Файл: Ипотечное кредитование и его роль в современных условиях.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.11.2023
Просмотров: 98
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В течение короткого исторического периода этот вопрос вошёл в перечень неотложных в нашем государстве, от решения которых зависят темпы повышения эффективности перспективных отраслей национальной экономики, а, следовательно, и уровня жизни всего населения.
При заключении любого договора стороны несут определенные риски, которые могут быть связаны с его неисполнением или нарушением. Все участники ипотечного договора также подвержены рискам. Поэтому данный финансовый инструмент с опаской воспринимают как заемщики, так и кредиторы.
Ипотечные риски могут выявится по самым различным причинам — экономическим, политическим, налоговым, инфляционным, рисками банковской неликвидности, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, снижение стоимости недвижимости, неплатежеспособностью клиента и т.д.
Основой ипотечного менеджмента любой кредитной организации является снятие ипотечных рисков по максимуму. Для этого постоянно проводится анализ, контроль и управление ими.
Риски для кредитора.
1. Кредитный риск — невыполнение заемщиком по любым причинам своих обязательств по кредиту. Полностью от данного риска не уйти никому. Банку необходимо поддерживать на нужном уровне процент невозвращенных кредитов (около 5%).
Снижению кредитного риска будет способствовать:
— верная оценка стоимости недвижимости. Окажет влияние на размер кредита, первоначальный взнос и плату за кредит. Все вместе это окажет влияние на доступность кредита среди широких слоев населения;
— оценка кредитоспособности заемщика — повлияет на максимальную сумму кредита, а еще на ежемесячный платеж (не более 30-40% от дохода);
— крупный первоначальный взнос заемщика для частичной оплаты недвижимости (больше взнос — меньше риск);
— создание резервных фондов;
— выявление проблемных кредитов на ранней стадии для разработки специализированных программ по их возврату;
— страхование ипотечных кредитов.
2. Процентный риск — процент по выдаваемым кредитам, по самым различным причинам, оказывается ниже процента по полученным банком в настоящее время средствам. Основной сложностью по снижению этого риска является сбалансированность активов и пассивов банка по ставкам и по времени. Для преодоления риска процентной ставки банки используют самые различные кредитные инструменты:
— переменная («плавающая») процентная ставка. К ней банки прибегают для защиты своей деятельности от роста уровня инфляции;
— регулируемая отсрочка платежа — для индексации суммы основного долга используют размер процентной ставки межбанковских кредитов;
— индексация суммы основного долга происходит относительно официального уровня минимальной зарплаты.
3. Риск ликвидности — банк не владеет необходимыми средствами при наступлении сроков выполнения своих финансовых обязательств. Зачастую это происходит из-за несбалансированности пассивов и активов банка. Для снижения этого риска банки используют:
— тщательный расчет предстоящей потребности в средствах;
— разработка различных стратегий мобилизации ресурсов с заранее определенными источниками и затратами.
Риски для заемщика.
Исходя из того, что основные риски по ипотечному кредитованию на себя берет банк, простые граждане, подписывая договор по ипотеке, соглашаются на серьезные финансовые обязательства не подозревая о потенциальных рисках.
1. Частичная или полная потеря дохода — это риск экономической и финансовой нестабильности нашей страны. Такие проблемы как снижение уровня платежеспособности населения и увеличение безработицы только углубляют существующую проблему.
2. Снижение цены ипотечного жилья — нестабильность на рынке недвижимости. Цена на жилье фиксируется на момент покупки на весь срок договора. То есть при ее резком снижении, продавая квартиру заемщик останется банку должен.
3. Колебания курса валют. Взяв валютный кредит, нужно быть готовым к тому, что значительно увеличатся выплаты, в связи с девальвацией национальной валюты. Ну, а поскольку кредит это надолго, то и риск увеличивается в значительной степени.
4. Возможность изменения банком кредитного договора — при снижении доходов клиента банк может пересчитать обязательный платеж или оформить перевод на другие условия кредитования.
5. Замораживание строительства. Данная область промышленности, по мнению экспертов, наиболее сильно пострадала в результате кризиса, поэтому такая опасность, хоть и небольшая, присутствует.
6. Утрата заемщиком трудоспособности (полная или частичная) — никто не может быть застрахован от несчастных случаев. Жизнь и здоровье обычно страхуется банком. При наступлении одного из страховых случаев обязанности по кредиту берет на себя страховая компания. Однако на практике бывает иначе и риск лишь возрастает.
7. Повреждение имущества или утрата прав собственности. От стихийных бедствий недвижимость страхуется, а при купле-продаже объекта возможны варианты, когда заемщику придется платить кредит за жилье, которое станет собственностью другого человека.
Для компенсации рисков ипотечного кредитования становится необходимо создание соответствующих противовесов. Одним из таких механизмов является страхование. Оно позволяет нормально функционировать институту ипотеки, снижая основные ипотечные риски.
