ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 951
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
принадлежностями главной вещи <1>. Между тем речь идет о принципиально различных объектах: составные части являются не имеющими самостоятельного значения частями других вещей <2> (и потому всегда разделяют юридическую судьбу последних), тогда как принадлежности - это самостоятельные вещи. Хотя они и предназначены для обслуживания другой (главной) вещи, но могут использоваться и в качестве самостоятельных объектов вещных прав, а их отсутствие не влечет признания главной вещи незаконченной или неспособной выполнять свое хозяйственное назначение. Поэтому согласно диспозитивному правилу ст. 135 ГК РФ принадлежности следуют судьбе главной вещи не всегда, а лишь если договором не предусмотрено иное.
--------------------------------
<1> См., например: Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. 2008. N 8. С. 17, 22.
<2> По меткому замечанию Д.М. Генкина, "рукав пиджака будет не принадлежностью пиджака, а лишь его составной частью" (Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М. Генкина. М.: Госюриздат, 1950. С. 205).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ объектом вещного права общей долевой собственности объявлено "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", которое в литературе рассматривается в качестве "принадлежности главной вещи", всегда следующей ее судьбе <1>, несмотря на то что лестничные площадки и лестницы, лифты, инженерные коммуникации, оборудование и т.д., с одной стороны, немыслимы в качестве самостоятельных вещей (и потому даже по действующему закону не способны быть объектом каких-либо сделок), а с другой стороны, ни жилой дом в целом, ни отдельные жилые помещения невозможно нормально использовать при их отсутствии. Поэтому перечисленные объекты следует считать именно составными частями вещи (дома), которые всегда (а не только при отсутствии специального соглашения) разделяют ее юридическую судьбу.
--------------------------------
<1> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 2005. С. 743 (автор комментария - В.Н. Литовкин); Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 92.
Изложенное не позволяет согласиться и с мнением о том, что общее имущество жилого дома и отдельные помещения в нем являются "единой сложной вещью" <1>, ибо последняя согласно ст. 134 ГК РФ состоит хотя и из различных, но
самостоятельных вещей, к которым во всяком случае не могут быть отнесены лестничные площадки и лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры и тому подобные объекты. В действительности сам многоквартирный дом является единой, юридически неделимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ), хотя это очевидное обстоятельство, к сожалению, игнорирует действующее гражданское и жилищное законодательство (объявляя квартиры и другие жилые помещения самостоятельными объектами права собственности и некоторых других вещных прав).
--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 583 (автор комментария - А.П. Сергеев).
Следует также иметь в виду, что деление вещей на главные и принадлежности относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям "по природе" - земельным участкам и строениям. Как давно установлено в доктрине вещного права, в качестве принадлежности вещи, в том числе недвижимой, могут выступать только движимые вещи (§ 97 BGB, ч. 2 ст. 644 ШГК). Ведь если футляр от скрипки или запасное колесо к автомобилю как отдельные движимые вещи по условиям конкретного договора купли-продажи могут иметь самостоятельную судьбу, то такая возможность исключена для недвижимости в виде здания или строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая возможность исключена для земельных участков, которые по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, "главного", земельного участка. Следовательно, недвижимая вещь не может выступать в качестве вещи, "предназначенной для обслуживания" другой, главной, вещи (ст. 135 ГК РФ).
К сожалению, новая редакция ст. 133 ГК РФ закрепила несколько иную, отличающуюся от классической, трактовку составной части вещи. В ней это понятие теперь связано с неделимой вещью, хотя такие части имеются и у делимых вещей; кроме того, допущена возможность выделения из вещи ее составной части для целей последующего обращения на нее взыскания (п. 3 ст. 133 ГК РФ), т.е. превращения в самостоятельную вещь - объект вещных прав и сделок. Между тем понятия составной части вещи, принадлежности главной вещи, сложной и единой (юридически неделимой) вещи определяются конкретной ситуацией или, как принято считать, зависят от "воззрений имущественного оборота". Например, новый автомобиль при покупке рассматривается как единая
, юридически неделимая вещь, составными частями которой являются мотор, кузов и т.д., тогда как при продаже старого автомобиля "на запчасти" он выступает в качестве сложной вещи, части которой по условиям конкретного договора становятся самостоятельными вещами.
