ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 949
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
--------------------------------
<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. S. 12.
"Недвижимостями по природе", строго говоря, следовало бы считать лишь первую группу названных вещей, поскольку здания и сооружения считаются недвижимостями лишь при условии их "прочной связи с землей", а по классическим воззрениям - представляют собой составные части земельных участков, на которых они расположены, т.е. вообще не являются самостоятельными вещами <1>. Однако еще дореволюционное русское право признавало "недвижимыми имуществами по закону" не только "земли и всякие угодья", но и отдельные дома и "всякие строения" (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), "хотя бы возведенные и на чужой земле", причем этот подход предполагалось принципиально сохранить в проекте Гражданского уложения (ст. 32 которого как раз и указывала на необходимость их "прочной связи с землей"). Иначе говоря, в российском праве традиционно сложилось более широкое понятие недвижимости, чем в пандектном праве <2>.
--------------------------------
<1> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 107; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 129.
<2> Любопытно, однако, что современная судебная практика в некоторых своих решениях по существу воспроизводит классические положения пандектной науки. Так, в п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 (Вестник ВАС РФ. 2013. N 4), прямо указано, что "собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка"; в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12 также указано, что здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, "являются составной частью земельного участка".
Фактически здесь воспроизведено предложение, содержавшееся в принятом в первом чтении варианте законопроекта об изменениях ГК РФ, согласно которому ст. 130 ГК РФ дополнялась положением о том, что "земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь" (впоследствии оно было исключено из текста законопроекта).
Такие странные "вещи", как объекты незавершенного строительства, появились только в современном российском праве и неизвестны никаким другим правопорядкам. Судебная практика исходит из того, что для их признания недвижимыми вещами необходимо установить, что на таком объекте, "по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы" <1>. Фактически они представляют собой "полузастроенные" или "недозастроенные" земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую "вещь" всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства <2>.
--------------------------------
<1> Абзац 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень ВС РФ. 2015. N 8.
<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 40 - 41, 85.
Впервые объекты незавершенного строительства стали рассматриваться в качестве особых вещей законодательством о приватизации (см.: п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251). В ГК РФ они были включены по настоянию правоприменительной практики Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 39. Эти объекты представляют собой типичное "наследие" прежнего правопорядка (в котором "котлован" или "коробка" здания считались отдельными имущественными ценностями). Теперь оно, к сожалению, обречено на сохранение в новых условиях, о чем говорят предложения по развитию этого правового режима (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85).
Современная судебная практика признает самостоятельными недвижимыми вещами еще и такие объекты, как машино-места, в отношении которых не только заключаются различные сделки, но и осуществляется универсальное правопреемство (наследование), на них обращается взыскание по долгам "владельцев" и т.д. Понятно, что речь идет об условно обособленных
составных частях сооружений как недвижимых вещей (соответствующим образом оборудованных одноуровневых или многоуровневых наземных и подземных автомобильных стоянок - гаражей), которые не могут самостоятельно использоваться в отрыве от другого имущества, составляющего сооружение в целом. Их правовой режим (прямо не урегулированный законом) во многом аналогичен правовому режиму находящихся в домах (зданиях) жилых и нежилых помещений, которые отечественный законодатель и судебная практика также признали самостоятельными недвижимыми вещами, несмотря на невозможность их использования вне связи с общим имуществом дома <1>.
--------------------------------
<1> Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2016. N 27 (ч. I). Ст. 4169) п. 1. ст. 130 ГК РФ дополнен новым абзацем, согласно которому "к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений (выделено мной. - Е.С.) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке". Таким образом, части зданий или сооружений, т.е. составные части недвижимых вещей, признаны законом отдельными недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Но с научно-теоретических позиций сказанное выше об этих предметах сохраняет свое значение.
Более того, Министерством экономического развития РФ уже в 2016 г. был разработан законопроект, предусматривавший "вовлечение в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения". Под "площадкой" предлагалось понимать "неограниченную либо частично ограниченную строительной конструкцией внутреннюю часть или часть эксплуатируемой кровли здания или сооружения (выделено мной. - Е.С.), предназначенную для хранения транспортных средств или размещения торговых объектов, банкоматов, средств связи" <1>. При этом в пояснительной записке к данному законопроекту прямо указывалось, что необходимость его принятия связана с тем, что "Гражданский кодекс не предусматривает участия в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав", хотя судебная практика допускает возможность аренды части вещи. Очевидно, что разработчикам этого законопроекта осталось неведомым различие объектов вещных и обязательственных прав.