При оформлении кредита ипотеки используют такие виды страхования:
— жизни заемщика;
— недвижимости от повреждения или уничтожения;
— ипотечной задолженности (при невыполнении плательщиком своих обязательств кредит погашает страховая организация);
— чистота прав залогодателя на имущество (кредитор страхует всю информацию по недвижимости);
— ответственность оценщика стоимости недвижимости.
Собственное жилье для многих россиян очень часто так и остается несбыточной мечтой. Низкий уровень зарплат в регионах, высокие цены на квартиры и дома, недоступные или очень дорогие ипотечные кредиты – все это заставляет молодые семьи ютиться у родственников или снимать квартиры.
В последние годы государство обратило внимание на самых нуждающихся в улучшении жилищных условиях россиян, разработав ряд программ субсидирования и льготного кредитования. В этом вопросе органы власти сотрудничают с самыми солидными банками страны – Сбербанком, Альфа-Банком, ВТБ24 и другими.
Государственная поддержка адресована в первую очередь:
Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья.
Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания. Объемы инвестиций в жилищный сектор Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.
Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% - в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 4.
Рис. 4. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира
Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования хоть и не стабильно но растут с каждым годом (см. табл. 1).
Таблица 1 - Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2006-2016 гг.
На рисунке 5 представлена динамика предоставленных жилищных кредитов в России.
Рис. 5. Объемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008-2016 гг.
Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста до 2014 г. в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно- ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г. По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении. За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. В 2015 году произошло значительное снижение объемов выданных ИЖК на 16,55%, что связанно с финансовым кризисом и санкциями. В 2016 году объемы выданных ИЖК выросли на 26,72%, что является положительным моментом.
При заключении любого договора стороны несут определенные риски, которые могут быть связаны с его неисполнением или нарушением. Все участники ипотечного договора также подвержены рискам. Поэтому данный финансовый инструмент с опаской воспринимают как заемщики, так и кредиторы.
Ипотечные риски могут выявится по самым различным причинам — экономическим, политическим, налоговым, инфляционным, рисками банковской неликвидности, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, снижение стоимости недвижимости, неплатежеспособностью клиента и т.д.
Основой ипотечного менеджмента любой кредитной организации является снятие ипотечных рисков по максимуму. Для этого постоянно проводится анализ, контроль и управление ими.
Риски для кредитора.
1. Кредитный риск — невыполнение заемщиком по любым причинам своих обязательств по кредиту. Полностью от данного риска не уйти никому. Банку необходимо поддерживать на нужном уровне процент невозвращенных кредитов (около 5%).
Снижению кредитного риска будет способствовать:
— верная оценка стоимости недвижимости. Окажет влияние на размер кредита, первоначальный взнос и плату за кредит. Все вместе это окажет влияние на доступность кредита среди широких слоев населения;
— оценка кредитоспособности заемщика — повлияет на максимальную сумму кредита, а еще на ежемесячный платеж (не более 30-40% от дохода);
— крупный первоначальный взнос заемщика для частичной оплаты недвижимости (больше взнос — меньше риск);
— создание резервных фондов;
— выявление проблемных кредитов на ранней стадии для разработки специализированных программ по их возврату;
— страхование ипотечных кредитов.
2. Процентный риск — процент по выдаваемым кредитам, по самым различным причинам, оказывается ниже процента по полученным банком в настоящее время средствам. Основной сложностью по снижению этого риска является сбалансированность активов и пассивов банка по ставкам и по времени. Для преодоления риска процентной ставки банки используют самые различные кредитные инструменты:
— переменная («плавающая») процентная ставка. К ней банки прибегают для защиты своей деятельности от роста уровня инфляции;
— регулируемая отсрочка платежа — для индексации суммы основного долга используют размер процентной ставки межбанковских кредитов;
— индексация суммы основного долга происходит относительно официального уровня минимальной зарплаты.
3. Риск ликвидности — банк не владеет необходимыми средствами при наступлении сроков выполнения своих финансовых обязательств. Зачастую это происходит из-за несбалансированности пассивов и активов банка. Для снижения этого риска банки используют:
— тщательный расчет предстоящей потребности в средствах;
— разработка различных стратегий мобилизации ресурсов с заранее определенными источниками и затратами.
Риски для заемщика.
Исходя из того, что основные риски по ипотечному кредитованию на себя берет банк, простые граждане, подписывая договор по ипотеке, соглашаются на серьезные финансовые обязательства не подозревая о потенциальных рисках.
1. Частичная или полная потеря дохода — это риск экономической и финансовой нестабильности нашей страны. Такие проблемы как снижение уровня платежеспособности населения и увеличение безработицы только углубляют существующую проблему.
2. Снижение цены ипотечного жилья — нестабильность на рынке недвижимости. Цена на жилье фиксируется на момент покупки на весь срок договора. То есть при ее резком снижении, продавая квартиру заемщик останется банку должен.