Поэтому возникло и правило п. 2 ст. 133 ГК РФ о том, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Так, при капитальном ремонте или реконструкции и даже перепланировке дома (строения), которые существенно увеличивают его стоимость, юридически он сохраняется как прежняя вещь (если, конечно, не меняет при этом своего хозяйственного назначения, например из нежилого становится жилым и наоборот).
Гражданско-правовой режим вещей распространяется и на овеществленные поступления от использования других (основных) вещей: плоды (естественное приращение вещи), продукцию (техническое приращение как результат производительного использования вещи) и доходы (экономическое приращение в виде денежных или иных поступлений от лиц, использующих вещь). Статья 136 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ) установила, что все перечисленные поступления от вещи по общему правилу принадлежат ее собственнику, а не тому, кто ее использует. Данное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором; иное может также вытекать из существа отношений собственника вещи с ее пользователем.
Тем самым принципиально меняется ранее установленная законом презумпция принадлежности перечисленных поступлений не собственнику, а лицу, использующему вещь на законном основании, т.е. прежде всего ее арендатору. Такой подход был характерен для прежнего гражданского законодательства, фактически защищавшего арендатора (обычно частное лицо) лучше, чем собственника-арендодателя (в большинстве случаев государство), которое придавало правам арендатора вещные элементы и даже рассматривало аренду как один из основных способов "разгосударствления". Новая редакция ст. 136 ГК РФ знаменует собой постепенное возвращение отечественного гражданского права к традиционным, классическим частноправовым представлениям и подходам.
1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>2>1>2>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>1>1>3>2>1>3>2>1>1>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>3>2>1>3>2>1>3>2>1>3>2>1>1>1>1>1>
§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав
1. Понятие и виды недвижимых вещей.
"Недвижимости по природе"
Возрождение в отечественном праве категории "недвижимость" стало необходимым следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки). Ведь именно земельные участки являются главным (а в развитых правопорядках пандектного типа - и единственным) видом недвижимых вещей и, соответственно, объектом подавляющего большинства вещных прав (из их числа лишь право собственности может иметь объектом движимые вещи, а залоговое право - еще и имущественные права).
Объектами вещных прав могут быть только земельные участки как индивидуально-определенные вещи (подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). "Земля" как природный ресурс (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), "достояние народов" и (или) "территория" является объектом публичного (земельного, административного, конституционного, международного) права и не может иметь частноправовой режим. К сожалению, в условиях отсутствия в нашей стране полного кадастрового учета земельных ресурсов (который не требовался в условиях исключительной собственности государства на "землю") в практике встречаются отдельные ситуации, когда в качестве объекта права собственности вынужденно рассматривается "земля" как таковая. Например, земля под многоквартирными жилыми домами в силу закона является общим имуществом собственников помещений, находящимся в их долевой собственности. Однако в ряде случаев земельные участки под таким домом фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <1>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <2>).
--------------------------------
<1> Пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.
<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
Абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:
1) земельные участки и участки недр <1>;
2) здания и сооружения;
3) объекты незавершенного строительства.
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ "земля и другие природные ресурсы" (следовательно, и недра) могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. Однако ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 16. Ст. 834) объявляет недра государственной собственностью и запрещает отчуждать участки недр, но допускает ограниченный оборот "прав пользования недрами". С позиций действующего законодательства участки недр следует относить к недвижимым вещам, ограниченным в обороте (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
Все они составляют категорию "недвижимостей по природе", т.е. вещей, получающих гражданско-правовой режим недвижимости в силу своих физических свойств.
Вместе с тем земельный участок в качестве недвижимой вещи представляет собой не просто природный ресурс или некую "часть земли в натуре", а юридически значимую вещь - "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами" (ст. 11.1 ЗК РФ), или, как еще более четко установлено в германском праве, "часть земной поверхности, обозначенную в земельной книге", т.е. в государственном реестре, в качестве земельного участка" <1>. Поэтому, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков, и наоборот, в земельной книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных участков земли (ср. ст. 11.2 - 11.9 ЗК РФ). Правовой режим земельного участка, как следует из п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ, распространяется лишь на поверхностный почвенный слой и находящиеся на нем водные объекты и растения, по общему правилу не затрагивая находящихся под ним недр и находящегося над ним воздушного пространства (ибо участки недр представляют собой самостоятельные недвижимые вещи, а воздух в его естественном состоянии вообще не может быть объектом гражданских прав).
