Файл: Министерство общего и профессионального образования.docx
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 84
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Вторая проблема - это различный подход двух названных актов (ГК и Закон о регистрации) к вопросу об определении содержания понятия "недвижимость".
В отличие от ГК в Законе о регистрации представлен более развернутый пообъектный перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав, на которое и сделок, с которым регулируется названным законом.
Такой перечень представлен в абз.3 ст.1 Закона о регистрации, в соответствии с которым к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы". Структура цитированной дефиниции такова, что первая ее часть является дословным заимствованием из п.1 ст.130 ГК, а вторая - представляет собой существенное ее расширение. В частности, к недвижимости Закон о регистрации, в отличие от ГК, прямо отнес жилые и нежилые помещения. Вместе с тем, как нам представляется, вопрос о правовом статусе жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости (недвижимых вещей) является более сложным и не сводится только к той или иной легальной дефиниции.
Поскольку в отношении недвижимости одно только фактическое владение не является еще достаточным показателем права собственности, а необходимой является регистрация этого права в публичном порядке, то особую значимость приобретает вопрос о пространственных границах объекта права. Иными словами, представляется, что в самостоятельном гражданском обороте могут участвовать (быть предметом такого оборота) только такие недвижимые вещи, права на которые оформлены в установленном порядке. А если права собственности будут оформлены на каждое отдельное помещение в целом здании, то, хотя бы все такие помещения и принадлежали одному лицу, мы имели бы дело уже не с одним, а с несколькими объектами.
Таким образом, можно сказать, что государственная регистрация в отношении недвижимости в своем роде является фактором, формирующим, создающим сам объект. Это вопрос, который можно было бы сформулировать как вопрос о пространственных границах объекта недвижимости. Представляется, что при его решении необходимо исходить из того, что объектом оборота может быть не просто некий объект недвижимости, очерченный геометрически, а такой объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности. В связи с этим с необходимостью напрашивается вывод о принципиальной неделимости недвижимой вещи и, следовательно, вывод о том, что не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости некие части недвижимой вещи (нежилые помещения в здании, например) до тех пор, пока права на такие "части" не будут зарегистрированы в установленном порядке. Однако в последнем случае часть перестает быть собой и превращается в нечто целое - самостоятельную вещь - объект недвижимости.
Определением Сызранского городского суда Б. возвращено исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам определение отменила, указав следующее.
Как видно из материалов гражданского дела Б. обратилась в суд с иском произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с учетом произведенной перепланировки, ссылаясь на то, что указанная квартира была приобретена ею по договору купли-продажи у супругов И. Договор купли-продажи нотариально удостоверен, однако он не был зарегистрирован в БТИ.
В настоящее время она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Сызранском филиале СОРП в связи с тем, что продавцы квартиры умерли.
Возвращая Б. заявление, суд указала, что в случае отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру СОРП, заявителю следует обратиться с заявлением об установлении факта владения и пользования квартирой.
Кроме того, следует уточнить исковые требования, определить стоимость квартиры и, если цена иска будет менее 50 000 рублей, то ей необходимо обратиться с исковым заявлением к мировому судье.
Между тем, судом ошибочно высказано суждение о необходимости установления юридического факта владения и пользования Б. квартирой, так как у нее имеется нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры и из материалов дела не усматривается, что кем-либо оспаривается ее право собственности.
Не состоятелен и довод суда об определении действительной стоимости квартиры для установления подсудности дела, так как иски, не подлежащие оценке, относятся к подсудности федерального суда.
Определение суда отменено. Исковой материал возвращен в тот же суд для рассмотрения со стадии принятия дела к производству суда.
Следует отметить, что в Законе о регистрации закреплена совершенно обратная позиция и в соответствии с нормами п.2 и 3 ст.26 предусматривается возможность аренды части земельного участка или части помещения, что является совершенно немыслимым.
Таким образом, следует констатировать, что по смыслу соответствующих норм ГК к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества жилые и нежилые помещения (как части зданий, строений и сооружений), а тем более части таких помещений, не относятся. В силу же Закона о регистрации таковые объекты являются недвижимостью, то есть к ним подлежит применению гражданско-правовой режим недвижимости.
Данный вывод имеет самое непосредственное значение для рассмотрения вопроса о регистрации договора аренды недвижимости. В силу п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, п.2 ст.651 ГК является изъятием из правила п.2 ст.609, но только в отношении зданий и сооружений. Аренда же жилых и нежилых помещений (и их частей), отнесенных Законом о регистрации к недвижимости, целиком подпадает под действие п.2 ст.609 ГК, то есть подлежит государственной регистрации независимо от срока договора. Складывается, в известной мере, парадоксальная ситуация, когда договор аренды целого здания, арендованного на срок менее года, не подлежит регистрации, а договор, положим, субаренды отдельного помещения в том же здании, заключенный хотя бы и на срок менее года (то есть практически на любой срок) подлежит регистрации, без которой он не считается заключенным.
Особо следует подчеркнуть, что за рамками закона остались многие организационные вопросы, так как в нем проявились противоречия между федеральными ведомствами, связанными с недвижимостью, нотариатом (зарабатывающим на оформлении сделок) и учетной системой[60] . Нет координации регистрации и инвентаризации. Есть мнение, что это одно из проявлений борьбы организаций за регистрационные сборы.
