Для удовлетворения спроса всех категорий инвесторов могут быть разработаны различные для разных выпусков условия эмиссии ипотечных облигаций. Для повышения инвестиционной привлекательности облигаций, их ликвидности могут использоваться различные механизмы - гарантии Российской Федерации и ее субъектов, предложение оферты по выкупу облигаций, специальный график погашения основной суммы долга.

Особое внимание, по мнению экспертов, необходимо уделять обеспечению транспарентности (прозрачности) совершаемых операций, в том числе путем раскрытия информации о структуре портфеля ипотечных кредитов, являющихся обеспечением обязательств по ипотечным облигациям.

Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций и их вложения в долгосрочные ипотечные кредиты через специализированные ипотечные кредитные организации позволило бы наиболее выгодно сочетать интересы: населения - в улучшении жилищных условий; коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе; строительного комплекса - в запланированной загрузке производства, а также государства, заинтересованного в стабильном социально-экономическом развитии.

---

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1. 
   Механизм осуществления ипотечного кредитования
   

Ипотечное кредитование – это долгосрочный кредит, который предоставляется физическому или юридическому лицу кредитной организацией под залог недвижимого имущества. Главная социальная задача, связанная с обеспечением большей части российских граждан доступным жильем, является актуальной проблемой, которую необходимо решать систематически, максимально быстро и при этом важно опираться не только на опыт российских экономистов, но также пользоваться ценным опытом иностранных специалистов в данной области.

Сейчас в мировой практике выделяют две основных модели ипотечного кредитования – модель сберегательного банка и модель ипотечной компании. Модель сберегательного банка основывается на сберегательно‐ссудном принципе. Данный принцип подразумевает, что кредитная организация, предоставляя ипотечный кредит, выдвигает заемщику главное условие, согласно которому клиент обязан накопить в течение определенного времени сумму денежных средств в размере не менее 30% от требуемой суммы кредита. По этому принципу работают не только кредитные союзы, но также ссудосберегательные ассоциации и строительные общества¹⁰.

В качестве основных источников предоставления кредитов используются денежные средства, которые поступают от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от клиентов в виде платежей по ссудам, а также средства, поступающие из бюджетов разных уровней на безвозмездной основе, т.е. дотации.

Модель ипотечной компании основывается на ипотечных ценных бумагах. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель ипотечного кредитования подразумевает, что кредитор, оставляя требования по ипотечным кредитам в своём портфеле, является эмитентом собственных ценных бумаг (рис. 2).

Двухуровневая модель предполагает то, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

---

Инвесторы

Заемщики

Ипотечный банк

Закладные листы

Ипотечные ссуды

Денежные средства

Платежи



Залог недвижимого имущества

Погашение закладных

Рис. 2. Одноуровневая модель ипотечного кредитования
Выбор наилучшей модели ипотечного кредитования для российского рынка до сих пор не определен. Формально в России базовой моделью является двух- уровневая модель ипотечного жилищного кредитования (рис. 3).



Рис. 3. Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Это отражено в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

По мнению Правительства, двухуровневая ипотечная система не подразумевает диктата федерального центра, она способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По степени развития систем ипотечного кредитования субъектов Российской Федерации, могут создаваться региональные ипотечные операторы, не контролируемые федеральным центром. Но при этом, появилась возможность и для развития одноуровневой системы ипотечного кредитования в России, связанная с введением закона «Об ипотечных ценных бумагах».

---

В данном законе указано, что банкам предоставляется возможность самостоятельно выпускать закладные. Жилищно‐строительные кооперативы в России функционируют на основе немецкой системы контрактных стройсбережений.

Проблема неоднозначности на законодательном уровне не позволяет точно установить правила для прогрессивного развития системы ипотечного кредитования в России в условиях современной рыночной экономики¹¹.

Для решения проблем ипотечного кредитования в России и перспективного развития данного направления, необходимо решить две основополагающие задачи. Первая из них состоит в совершенствовании законодательной и нормативно‐правовой базы, обеспечивающей исполнение обязательств обеих сторон при ипотечном кредитовании. Вторая, затрагивает социальную сторону данного вопроса и предусматривает разработку механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков‐кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита¹².

Поочередное решение данных задач, позволит нивелировать основные проблемы ипотечного кредитования в России, а как следствие ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие экономики страны и повысить уровень жизни населения, решив ряд социальных проблем.

Ипотечное кредитование достаточно распространено во всем мире. Ипотечный кредит увеличивает инвестиционный потенциал национальной экономики, и именно в этом заключается его основная экономическая функция. Благодаря ипотеке можно существенно усилить инвестиционную направленность отечественного рынка. Ипотека в этих условиях может стать эффективным средством концентрации инвестиций в наиболее перспективных направлениях экономического роста Российской Федерации.

Мировая практика свидетельствует также о том, что в процессе реализации ипотечных отношений используются две формы обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом – на основе закладных и на основе актов введения доверительной собственности.

Первая форма ипотеки предусматривает передачу ипотекодателем ипотекополучателю закладной. Согласно этой форме ипотеки ипотекодатель остается собственником заложенного имущества, а также имеет право на пользование им и получение доходов с этого имущества.

---

Вторая форма ипотеки предусматривает передачу ипотекодателем ипотекополучателю титула собственности на заложенное имущество или прав на владение этим имуществом доверенному лицу до момента погашения долга. Таким образом, при ипотечных отношениях недвижимость обязательно должна оставаться во «владении и пользовании» должника.

Специалисты отмечают две стороны ипотеки.

Во-первых – это использование недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Во-вторых – это право обращения взыскания на недвижимое имущество на основании законодательства, ипотечной сделки и (или) решения суда. Поэтому ипотека рассматривается как имеющая производный характер от обеспеченного им обязательства. Она возникает в силу соглашения с момента его государственной регистрации.

Ипотекой могут обеспечиваться действительные обязательства, а также те которые возникнут в будущем, но уже обусловленные соглашением, вступившим в силу с момента подписания соответственных документов. Действительные и будущие обязательства могут возникать на основании соглашений: кредитной, гарантийной, купли-продажи и тому подобное.

Недвижимое имущество важно для сферы ипотечного кредитования благодаря его объективным свойствам. Поэтому наше государство заинтересовано в том, чтобы оборот недвижимости был оптимально формализован. Включением определенного имущества к недвижимому, несмотря на то, что имущество не имеет свойство собственно недвижимого имущества, законодатель руководствуется целью распространить на него специфический правовой режим недвижимого имущества – формализовать его оборот. Для ипотечных долгосрочных кредитов присущ процентный риск и риск невозврата кредита, размер которых значительно больше рисков по краткосрочным кредитам. Это связано со сложностью прогнозирования на длительную перспективу ситуации на финансовом рынке и кредитоспособности заемщика.

Внедрение механизмов ипотеки в различные сферы деятельности в настоящее время рассматривается как необходимое условие развития рыночных отношений национальной экономики в целом, а еще в частности для каждой из ее отраслей. Недостаточность объемов средне- и долгосрочного кредитования обострила необходимость широкого внедрения института залога имущества движимого и недвижимого назначения.

---

Смотрите также файлы

• Лекция Планирование личной работы руководителя. План Планирование личного труда руководителя.docx

• Региональные проблемы бюджетной системы России.docx

• Охарактеризовать современные возможности совершенствования тактики игры в футбол у студентов вузов. Разработать методику использования современных технических средств для обучения тактике игры студентов вузов.docx

• 1. Понятие мировоззрения. Почему знания и ценности противоположны по сущности.pdf

• 1. Охарактеризуйте понятия бытия и сущего. Каково соотношение между ними.pdf