ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 937
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
--------------------------------
<1> См., например: Burgerliches Gesetzbuch. Mit Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschaftsbedingungen. Hrsg. v. Jauemig O. 6. Aufl. Munchen, 1991. S. 620. В этой связи иногда говорят также об определенном "овеществлении" (Verdinglichung) отношений найма (Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. Ein Studienbuch. 9. Aufl. Munchen, 1999. S. 115).
<2> См., например: Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. 2. Aufl. Luchterhand, 2007. S. 999.
На аналогичных в принципе позициях стоит и швейцарское право. Согласно § 261 и 290 Закона об обязательственном праве (являющегося пятой частью ГК Швейцарии) при отчуждении отданной внаем вещи до истечения срока действия договора "вместе с собственностью на вещь на приобретателя переходит наемное отношение". Однако новый собственник в срок, предусмотренный законом, может отказаться продлевать действие договора найма жилых и нежилых помещений при наличии собственной настоятельной потребности в их использовании. Если же новый собственник расторгает договор найма раньше, чем это было в нем предусмотрено, прежний наймодатель обязан возместить нанимателю все возникшие из этого убытки (абз. 3 § 261 названного Закона).
Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
Предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК РФ отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе сохранение действия ранее заключенных арендных договоров "с вещными элементами" на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании
выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности.
Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <1>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что, даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <2>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
--------------------------------
<1> См.: п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4.
<2> См.: п. 14 Постановления ВАС Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13.
Лишь в такой ситуации с известными оговорками можно говорить об "овеществлении" некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte). Но из этого не следует появление особой категории "смешанных", "вещно-обязательственных прав": по меткому замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Ваке, существуют ограниченные вещные права (beschrankte dingliche Rechte), но не существует "ограниченно вещных прав" (beschrankt dingliche Rechte), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо не вещными, наем (Miete) "все же не является вещным правом" <1>. При этом само по себе наличие у нанимателя недвижимости
отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не превращает его "усиленное обязательственное право" в вещное <2>.
--------------------------------
<1> Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. Eine rechtsvergleichende Skizze // Liber amicorum Jan Lazar. Pocta profesorovi Janovi Lazarovi k 80. narodeninam. Trnava, 2014. S. 745, 750.
<2> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 32.
Отсутствие в современной российской цивилистике единой, общепризнанной теории вещных прав проявляется в высказываемых до сих пор сомнениях по поводу необходимости самой этой категории, в появлении в теоретической литературе мнений о том, что вещным правом является "любое титульное владение", что стороны договора могут создавать новые вещные права, неизвестные закону, и т.д., не говоря уже о конкретных видах прав, которые разные авторы считают вещными. Так, право залога уже едва ли не большинством российских юристов рассматривается как обязательственное, а не вещное (либо как "смешанное", "вещно-обязательственное") <1>. Следует, однако, напомнить, что не всякое право, возникшее из договорных отношений, непременно приобретает обязательственную природу. Так, в силу договора купли-продажи вещи к ее приобретателю переходит вещное право собственности (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Залогодателем вещи совсем не обязательно является должник по основному обязательству - им может быть и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ), не связанное с кредитором-залогодержателем никакими обязательственными отношениями.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).
<1> См. особенно: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 1999. С. 501 - 504.
Иное дело, что предметом залога могут быть не только вещи, но и различные имущественные права (обязательственные, корпоративные, исключительные). Это свидетельствует об особой природе залогового права, которая, между прочим, состоит и в том, что (как отмечалось еще в дореволюционной литературе) последовательная реализация только этого ограниченного вещного права неизбежно приводит к прекращению основного вещного права на заложенную вещь - права собственности залогодателя. Между тем последовательная реализация любого другого ограниченного вещного права ведет к прямо противоположному результату - прекращению такого вещного права, т.е. к отпадению ограничений права собственности и его восстановлению в полном объеме. Вместе с тем субъективное право залогодержателя очевидно отличается всеми признаками ограниченного вещного права, а главное - предоставляет ему характерное для вещных прав непосредственное господство над имуществом (объектом залога), а не обязательственное требование определенного поведения от его владельца <1>. Имущественные же права как объекты залога обладают признаками специальности (индивидуальности) и публичности, что дает возможность в данной ситуации условно придать им юридический режим индивидуально-определенных вещей.
--------------------------------
<1> См., например: Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 34. Aufl. Munchen, 2010. S. 350.
Наконец, следует иметь в виду, что даже предусмотренное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ "исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду" граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках (в том числе построенных во время их аренды), во-первых, может быть реализовано ими лишь в зависимости от усмотрения публичных собственников и, во-вторых, повлечь дополнительные расходы для приобретателя, что было бы исключено при наличии у них права застройки или иного ограниченного вещного права на земельный участок <1>. Поэтому традиционное разграничение вещных и обязательственных прав сохраняет не только юридическое, но и экономическое значение.
--------------------------------
<1> Преимущества ограниченного вещного права застройки перед арендой земли под строительство отмечаются в современной литературе (см., например: Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6. С. 42 - 43).
1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>3>2>1>3>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>
§ 2. Виды вещных прав
1. Отдельные виды вещных прав и их классификация
Категорией вещных прав охватывается право собственности как наиболее широкое по объему правомочий вещное право, а также иные, ограниченные (по сравнению с содержанием права собственности), вещные права. Подавляющее большинство ограниченных вещных прав связано с использованием земельных участков и других недвижимых вещей и в силу этого подлежит государственной регистрации. Ограниченные вещные права по традиции нередко называются также jure in re aliena (права на чужие вещи). Однако понятие "право на чужую вещь" само по себе не вполне точно, ибо, формально говоря, оно охватывает права любого титульного (законного) владельца вещи, не являющегося ее собственником, в том числе обязательственные права арендатора, хранителя, доверительного управляющего и т.д., что делает его по существу почти безграничным и потому бессмысленным. Более точным является термин, пришедший из германской цивилистики, - ограниченные вещные права (begrenzte Sachenrechte, или beschrankte dingliche Rechte <1>).
--------------------------------
<1> Понятия Sachenrecht и dingliches Recht в германской цивилистике нередко используются как равнозначные (поскольку и Sache, и Ding переводятся как "вещь"), хотя обычно под Sachenrecht понимают вещное право в объективном смысле (как определенную "часть правопорядка"), а под dingliches Recht - субъективное вещное право конкретного лица.
Исходя из названных выше признаков вещных прав к ним обычно относят:
1) различные сервитуты;
2) узуфрукт (или "пользовладение");
3) "право постоянного проживания" (аналог римского habitatio);
4) пожизненную наследуемую аренду (аналог римского эмфитевзиса);
5) право застройки (развившееся из римского суперфиция);
6) залог и его разновидности, включая ипотеку;
7) право вещных выдач (в германской терминологии - "вещные обременения" (Reallasten), а в российской - "вотчинные выдачи");
8) "право присвоения" в виде преимущественного права покупки недвижимой вещи (или доли в праве собственности на нее).
Столь небольшое количество ограниченных вещных прав (в сравнении с обязательственными правами) объясняется тем, что все эти "вещные обременения", так или иначе ограничивающие право собственности, тем самым заключают в себе и серьезную опасность для интересов частных собственников и хозяйственного развития в целом. По словам И.А. Покровского, "истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности", поэтому для законодательного установления подобных обременений необходимы особые основания <1>.