--------------------------------
<1> См.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)" // Вестник гражданского права. 2016. N 3.
Вместе с тем та же судебная практика вполне обоснованно признает не самостоятельными вещами, а лишь составными частями недвижимости (земельного участка) такие объекты, как ограждения (в том числе кирпичные и бетонные заборы), асфальтовые и подобные им покрытия ("площадки"), футбольные поля и тому подобные спортивные сооружения <1>.
--------------------------------
<1> Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12 указывается, что футбольное поле представляет собой "улучшение земельного участка, заключающееся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком" и не является самостоятельной недвижимой вещью, будучи неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором оно расположено (аналогичная правовая позиция выражена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 и от 17 января 2012 г. N 4777/08), а потому на него не может быть зарегистрировано вещное право собственности (Вестник ВАС РФ. 2013. N 12). Подробнее об этом см., например: Громов А., Егоров А. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки. М.: Актион-Медиа, 2014. С. 44.
2. "Недвижимости по закону" и "недвижимости по назначению"
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные, морские и речные суда, которые по своим физическим свойствам не имеют прочной связи с землей. При этом перечень объектов недвижимости в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ не является закрытым, что дало возможность законодателю объявить ими также единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ), жилые помещения в зданиях (п. 2 ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ) и предприятия (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Все перечисленные объекты составляют особый вид недвижимых вещей - "недвижимости по закону" <1>.
--------------------------------
<1> Предложение об отказе от категории "недвижимость по закону" путем исключения из числа недвижимых вещей всех объектов, прямо не упомянутых в этом качестве в перечне, установленном абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, и о закрытии данного перечня (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 34) не нашло поддержки законодателя, оставившего ст. 130 ГК РФ без изменений (если не считать исключения из числа недвижимостей космических объектов, осуществленного ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 216-ФЗ (СЗ РФ. 2015. N 29. Ст. 4342) в связи с созданием Госкорпорации "Роскосмос"). Видимо, он не захотел связывать себе руки в предвидении возможного появления новых объектов недвижимости.
Единые недвижимые комплексы, участвующие в обороте в качестве неделимых недвижимых вещей, согласно ст. 133.1 ГК РФ, представляют собой совокупности различных (в том числе недвижимых и движимых) вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и (или) технологически. К ним, в частности, относятся так называемые линейные объекты - железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, линейно-кабельные сооружения связи и т.п. Таким единым объектом был также признан стадион как совокупность земельного участка и находящихся на нем спортивных и вспомогательных сооружений <1>. От простой совокупности отдельных вещей и от сложных вещей единые недвижимые комплексы отличает наличие между составляющими их объектами неразрывной физической и технологической взаимосвязи, превращающей их в единые вещи (например, установки по добыче или переработке нефти). При возможном разделе на составные части такие комплексы утрачивают свое первоначальное хозяйственное назначение и не могут использоваться для достижения тех целей, для которых они были созданы. Наличие же в их составе зданий и сооружений, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках, а главное - регистрация в государственном реестре единого права собственности на всю совокупность составляющих их объектов (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ) ведут к признанию их едиными недвижимыми вещами <2>. Поэтому названные и другие "недвижимости по закону" приобретают правовой режим недвижимости не в силу своих физических свойств, а в силу необходимости государственной регистрации прав (титулов) на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
--------------------------------
<1> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10 (Вестник ВАС Суда РФ. 2011. N 1) и от 28 мая 2013 г. N 17085/12.
<2> См.: п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.
Предложение об их включении в число самостоятельных объектов гражданских прав впервые было выдвинуто в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая именовала их "технологическими имущественными комплексами" и относила к числу сложных вещей (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 47). В Концепции развития гражданского законодательства РФ такой комплекс стал рассматриваться как особая (единая) недвижимая вещь (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 35).
В ряде европейских правопорядков выделяется еще один