3. Колебания курса валют. Взяв валютный кредит, нужно быть готовым к тому, что значительно увеличатся выплаты, в связи с девальвацией национальной валюты. Ну, а поскольку кредит это надолго, то и риск увеличивается в значительной степени.
4. Возможность изменения банком кредитного договора — при снижении доходов клиента банк может пересчитать обязательный платеж или оформить перевод на другие условия кредитования.
5. Замораживание строительства. Данная область промышленности, по мнению экспертов, наиболее сильно пострадала в результате кризиса, поэтому такая опасность, хоть и небольшая, присутствует.
6. Утрата заемщиком трудоспособности (полная или частичная) — никто не может быть застрахован от несчастных случаев. Жизнь и здоровье обычно страхуется банком. При наступлении одного из страховых случаев обязанности по кредиту берет на себя страховая компания. Однако на практике бывает иначе и риск лишь возрастает.
7. Повреждение имущества или утрата прав собственности. От стихийных бедствий недвижимость страхуется, а при купле-продаже объекта возможны варианты, когда заемщику придется платить кредит за жилье, которое станет собственностью другого человека.
Для компенсации рисков ипотечного кредитования становится необходимо создание соответствующих противовесов. Одним из таких механизмов является страхование. Оно позволяет нормально функционировать институту ипотеки, снижая основные ипотечные риски.
При оформлении кредита ипотеки используют такие виды страхования:
— жизни заемщика;
— недвижимости от повреждения или уничтожения;
— ипотечной задолженности (при невыполнении плательщиком своих обязательств кредит погашает страховая организация);
— чистота прав залогодателя на имущество (кредитор страхует всю информацию по недвижимости);
— ответственность оценщика стоимости недвижимости.
Собственное жилье для многих россиян очень часто так и остается несбыточной мечтой. Низкий уровень зарплат в регионах, высокие цены на квартиры и дома, недоступные или очень дорогие ипотечные кредиты – все это заставляет молодые семьи ютиться у родственников или снимать квартиры.
В последние годы государство обратило внимание на самых нуждающихся в улучшении жилищных условиях россиян, разработав ряд программ субсидирования и льготного кредитования. В этом вопросе органы власти сотрудничают с самыми солидными банками страны – Сбербанком, Альфа-Банком, ВТБ24 и другими.
Государственная поддержка адресована в первую очередь:
-
Так называемым «бюджетникам» — для преподавателей и военных разработаны специальные программы субсидирования; -
Военная ипотека предполагает получение субсидии, полностью покрывающей первоначальный взнос и платежи по кредиту. Однако предоставляется она не единовременно, а ежемесячно по 1/12 от установленной государством годовой нормы (в 2017 году она составляет 260 тысяч рублей); -
Ипотека для преподавателей не так привлекательна – размер субсидии составляет всего 20% от стоимости жилья, поэтому учителю государственного образовательного учреждения придется большую часть кредита выплачивать самостоятельно; -
Для молодых семей (к ним относят супругов, если хотя бы одному из них меньше 35 лет). Программа имеет также ряд других ограничений. В рамках «молодой семьи» супруги имеют право получить субсидию на оплату около 40% от стоимости жилья – этих денег вполне хватит на крупный первоначальный взнос по ипотеке; -
Ипотека на новостройки с господдержкой – это кредитная программа, в рамках которой ссуда предоставляется на льготных условиях: срок до 30 лет, процентная ставка снижена, максимальная сумма кредита ограничена 3 миллионами в регионах и 8 млн в столице; -
Использование материнского капитала также можно отнести к ипотечным программам с господдержкой – ведь сертификатом можно оплатить первоначальный взнос или платежи по кредиту.
-
Анализ текущего состояния и проблемы развития ипотечного рынка
Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья.
Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания. Объемы инвестиций в жилищный сектор Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.
Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% - в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 4.
Рис. 4. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира
Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования хоть и не стабильно но растут с каждым годом (см. табл. 1).
Таблица 1 - Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2006-2016 гг.
| Показатель | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
| ВВП в текущих ценах, млрд. руб. | 26917,2 | 33247,5 | 41276,8 | 38807,2 | 46308,5 | 55967,2 | 66218,4 | 66755,3 | 71406,4 | 80804,3 | 86043,6 |
| Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, в% | 1,22 | 2,07 | 1,97 | 0,37 | 0,97 | 1,55 | 1,84 | 2,18 | 2,46 | 1,63 | 1,71 |
На рисунке 5 представлена динамика предоставленных жилищных кредитов в России.
Рис. 5. Объемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008-2016 гг.
Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста до 2014 г. в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно- ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г. По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении. За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. В 2015 году произошло значительное снижение объемов выданных ИЖК на 16,55%, что связанно с финансовым кризисом и санкциями. В 2016 году объемы выданных ИЖК выросли на 26,72%, что является положительным моментом.