Систему ипотечного кредитования с точки зрения управления спросом на потребительском рынке можно определить как систему управления продажами недвижимого имущества. При оценке каждой подсистемы, можно сделать вывод, о том, что «вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора.

Соответствуя этому, система ипотечного жилищного кредитования - это совокупность всех звеньев инфраструктуры ипотеки, механизмов их функционирования и субъектов кредитования, которая обеспечивает интеграцию рынка жилья, финансов и инвестиций.

Такое определение более полно отражает положение жилищного кредитования в области взаимоотношений экономики, обусловленное его функциями.

Нужно отметить, что система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки.

Классификацию основных ипотечных кредитов в России можно представить в следующей схеме (см. рис. 1).



Рис. 1. Классификация основных ипотечных кредитов в России

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России

— это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

По способам выдачи выделяю два вида кредитов:

1 Кредиты, финансирующие строительство жилья поэтапно;

2 Кредиты, выданные одной суммой.

Кредит, выданный на строительство жилья, выдается только на время строительства дома, а именно на 1―1,5 года. Обеспечить займ могут: денежные активы заёмщика, участок земли, находящийся в собственности заемщика, поручительства, гарантии.

Выдача кредита происходит по частям в соответствии с этапами строительства. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. При строительстве заемщик выплачивает только проценты по кредиту.

---

Бывают случаи, что на практике используют вариант, когда при строительстве происходит начисление процентов, но заемщик их не выплачивает, а они суммируются с остатком основного долга и капитализируются.

По окончанию строительства происходит модификация кредита на жильё в долгосрочное ипотечное кредитование, который обеспечивается выстроенным домом и участком земли. На погашение такого кредита уходит от 15 до 30 лет.

По способам погашения выделяют шесть кредитов ипотеки:

1 Кредит с «шаровым» платежом, который заключается в выплате всего размера кредита либо его части, т.е. «шаровой» платеж в окончании срока кредитования.

2 Кредит с переменной ставкой по процентам.

3 Постоянный кредит, который также называется аннуитетным. Это кредит с фиксированной ставкой по процентам, который самоамортизируется, и по которому предусмотрены равные ежемесячные платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.

4 Кредит с участием – это кредит, при котором кредитор участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает платежи по кредиту и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

5 Кредит с нарастающими платежами, использующийся для заемщиков, которые рассчитывают на увеличение доходов.

6 Кредит с обратным аннуитетом, который заключается в уменьшении выплат по кредиту в конце срока либо полное прекращение выплат.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку⁹:

• 
  недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
  
• 
  недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
  
• 
  стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
  
• 
  высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.
  

---

Ипотека и кредитование на покупку квартиры –  многие не видят различий между этими понятиями. На самом же деле они означают далеко не одно и то же. В обиходе этим выражениям придают одинаковое значение. Если конкретно, то обычными людьми, неискушенными в финансовых вопросах, под ними понимается: «выдача кредита на покупку жилья». Но в банковской деятельности этим понятиям придается абсолютно разное значение.

Ипотека в кредитовании – это обеспечение залогом денежного займа, выданного банком, или просто залог. Объектом залога чаще всего выступает какая-либо недвижимость, причем не обязательно у нее должно быть жилое назначение. Реже, в качестве предмета залога или обеспечения кредита используется дорогостоящий ликвидный автомобиль или спецтехника, а также ценные бумаги (акции, облигации).

Не только банковский заем на жилье может обеспечиваться ипотекой, но также и любой потребительский кредит. Разница будет лишь в назначении выданного банком займа. К примеру, его можно взять на строительство дачного дома или на покупку земельного участка. Обеспеченная ссуда вообще может быть оформлена без целевого назначения. Полученные банковские инвестиции можно, в этом случае, направить на оплату дорогостоящей операции либо потратить на заграничную поездку.    

Выражение «ипотечное кредитование» означает банковскую деятельность, направленную на предоставление населению, а также коммерческим предприятиям разнообразных займов с залоговым обеспечением (ипотекой). Причем формой залога или ипотекой может выступать, как уже имеющаяся у клиента в собственности недвижимость, так и приобретаемое на деньги банка жилье.

Нужно отметить, что и слово «ипотека», и словосочетание «ипотечное кредитование» не имеют значение: «получение заемных банковских средств (кредита) на покупку жилья». Сам кредит с залоговым обеспечением является продуктом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование – это более широкое понятие, чем жилищное кредитование. Ипотекой или залогом может обеспечиваться далеко не один тип продуктов ипотечного кредитования.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

---

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

2. 
   Значение ипотечного кредитования в современных условиях
   

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

---

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

---

Смотрите также файлы

• Лекция Планирование личной работы руководителя. План Планирование личного труда руководителя.docx

• Региональные проблемы бюджетной системы России.docx

• Охарактеризовать современные возможности совершенствования тактики игры в футбол у студентов вузов. Разработать методику использования современных технических средств для обучения тактике игры студентов вузов.docx

• 1. Понятие мировоззрения. Почему знания и ценности противоположны по сущности.pdf

• 1. Охарактеризуйте понятия бытия и сущего. Каково соотношение между ними.pdf