По закону, регистрацией прав должны заниматься специальные учреждения юстиции, которые субъекты РФ должны создать на своей территории. Однако Министерство Юстиции не обладает административной властью над этими учреждениями. В его компетенцию входит организация обучения регистраторов, методическое обеспечение и контрольные функции, так как региональной структуры у Минюста нет. В результате, создаваемой системе очень сложно быть единой. Данные о правах на недвижимость разобщены и ненадежны.
Основные принципы системы единой государственной регистрации, формирование единого объекта недвижимости (объединение строений и земли) и регистрация всех прав в одном учреждении не выполняются. Существует сопротивление учетной системы, разделенной по объектам.
Учреждения регистрации должны быть приближены к объектам недвижимости. Необходимо, чтобы для регистрации не нужно было далеко ездить. Однако Министерство Юстиции фактически навязывает для каждого субъекта создание только одного учреждения с филиалами в районных центрах и крупных городах. Существует также некоторая неопределенность в формировании регистрационных округов, которые могут не совпадать с административно-территориальным делением.
Существует неопределенность в вопросе о признании ранее существовавших прав. Надо ли проводить регистрацию ранее возникшего права простым перенесением записи из существовавшей системы или при перенесении необходимо проведение правовой экспертизы.
Закон о регистрации не описывает детально доступ к информации реестра. Поэтому существует опасность, что доступ к данным реестра будет ограничиваться чиновниками. Самым незащищенным участником рынка недвижимости сегодня является добросовестный предприниматель. В случае любых проблем, возникающих с объектом, он просто лишается и купленной недвижимости, и выплаченных денег. Ни закон, ни власть ничего ему не гарантируют. При обсуждении закона попытки упомянуть о гарантиях и гарантийных фондах, после длительных споров, были отвергнуты.
В заключение данной главы следует отметить, что познание многообразия жизненных явлений, имеющих правовое значение, требует, как известно, определенной классификации юридических фактов, которая создавала бы возможность в каждом отдельном случае правильного подхода к уяснению юридической природы и места в движении гражданских правоотношений указанных фактов. Классификация юридических фактов является определенным шагом в познании многообразия явлений, значимых для права. Рассматривая правоотношение (как и иные явления в природе и обществе) в его движении, мы видим общую картину, в которой частности пока более или менее отступают на задний план, мы больше обращаем внимание на движение, на переходы и связи, чем на то, что именно движется, переходит, находится в связи.
Таким образом, в связи с приведенными соображениями, классификацию юридических фактов можно произвести по следующим признакам: классификация юридических фактов по юридическим последствиям, порождаемым, этими фактами на основе норм гражданского права; классификация юридических фактов по форме их проявления, а для юридических действий и по форме их выражения; классификация юридических фактов по завершенности тех или других явлений, составляющих существо того или другого факта.
Таким образом, нельзя ни умалять значение классификации юридических фактов по "волевому" признаку, упрекая ее в несовершенстве, ни переоценивать ее значение, отрицая как возможность, так и необходимость иных подразделений юридических фактов по другим признакам и основаниям.
Выбор признака классификации определяется теми задачами, целями, которые преследуются при систематизации соответствующих явлений. Вне этих целей и задач познания явлений и использования, добытых наукой результатов в практике классификация сама по себе лишена какого-либо смысла.
Таким образом, исследуя юридические факты всегда необходимо иметь в виду, что факты - это явления, наступившие, или, по крайней мере, длящиеся до настоящего момента. Не имевшее место в действительности явление или обстоятельство, наступление которого хотя и не вызывает сомнения, не может рассматриваться в качестве факта. Оно становится таковым лишь с момента наступления. В этом смысле для права "будущих фактов" не существует. На будущее может быть установлена лишь та или другая мера поведения, установлена обязательность, совершения тех или других действий. Стороны могут, например, предусмотреть в договоре условие относительно времени и способа исполнения обязательства. Фактом в данном случае является соглашение сторон, а не те обстоятельства, которые последуют в ходе исполнения данного контракта.
Здесь следует особо подчеркнуть, что нельзя смешивать желание совершить тот или другой юридически значимый поступок с самими действиями лица. Тем более нельзя рассматривать в качестве совершившегося факта самые красноречивые заверения лица о том, что им будет совершено то или другое действие. Фактом в данном случае является заверение, а не то действие, относительно которого дается соответствующее заверение.
Для правильного установления юридических фактов немаловажное значение имеет уяснение мотивов поведения.
Хотя сам по себе мотив совершения тех или других юридических действий и не является юридическим фактом, но правильное его установление в значительной степени способствует выяснению реальных взаимоотношений сторон, помогает суду в оценке доказательств, что, в свою очередь, прямо отражается на обоснованности судебного решения.
Необходимость установления мотивов поведения вытекает из того, что действия людей не безмотивны, не бесцельны. Однако мотивы, с точки зрения норм гражданского права, не приобретают юридического значения сами по себе. Будучи внутренними импульсами, внутренними пружинами, побуждающими лицо к совершению определенных поступков, мотивы поведения как самые благородные, так и аморальные, поскольку они остались лишь в сознании того или другого лица и не получили своего объективного выражения в действиях последнего, безразличны для норм права.