых инструментов, сфер деятельности и форм взаимоотношений.
Несмотря на быстрое развитие, особенно в последние годы, оценочной деятельности, присутствуют определенные проблемы, которые тормозят ее развитие, а именно недостоверность добываемой необходимой информации, ограниченный доступ к информации, что приводит к неточной оценке стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости является сложным процессом, требующим высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
В связи с этим предлагается. Во-первых, необходимо применять комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности.
Во-вторых, для решения недостоверности информации предлагается законодательно обязать Регистрационную палату предоставлять оценщикам информацию о стоимости оборачиваемой недвижимости, которая необходима оценщику; это приблизит результат оценщика к реальной стоимости недвижимости, что, в свою очередь, даст более ясное представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.
В ходе выполнения данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный
внутригородской округ, ул. им. Герцена, 71. Освоена методика проведения оценки, изучены стандарты, необходимые при осуществлении оценки и составлении отчетов.
Во время выполнения оценки были освоены три подхода к оценке объектов недвижимости, а именно:
-
затратный подход; -
сравнительный подход; -
доходный подход.
Согласовав полученные данные и установив значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости, была определена рыночная стоимость объекта оценки – 2 354 167,75 рублей.
В результате проведенного исследования были приобретены теоретические знания в сфере оценке стоимости недвижимого имущества и получены практические навыки в определении стоимости недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
-
Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от от 23.05.2016) / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения: 10.05.2022). -
Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 23.05.2016) / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_law_33773/ (Дата обращения: 10.04.2022). -
О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_70088/ (Дата обращения: 10.05.2022). -
Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. от 26.04.2016 № 111-ФЗ)/Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (Дата обращения: 30.04.2022). -
Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: Приказ Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_15638/ (Дата обращения: 20.05.2022). -
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/#dst100009/ (Дата обращения: 13.05.2022). -
Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки утвержденный приказом Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. № 255; / Правовой сервер КонсультантПлюс. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 180061/#dst100009/ (Дата обращения: 13.05.2021). -
Требования к отчету по оценке (ФСО № 3) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254; / Правовой сервер КонсультантПлюс. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 180059/#dst100009/ (Дата обращения: 13.05.2022). -
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 № 508; / Правовой сервер Консультант Плюс. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/ document/ cons_doc_LAW_113247/#dst100008/ (Дата обращения: 13.05.2022). -
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://fkprf.ru (Дата обращения: 13.05.2022). -
Асаул, А. Н. Управление затратами в строительстве [Текст] : учебник для вузов / А. Н. Асаул, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 392 с. -
Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с. -
Боровкова, В. А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова – М.: Юрайт, 2015. – 455 с. -
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям [Текст] / В. А. Горемыкин; М-во образования РФ. – 2- е изд., перераб. и доп.. – М.: Маркетинг, 2012. – 802 с. -
Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник [Текст] / Горемыкин В.А.; Рец.: Л.И. Вахрин, Г.П. Иванов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2014. - 835 с. -
34. Грибовский, С. В. Оценка недвижимости для налогообложения [Текст] / С.В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2019. – №4. – С. 26-30. -
Земли поселений: правовое регулирование использования [Электронный ресурс] Информационный портал РеалПресс. – Режим доступа: http://www.realtypress.ru/article/article_215.html (Дата обращения: 15.05.2021) -
Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающиеся по направлению «Экономика» 77 [Текст] / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев; рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2013. – 236 с. -
Коростелев, С.П. Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)» [Текст]/ С. П. Коростелев; рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов; УМО вузов России по образованию в области производственного менеджмента. – М.: Маросейка, 2010. – 357 с. -
Костыря, А. В. Управление недвижимостью [Текст]: учебнометодический комплекс / А. В. Костыря. – Белгород: БелГУ, 2019. – 240 с. -
Кухарук, Н.С. Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700 «Землеустройство и кадастры»[Текст] / Н. С. Кухарук, Л. Г. Смирнова, Л. В. Марциневская; рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев; НИУ БелГУ. – Белгород: ИПК НИУ «БелГУ», 2018. – 156 с. -
Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.tvirpx.com/file1673971 (Дата обращения: 24.05.2022).: -
арченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие [Текст]/ А. В. Марченко; рец.: Ю.Ф. Симонов. – 2-е изд., перераб. и доп.. – Ростов н/Д: Феникс, 2017. - 444 с. -
Основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ [Электронный ресурс] / Портал «Земельный вопрос». – Режим доступа: http://www.zemvopros.ru/page_290.htm (Дата обращения: 11.04.2022) -
Оценка недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Финасы и кредит» [Текст] / Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; – М.: Финансы и статистика, 2015. – 494 с. -
Региональные рынки жилья: эхо строительного бума [Электронный ресурс] / Информационный портал Новости недвижимости. – Режим доступа: news.ners.ru/regionalnye-rynki/bum.html (Дата обращения: 22.05.2021). -
Сайт бесплатных объявлений Авито [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.avito.ru/ (Дата обращения: 13.05.2021). -
Сайт о недвижимости Росриэлт [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.rosrealt.ru/ (Дата обращения: 18.05.2021). -
Уткин, Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. – Изд. 2-е, перераб. и доп. / Б. И. Уткин. – Москва: Издательство «Альфа-Пресс», 2019. – 300 с. -
Чешев, А.С. Земельный кадастр: Учебник для вузов / А. С. Чешев, И. П. Фесенко. – Москва: Приор, 2019. – 368с.
ПРИЛОЖЕНИЯ