--------------------------------
<1> См., например: Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. 2008. N 8. С. 17, 22.
<2> По меткому замечанию Д.М. Генкина, "рукав пиджака будет не принадлежностью пиджака, а лишь его составной частью" (Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М. Генкина. М.: Госюриздат, 1950. С. 205).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ объектом вещного права общей долевой собственности объявлено "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", которое в литературе рассматривается в качестве "принадлежности главной вещи", всегда следующей ее судьбе <1>, несмотря на то что лестничные площадки и лестницы, лифты, инженерные коммуникации, оборудование и т.д., с одной стороны, немыслимы в качестве самостоятельных вещей (и потому даже по действующему закону не способны быть объектом каких-либо сделок), а с другой стороны, ни жилой дом в целом, ни отдельные жилые помещения невозможно нормально использовать при их отсутствии. Поэтому перечисленные объекты следует считать именно составными частями вещи (дома), которые всегда (а не только при отсутствии специального соглашения) разделяют ее юридическую судьбу.
--------------------------------
<1> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 2005. С. 743 (автор комментария - В.Н. Литовкин); Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 92.
Изложенное не позволяет согласиться и с мнением о том, что общее имущество жилого дома и отдельные помещения в нем являются "единой сложной вещью" <1>, ибо последняя согласно ст. 134 ГК РФ состоит хотя и из различных, но
самостоятельных вещей, к которым во всяком случае не могут быть отнесены лестничные площадки и лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры и тому подобные объекты. В действительности сам многоквартирный дом является единой, юридически неделимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ), хотя это очевидное обстоятельство, к сожалению, игнорирует действующее гражданское и жилищное законодательство (объявляя квартиры и другие жилые помещения самостоятельными объектами права собственности и некоторых других вещных прав).
--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 583 (автор комментария - А.П. Сергеев).
Следует также иметь в виду, что деление вещей на главные и принадлежности относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям "по природе" - земельным участкам и строениям. Как давно установлено в доктрине вещного права, в качестве принадлежности вещи, в том числе недвижимой, могут выступать только движимые вещи (§ 97 BGB, ч. 2 ст. 644 ШГК). Ведь если футляр от скрипки или запасное колесо к автомобилю как отдельные движимые вещи по условиям конкретного договора купли-продажи могут иметь самостоятельную судьбу, то такая возможность исключена для недвижимости в виде здания или строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая возможность исключена для земельных участков, которые по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, "главного", земельного участка. Следовательно, недвижимая вещь не может выступать в качестве вещи, "предназначенной для обслуживания" другой, главной, вещи (ст. 135 ГК РФ).
К сожалению, новая редакция ст. 133 ГК РФ закрепила несколько иную, отличающуюся от классической, трактовку составной части вещи. В ней это понятие теперь связано с неделимой вещью, хотя такие части имеются и у делимых вещей; кроме того, допущена возможность выделения из вещи ее составной части для целей последующего обращения на нее взыскания (п. 3 ст. 133 ГК РФ), т.е. превращения в самостоятельную вещь - объект вещных прав и сделок. Между тем понятия составной части вещи, принадлежности главной вещи, сложной и единой (юридически неделимой) вещи определяются конкретной ситуацией или, как принято считать, зависят от "воззрений имущественного оборота". Например, новый автомобиль при покупке рассматривается как единая
, юридически неделимая вещь, составными частями которой являются мотор, кузов и т.д., тогда как при продаже старого автомобиля "на запчасти" он выступает в качестве сложной вещи, части которой по условиям конкретного договора становятся самостоятельными вещами.
Поэтому возникло и правило п. 2 ст. 133 ГК РФ о том, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Так, при капитальном ремонте или реконструкции и даже перепланировке дома (строения), которые существенно увеличивают его стоимость, юридически он сохраняется как прежняя вещь (если, конечно, не меняет при этом своего хозяйственного назначения, например из нежилого становится жилым и наоборот).
