Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 100
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Заключив контракт, плательщик содержит пожилого человека до самой его смерти. Новый собственник вправе занимать жильё, оплачивая его в рассрочку. При этом получатель ренты сохраняет право пользования своей квартирой или домом. Рента не передаётся по уступке третьим лицам.При этом хозяин квартиры или жилого дома не обязан проживать в квартире/жилом доме. Закон не запрещает ему находиться в недвижимости Для плательщика в этом случае есть риск непредвиденных обстоятельств.[2]
Таблица видов рент, в которой представлена краткая сравнительная характера каждого вида в сроках, формах и особенностях можно ознакомиться в приложении А.
Из выше следующего изучения специфики и особенностей заключения договора пожизненного содержания с иждивением становится понятно, что подобные сделки на самом деле не так просты, как кажется при первом невнимательном ознакомлении. Сторонам договора следует тщательно изучить риски и достоинства перед тем, как заключить соглашение, понять саму суть пожизненного содержания.
1.2 права и обязанности сторон договора пожизненного содержания с иждивением
Начать разбирать самый важный пункт в договоре пожизненного содержания стоит прежде всего с обязанностей обеих сторон.
Плательщик ренты обязан содержать имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания, в надлежащем виде: то есть он должен убирать недвижимость, оплачивать счета за электричество, воду, отопление, а также, если понадобится, сделать косметический ремонт. Помимо этого в период предоставления в обязанности плательщика входит принятие всевозможных необходимых мер для обеспечения стабильной стоимости имущества: важно, чтобы цена на недвижимость не снижалась.
Естественно, плательщик обязан выплатить своевременно полную ренту в случае, если пострадало имущество, переданное ему по договору, и возместить убытки получателю ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате и в других случаях. Кстати говоря, выплаты плательщик должен индексировать по мере инфляции. [12]
Интересным и важным условием договораявляется обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Условия договора плательщик должен согласовывать с получателем.
У получателя же, что любопытно, как таковых обязанностей не так уж и много и большая часть из них исполняется при заключении договора. Получатель должен согласовать с плательщиком размер, способ и сроки выплаты денежных средств. От него зависит судьба договора в случае смерти, так что обязанность довести до ума плательщика все риски на этот счет так же лежит на его плечах.
Прав у получателя так же значительно меньше. Таким образом, например, в случае требования расторжения договора получатель может указывать причину, по которой договор должен быть расторгнут:не предоставление медицинских услуг, но только в том случае, если данная обязанность была предусмотрена. Он может проживать и пользоваться недвижимостью, переданной им по договору пожизненного содержания, однако, за ним больше не остается права распоряжаться данным имуществом, то есть он не может подарить квартиру или продать. Получатель может потребовать полного выкупа ренты, если иное не предусмотрено договором.
За плательщиком закрепляется право выкупить постоянную ренту и таким образом в дальнейшем не выплачивать денежные средства за недвижимость. Он может пользоваться имуществом, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество, но только при наличии письменного согласия получателя с нотариальным заверением его подписи.[2]
Обязанностей и прав в данном договоре по сравнению с иными аналогичными по своей структуре соглашениями, не так много, однако малое количество обязательств не освобождает от ответственности обеих сторон их добросовестно выполнять. [1]
Таким образом, исходя из первоначальных данных о договоре пожизненного содержания с иждивением, уже можно сделать вывод о том, что без должного правового регулирования соглашение выглядит скорее как ненадежная сделка, нежели как хорошая возможность приобрести новые права и обзавестись обязательствами, которые по истечении времени сильно не обременят обе стороны договора. При заключении любого соглашения важно тщательно ознакомится с каждым его пунктом, уточнять непонятные детали, обсуждать будущие возможные риски, чтобы, в случае если таковые наступят, знать наверняка, как быть и к кому можно обратиться за консультацией.
2 ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.1 Порядок заключения договора
Для оформления договора стороны должны прежде всего собрать необходимые документы. Плательщику нужен только паспорт, тогда как получатель к тому же обязан предоставить большую часть указанной в требованиях договора документации. [14]
Зачастую перед заключением договора получатель ренты, то есть в большинстве случаев – пенсионер, обращается в психоневрологический и/или наркологический диспансер для получения справки и подтверждения своей дееспособности, которая существенно может повлиять на безопасность плательщика при возможном оспаривании договора и в случае, если родственники плательщика попытаются помешать ему получить имущество получателя. Дабы искоренить возможный риск несоблюдения плательщиком своих обязательств касаемо условий жизни плательщика и его здоровья, последние в свою очередь вправе привлечь третьи лица для контроля состояния здоровья. Это могут быть друзья, хорошие знакомые или соседи, которые на постоянной основе смогут наблюдать за состоянием пожилого человека. [9]
Договор пожизненного содержания в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса, а также такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре, куда его подать могут как нотариус, так и стороны через Многофункциональный Центр (далее по тексту – МФЦ). Естественно, не стоит забывать про заявление о переходе права собственности и оплату госпошлины.