Гражданско-правовой режим вещей распространяется и на овеществленные поступления от использования других (основных) вещей: плоды (естественное приращение вещи), продукцию (техническое приращение как результат производительного использования вещи) и доходы (экономическое приращение в виде денежных или иных поступлений от лиц, использующих вещь). Статья 136 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ) установила, что все перечисленные поступления от вещи по общему правилу принадлежат ее собственнику, а не тому, кто ее использует. Данное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором; иное может также вытекать из существа отношений собственника вещи с ее пользователем.
Тем самым принципиально меняется ранее установленная законом презумпция принадлежности перечисленных поступлений не собственнику, а лицу, использующему вещь на законном основании, т.е. прежде всего ее арендатору. Такой подход был характерен для прежнего гражданского законодательства, фактически защищавшего арендатора (обычно частное лицо) лучше, чем собственника-арендодателя (в большинстве случаев государство), которое придавало правам арендатора вещные элементы и даже рассматривало аренду как один из основных способов "разгосударствления". Новая редакция ст. 136 ГК РФ знаменует собой постепенное возвращение отечественного гражданского права к традиционным, классическим частноправовым представлениям и подходам.
1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>2>1>2>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>2>1>1>1>3>2>1>3>2>1>1>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>3>2>1>3>2>1>3>2>1>3>2>1>1>1>1>1>
§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав
1. Понятие и виды недвижимых вещей.
"Недвижимости по природе"
Возрождение в отечественном праве категории "недвижимость" стало необходимым следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки). Ведь именно земельные участки являются главным (а в развитых правопорядках пандектного типа - и единственным) видом недвижимых вещей и, соответственно, объектом подавляющего большинства вещных прав (из их числа лишь право собственности может иметь объектом движимые вещи, а залоговое право - еще и имущественные права).
Объектами вещных прав могут быть только земельные участки как индивидуально-определенные вещи (подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). "Земля" как природный ресурс (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), "достояние народов" и (или) "территория" является объектом публичного (земельного, административного, конституционного, международного) права и не может иметь частноправовой режим. К сожалению, в условиях отсутствия в нашей стране полного кадастрового учета земельных ресурсов (который не требовался в условиях исключительной собственности государства на "землю") в практике встречаются отдельные ситуации, когда в качестве объекта права собственности вынужденно рассматривается "земля" как таковая. Например, земля под многоквартирными жилыми домами в силу закона является общим имуществом собственников помещений, находящимся в их долевой собственности. Однако в ряде случаев земельные участки под таким домом фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <1>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <2>).
--------------------------------
<1> Пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.
<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
Абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:
1) земельные участки и участки недр <1>;
2) здания и сооружения;
3) объекты незавершенного строительства.
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ "земля и другие природные ресурсы" (следовательно, и недра) могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. Однако ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 16. Ст. 834) объявляет недра государственной собственностью и запрещает отчуждать участки недр, но допускает ограниченный оборот "прав пользования недрами". С позиций действующего законодательства участки недр следует относить к недвижимым вещам, ограниченным в обороте (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
Все они составляют категорию "недвижимостей по природе", т.е. вещей, получающих гражданско-правовой режим недвижимости в силу своих физических свойств.
Вместе с тем земельный участок в качестве недвижимой вещи представляет собой не просто природный ресурс или некую "часть земли в натуре", а юридически значимую вещь - "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами" (ст. 11.1 ЗК РФ), или, как еще более четко установлено в германском праве, "часть земной поверхности, обозначенную в земельной книге", т.е. в государственном реестре, в качестве земельного участка" <1>. Поэтому, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков, и наоборот, в земельной книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных участков земли (ср. ст. 11.2 - 11.9 ЗК РФ). Правовой режим земельного участка, как следует из п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ, распространяется лишь на поверхностный почвенный слой и находящиеся на нем водные объекты и растения, по общему правилу не затрагивая находящихся под ним недр и находящегося над ним воздушного пространства (ибо участки недр представляют собой самостоятельные недвижимые вещи, а воздух в его естественном состоянии вообще не может быть объектом гражданских прав).