Если же гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор пожизненного содержания вправе подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы. Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения. [10]
В результате государственной регистрации перехода прав собственности на плательщика ренты Росреестром получателю ренты выдается экземпляр договора, а плательщику— экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с обременением.
Оснований у расторжения договора пожизненного содержания предостаточно: добровольно и в судебном порядке. В нашем случае большая инициатива исходит от получателя, поскольку самой частой причиной являются некачественное выполнение своих обязательств плательщиком. [13]
Итак, расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно следующими способами:
-
По соглашению сторон
Наиболее часто встречаемый и простой способ отказа от услуги. Данный вариант, как правило, не наносит сильного ущерба сторонам, заключается мирно и позволяет спокойно урегулировать обязательства сторон: плательщик, например, должен вернуть передавшуюся ему по договору недвижимость, а получатель – вернуть все денежные средства, выплаченные плательщиком за все время. Такой документ позже так же удостоверяется у нотариуса.
Это самый простой вариант решить спор мирно. Стороны составляют общий документ, который затем удостоверяется у нотариуса.
-
В одностороннем порядке
Данный вариант предусматривает расторжение договора как со стороны плательщика, так и со стороны получателя. Но дабы действие сделки прекратилось, заинтересованная сторона должна отослать предложение о расторжении и указать срок, за который оппонент обязан дать ответ, если такового не имеется, на ответ отводится месяц. В отсутствии компромисса судьбу договора решит суд.
-
По инициативе плательщика
Если у плательщика имеются уважительные причины для прекращения своих обязательств, например, неплатежеспособность, потеря работы или проблемы со здоровьем, то есть в случае серьезных изменений обстоятельств, которые учитывались сторонами при составлении и подписании соглашения, что таковых причин для расторжения договора не было изначально, иначе бы он отказался от заключения сделки.
Также плательщик имеет право выкупить ренту, тем самым освобождая себя от выплачивания денежных средств, что уже является прекращением договора. При этом плательщик обязан уведомить получателя о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца.
-
По инициативе получателя ренты
Наиважнейшим обстоятельством для прекращения будет нарушение обязательств со стороны плательщика: невыплата денежной суммы или недобросовестное оказание услуг получателю. В данном случае получатель может потребовать либо полного расторжения договора с компенсацией всех нанесенных убытков, либо выкупа ренты на тех условиях, что содержатся в договоре.
-
Наследниками после смерти получателя
Пожалуй, самый редкий способ расторжения договора, поскольку предшествующие ему обстоятельства фактически на грани фантастики.
Единственная возможность оспорить договор пожизненного содержания – подать иск в суд о признании сделки недействительной, но перед заключением договора, нотариус тщательно проверяет дееспособность сторон и иные важные пункты. Наследникам повезет, если получатель до смерти обратится в суд с иском о расторжении договора, но умрет до того, как вынесет решение по данному вопросу. В таком случае, у правопреемников появится возможность вступить в процесс оспаривания недвижимости на стороне истца.
-
В судебном порядке
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе указывается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Рассматривая дела о расторжении договора пожизненного содержания, суды в большинстве случаев встают на сторону истцов. Самым распространенным основанием служит отсутствие обещанного содержания. Причем, сказанное касается не только внесения периодических платежей, но и несение обязанностей по уходу за гражданином.[2]
Существуют примеры, когда оспорить ренту пытаются наследники бывшего владельца жилья. Однако их иски, как правило, остаются без удовлетворения.
Обращается внимание не только на регулярность отчислений, но и на их сумму. И если она меньше законодательно установленного минимума, договор также расторгается. [9]
С заключением договора все относительно просто и понятно, сложностей у обеих сторон возникнуть не должно, но вот с расторжением придется помучиться: плательщику нужно будет доказывать свою добросовестность в суде, оспаривать имущество с появившимися после смерти родственника наследниками и самому иметь достаточные основания для расторжения, если он решит действовать в одностороннем порядке.
2.2 Условия, требования и необходимая документация
Основное требование по составлению договора пожизненного содержания с иждивением заключается в следующем:
Перед тем как заключить такой договор, необходимо обсудить все условия во избежание недопонимания, и в случае сомнений и/или каких-либо затруднений – Гражданин может обратиться в бюро обеспечения правовой информацией, обеспечения законности правовых документов или претензионной и исковой работы, иными словами - обратиться в любую профессиональную юридическую службу, такие как: «Освободим», «Бизнес-Юрист», «МКДЭКСПЕРТ».
В соглашении обязательно нужно: