Файл: Здесь можно привести позицию кс рф которая выражена б Определении 15550 от 03. 07. 2014 Определение кс рф 15550.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 23.11.2023
Просмотров: 20
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Здесь можно привести позицию КС РФ. которая выражена б Определении 1555-0 от 03.07.2014 [Определение КС РФ 1555-0].
КС РФ считает, что осуществление массовой оценки земель не влечет за собой установление недостоверных сведений о кадастровой стоимости и изменение этой стоимости не доказывает того факта, ч о сведения были недостоверными. Исходя из такой позиции, земельный налог за периоды, когда использовалась оспоренная стоимость ЗУ. не представляется возможным.
На наш взгляд, данное положение не является справедливым и нарушает право заинтересованного лица на законное установление размера налога, поэтому мы считаем целесообразным ретроспективное применение измененной оценки, тс есть уточненная кадастровая стоимость ЗУ должна распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН данных о земельном участке.
При обращении в суд важно обеспечить подготовку заключения оценщика о рыночной стоимости ЗУ. при этом важно обратить внимание, что заключение необходимо подготавливать на дату проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости в субъекте. Если заключение оценщика будет подготовлено на иную дату, то истцу может быть отказано (абз. 4 ст. 24.1S Закона № 1Э5-ФЗ) [1].
Здесь возникает проблема, связанная с тем, что часто очередной результат кадастровой оценки может быть внесен в систему еще до окончания срока действия предыдущей сценки, в результате складывается ситуация, когда заинтересованные лица, например, собственники земельных участков, теряют возможность оспорить кадастровую стоимость. Можно выразить мнение, что таксе положение требует корректировки, например, может быть изменен период подачи заявления, или срок определено до даты включительно, по которую результаты кадастровой оценки подлежат использованию.
Прибегать к процедуре оспаривания кадастровой стоимости ЗУ могут как физические, так и юридические лица, обращаясь с этой целью в специализированную комиссию.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости ЗУ является достаточно длительной и сложной, кроме того, не факт, что она будет успешной для собственника, так как решение может быть и отрицательным, тогда кадастровая стоимость останется прежней.
При этом в настоящий момент в ГД РФ рассматривается законпроект. предусматривающий досудебный порядок приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к рыночной на основании отчета оценщика, что направлено на снижение расходов заявителя и упрощение процедуры установления реальной стоимости земельного участка для различных целей, в том числе и налогообложения. Данное предложение представляется разумным и актуальным для внедрения.
Рассмотрим причины, которые могут обусловить отказ при процедуре оспаривания кадастровой стоимости ЗУ:
-
объект недвижимости не может быть соотнесен с объектом оценки по категории земель;
-
есть противоречивая информация о положении коммуникационных линий относительно ЗУ:
-
произведен пересчет цены ЗУ с долларов в рубли, но применен курс на период оценки, а должен был быть использован период публичной оферты;
-
правки по ЗУ касательно его удаленности без достаточных на то оснований внесены по сведениям о сегменте рынка, который не совмещается с оцениваемым;
-
введение поправок на вид разрешенного использования основывается на информации в области оценки, оспариваемой соискателем как не отвечающим соглашениям рынка;
-
не был использован доходный метод без веских на то причин
Оспаривание с первого января в суде того года, в котором было подано
заявление о пересмотре. Для пересмотра кадастровой стоимости ЗУ собственник может обратиться в суд общей юрисдикции.
Чтобы успешно пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости, должны сыть иметь место определенные основания:
-
кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной;
-
об оспаривании деятельности комиссии
Ранее в суд обращались по причине недостоверности данных о ЗУ. при этом на их основе была произведена оценка кадастровой стоимости. Однако, ФЗ-257 был введен механизм рассмотрения заявлений со исправлении подобного рода сшибок. В настоящий момент для этого достаточно обратиться в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость ЗУ.
Когда заявитель сталкивается с наличием технических или методологических ошибок, которые имели место при определении кадастровой стоимости, то он может обратиться в бюджетное учреждение, которое определило эту кадастровую стоимость. Подать таксе обращение можно с того дня, как был принят акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и до дня принятия акта сб утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итога;.! оспаривания кадастровой стоимости.
Если требуется исправить техническую или методологическую ошибку7 определения кадастровой стоимости, то она может быть изменена только в сторон].- снижения.
Чаще всего собственник обращается в суд. чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
Периодически возникает ситуация, когда кадастровая стоимость ЗУ превышает его рыночную стоимость, иногда даже в несколько раз, что приводит к том}-, что собственник ЗУ вынужден существенно переплачивать за это имущество. В этом случае можно говорить о том, что кадастровая стоимость ЗУ определена ошибочно, так как в соответствии с п.З ст. 66 ЗК РФ в случаях, когда рыночная стоимость ЗУ определена, его кадастровая стоимость
должна быть равна рыночной. Данная норма выступает в качестве ключевой для применения процедуры оспаривания кадастровой оценки.
Пример 1. В качестве примера можно привести решение суда Ямало- Ненецкого автономного округа по делу № За-88/2020 - М-65/2020 «Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости», когда с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» обратилось ООО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегазгеофизика» по повод}- установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка площадью 16315 кв.м., равной его рыночной стоимости, при этом кадастровая стоимость была определена в размере 33447870,95 руб.. а рыночная - 7798570 рублей. Для подтверждения рыночной стоимости истцом был предоставлен отчет о рыночной оценке. Судом иск был удовлетворен.
Пример 2. Второй пример - также решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа по дел}- № За-122''2020 М-104/2020 «Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости», когда с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» обратился Гулу ев А. А. по повод}- установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной. Истец также предоставил отчет о рыночной оценке стоимости земельных участков и суд его иск удовлетворил.
Пример 3. Третий пример - решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа по дел}- № За-159/2020 «Об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости», иск подан к Департамент}7 имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО. Суть судебного иска состоит в том, что истец требует установить кадастровую стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером №. общей площадью 2350 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. равной его рыночной стоимости - 4 179 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование заявленного
требования представитель истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка в размере б 067 911.5 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет № 20030500 от 24 марта 2020 года, выполненный ООО НЭУ «ЭСКОНС» (оценщик Бузанова Е.В.), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составила 4 179 000 рублей (л.д. 17-59).Представленные административным истцом доказательства, в том числе и отчёт об оценке № 20030500 от 24 марта 2020 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка, размер которого соответствует заявленным в административном иске. суд признаёт относимыми. допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности для рассмотрения дела.
Отчет об оценке суд счел достаточным доказательством стоимости участка. Суд принял решение установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2350 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. равной его рыночной стоимости - 4 179 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Пример 4. - Апелляционное определение. .\°66а-782/2020, Санкт- Петербурга. По делу из примера № 3 была подана апелляция. Суд рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело №3 а-1592020 по административному исковом}' заявлению Беспаловой Жанны Миканловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года, которым административный иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит
решение суда отменить, принять по дел}- новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. В жалобе административный ответчик ссылается на необоснованное отклонение судом заявленных по делу ходатайств, на неисследование судом Отчета «Об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 01.01.2019». По мнению административного ответчика, в решении не указано, какие ошибки привели к неправильному применению методики расчетов при составлении названного Отчета и к завышению кадастровой стоимости, по каким основаниям установлено завышение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Так как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N°56S-p, были приняты вс исполнение утратившего сил}- с 01.01.200S постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519, то при проведении оценки объекта недвижимости они не подлежали применению, что не учтено судом при оценке представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка. Административный ответчик не согласен и с утверждением суда о том. что лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, поскольку требования административного иска не основаны на доводах о недостоверности сведений об объекте недвижимости, считает, что доказательства несоответствия сведений о рыночной стоимости суд}- предоставлены. Административным истцом Беспаловой Ж .М. поданы возражения относительно апелляционной жалобы.
Про вериб материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции пришла к следующему решению.
Заявленное административным истцом ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика судом рассмотрено в соответствии с правилами ст. 154
КАС РФ. мотивы отказа в его удовлетворении отражены как в протокольном определении (л.д.82). так и в решении суда. Ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы административным истцом ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не заявлялось. В силу положений главы 25 КАС РФ при рассмотрении административного дела об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не подлежит проверке и оценке Отчет о государственной кадастровой оценке земель, утвержденный соответствующим региональным нормативным правовым актом, правомерность которого может быть проверена в рамках иного производства (глава 21 КАС РФ. п.п.2, 5 постановления Пленума ВС РФ №28).В п. 19 постановления Пленума ВС РФ №28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. С учетом названного разъяснения Пленума ВС РФ суд, установив, что лица, участвующие в деле, не представили доказательства о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом, не представили доказательства об ином размере рыночной стоимости, правильно указал на данные обстоятельства в оспариваемом решении. То. что постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 признано утратившим силу с 01.01.2008 г. (постановлением Правительства РФ от 0S. 11.2007 .№765) не свидетельствует о том, что Методические рекомендации по определению рыночной стоимости ЗУ. утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р также утратили силу и не подлежат применению.
Названное распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р является действующим и соответственно может быть применено при проведении рыночной оценки земельных участков в совокупности с иными нормативными правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность.
Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменению решения суда, поскольку не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не }-чтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда; по существу, они повторяют правовую и процессуальную позицию административного ответчика, занятую им при рассмотрении дела судом первой инстанции, которая получила надлежащую оценку и признана несостоятельной. Оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ для отмены и изменения решения суда по делу не имеется.
Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции определила: решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.
Основная проблема, которая возникает, когда оспариваются результаты кадастровой оценки, состоит в том. что стоимость, полученная методом массового оценивания, может быть оспорена на основании рыночной стоимости, которая была рассчитана по индивидуальной оценке [Марьин, 2020. с. 53].
Существующий механизм массовой оценки объектов недвижимости отличается своим несовершенством и неточностью, вследствие чего очень часто кадастровая стоимость ЗУ определяется неверно. Метод массовой оценки ЗУ лишен детализации критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при массовой оценке [Фионов. Ильина, с. 174].
Основной недостаток применяемого в настоящий момент метода оценки состоит в отсутствии визуального осмотра оценщиком объекта недвижимости, то есть оценщик не выезжает на местность, а пользуются только документами Росреестра. в которых могут отсутствовать четкие и конкретные характеристики объекта.
Соответственно, у оценщиков нет возможности в ходе оценки учесть особенности каждого конкретного участка (природные особенности, транспортная доступность и иные возможности), что существенно снижает точность расчетов. Следовательно, чем больше участок, тем больше вероятность и размер погрешности.
Еще одна проблема, которая возникает в ходе оспаривании кадастровой стоимости через приравнивание ее к рыночной, это нередкое назначение судами оценочной экспертизы, хотя такого требования в настоящий момент в законодательстве нет. Данную экспертизу суд назначает, чтобы установить факт наличия или отсутствия каких-либо нарушений в предоставленной отчете об оценке рыночной стоимости земли, эта же экспертиза устанавливает действительную рыночную стоимость земельного участка, если в отчете оценщика обнаружены нарушения. Суд прибегает к экспертизе, так как судьи не являются экспертами в области оценки объектов недвижимости, поэтому используют экспертизу как средство определения экономически обоснованной стоимости ЗУ. При этом возникает противоречие между сведениями, полученными в ходе экспертизы и отчетом оценщика. То есть по сути отчет оценщика теряет всякую значимость, так как суд примет к сведению результаты экспертизы. Следует отметить, что практически всегда в ходе экспертизы обнаруживаются недостатки в отчете оценщика, то есть в настоящий момент складывается ситуация, когда истец несет дополнительные расходы на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости ЗУ [Лунина; с. 331]. В связи с этим можно предложить в законе предусмотреть
соязательность проведения судеонон экспертизы определения рыночной стоимости ЗУ. исключив необходимость подготовки отчета оценщика.
Если оспаривание кадастровой стоимости прошло успешно, то кадастровая стоимость уменьшается, а значит, снижается и налогооблагаемая база. Не через некоторое время проводится плановая кадастровая переоценка, итоги которой опять же могут не устроить собственника и он вынужден снова инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Если обратиться к формуле расчета кадастровой стоимости ЗУ. то она определяется следующим образом:
КС = S*vnKC (2)
Где:
КС - кадастровая стоимость;
S - площадь оцениваемого участка;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости.
Решить вышеописанную проблем}- с циклом переоценки кадастровой стоимости и последующим оспариванием стоимости предлагают О.В. Гвоздева и Е.Ю. Колбнева через совершенствование формулы расчета кадастровой стоимости ЗУ, по которому имела место процедура оспаривания его кадастровой стоимости:
vf* — с г- УПКС.
КС = S * С * (2)
УПКС0 4
Где:
КС - кадастровая стоимость земельного участка, прошедшего процедуру оспаривания;
S - площадь оцениваемого участка;
С - принятая стоимость единицы тощади в результате оспаривания;
УПКСо - удельный показатель кадастровой стоимости предыдущий;
УПКС: - удельный показатель кадастровой стоимости текущий [Гвоздева, Колбнева, с. 292].
Применение этой формулы позволяет при осуществлении расчетов учесть результаты проведенной ранее процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В этом случае можно освободить собственника земельного участка, который уже проводил процедуру оспаривания, от последующего повторения данной процедуры.
Еще одна проблема, возникающая при оспаривании кадастровой оценки земельного участка в судебном порядке - распределение судебных расходов. Общие затраты, которые несет истец, обратившийся в суд по поводу оспаривания кадастровой стоимости ЗУ. включают затраты: на подготовку отчета о рыночной стоимости ЗУ. юридические услуги, оплату судебной оценочной экспертизы. То есть распределения судебных расходов между истцом и ответчиком не происходит. С тем. что такой подход не является справедливым, соглашается и КС РФ в своем постановлении от 11.07.2017 № 20-П. Таким образом, возникает необходимость внесения изменений в правовое регулирование распределения судебных расходов по оспариванию кадастровой стоимости. По нашему мнению, такие расходы должны быть отнесены на публичную власть, так как установление КС ЗУ в размере рыночной является оправданной и необходимой частью механизма установления стоимости земли. Когда собственник обращается в суд. чтобы установить кадастровую стоимость равной рыночной, он защищает свои конституционные права частной собственности и нзаконное установление размера налога. Поэтом}’ нет действительных причин, по которым все издержки должны ложиться на плечи истца.
Подводя итоги, можно сделать следующий вывод.
Оспаривание кадастровой стоимости ЗУ используется достаточно часто, к данной процедуре прибегают, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость. Важность данной процедуры обусловлена тем, что установленная кадастровая стоимость задействуется при исчислении налога на землю, для определения размера арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, для
определения размера платы за снятие запрета на строительство. Возможность оспорить кадастровую стоимость предоставляется как во внесудебном (через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), так и в судебном порядке. В настоящий момент для заинтересованных лиц нет обязательного требования использовать внесудебный порядок, физические и юридические лица могут сразу обращаться в суд.
В ходе исследования механизма оспаривания кадастровой стоимости были выявлены следующие проблемы:
-
часто очередной результат кадастровой оценки может быть внесен в систему еще до окончания срока действия предыдущей сценки, в результате складывается ситуация, когда заинтересованные лица, например, собственники земельных участков, теряют возможность оспорить кадастровую стоимость. Можно выразить мнение, что таксе положение требует корректировки, например, может быть изменен период подачи заявления, или срок определено до даты включительно, по которую результаты кадастровой оценки подлежат использованию;
-
при оспаривании кадастровой стоимости судом нередко назначается оценочная экспертиза, хотя такого требования в настоящий момент в законодательстве нет. Суд прибегает к экспертизе, так как судьи не являются экспертами в области оценки объектов недвижимости, поэтому используют экспертизу как средство определения экономически обоснованной стоимости земельного участка. При этом отчет оценщика теряет всякую значимость, так как суд примет к сведению результаты экспертизы. Следует отметить, что практически всегда в ходе экспертизы обнаруживаются недостатки в отчете оценщика, то есть в настоящий момент складывается ситуация, когда истец несет дополнительные расходы на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с эти:.! можно предложить в законе предусмотреть обязательность проведения судебной экспертизы определения рыночной стоимости земельного участка, исключив необходимость подготовки отчета оценщика:
- процедура оспаривания стоимости земельного участка приводит к уменьшению его кадастровой стоимости, и соответственно налогооблагаемой базы, однако через несколько лет осуществляется плановая кадастровая переоценка, результаты которой в большинстве случаев снова не удовлетворяют собственников, спять возникает ситуация оспаривания кадастровой стоимости. Чтобы устранить эту проблем}-, было предложено усовершенствовать формулу расчета кадастровой стоимости земельного участка, по котором}- имела место процедура оспаривания его кадастровой стоимости, включив в нее принятую стоимость единицы площади, полученную в ходе процедуры оспаривания, предыдущий и текущий удельный показатель кадастровой стоимости объекта.
Здесь можно привести позицию КС РФ. которая выражена б Определении 1555-0 от 03.07.2014 [Определение КС РФ 1555-0].
КС РФ считает, что осуществление массовой оценки земель не влечет за собой установление недостоверных сведений о кадастровой стоимости и изменение этой стоимости не доказывает того факта, ч о сведения были недостоверными. Исходя из такой позиции, земельный налог за периоды, когда использовалась оспоренная стоимость ЗУ. не представляется возможным.
На наш взгляд, данное положение не является справедливым и нарушает право заинтересованного лица на законное установление размера налога, поэтому мы считаем целесообразным ретроспективное применение измененной оценки, тс есть уточненная кадастровая стоимость ЗУ должна распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН данных о земельном участке.
При обращении в суд важно обеспечить подготовку заключения оценщика о рыночной стоимости ЗУ. при этом важно обратить внимание, что заключение необходимо подготавливать на дату проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости в субъекте. Если заключение оценщика будет подготовлено на иную дату, то истцу может быть отказано (абз. 4 ст. 24.1S Закона № 1Э5-ФЗ) [1].
Здесь возникает проблема, связанная с тем, что часто очередной результат кадастровой оценки может быть внесен в систему еще до окончания срока действия предыдущей сценки, в результате складывается ситуация, когда заинтересованные лица, например, собственники земельных участков, теряют возможность оспорить кадастровую стоимость. Можно выразить мнение, что таксе положение требует корректировки, например, может быть изменен период подачи заявления, или срок определено до даты включительно, по которую результаты кадастровой оценки подлежат использованию.
Прибегать к процедуре оспаривания кадастровой стоимости ЗУ могут как физические, так и юридические лица, обращаясь с этой целью в специализированную комиссию.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости ЗУ является достаточно длительной и сложной, кроме того, не факт, что она будет успешной для собственника, так как решение может быть и отрицательным, тогда кадастровая стоимость останется прежней.
При этом в настоящий момент в ГД РФ рассматривается законпроект. предусматривающий досудебный порядок приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к рыночной на основании отчета оценщика, что направлено на снижение расходов заявителя и упрощение процедуры установления реальной стоимости земельного участка для различных целей, в том числе и налогообложения. Данное предложение представляется разумным и актуальным для внедрения.
Рассмотрим причины, которые могут обусловить отказ при процедуре оспаривания кадастровой стоимости ЗУ:
-
объект недвижимости не может быть соотнесен с объектом оценки по категории земель; -
есть противоречивая информация о положении коммуникационных линий относительно ЗУ: -
произведен пересчет цены ЗУ с долларов в рубли, но применен курс на период оценки, а должен был быть использован период публичной оферты; -
правки по ЗУ касательно его удаленности без достаточных на то оснований внесены по сведениям о сегменте рынка, который не совмещается с оцениваемым; -
введение поправок на вид разрешенного использования основывается на информации в области оценки, оспариваемой соискателем как не отвечающим соглашениям рынка; -
не был использован доходный метод без веских на то причин
Оспаривание с первого января в суде того года, в котором было подано
заявление о пересмотре. Для пересмотра кадастровой стоимости ЗУ собственник может обратиться в суд общей юрисдикции.
Чтобы успешно пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости, должны сыть иметь место определенные основания:
-
кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной; -
об оспаривании деятельности комиссии
Ранее в суд обращались по причине недостоверности данных о ЗУ. при этом на их основе была произведена оценка кадастровой стоимости. Однако, ФЗ-257 был введен механизм рассмотрения заявлений со исправлении подобного рода сшибок. В настоящий момент для этого достаточно обратиться в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость ЗУ.
Когда заявитель сталкивается с наличием технических или методологических ошибок, которые имели место при определении кадастровой стоимости, то он может обратиться в бюджетное учреждение, которое определило эту кадастровую стоимость. Подать таксе обращение можно с того дня, как был принят акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и до дня принятия акта сб утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итога;.! оспаривания кадастровой стоимости.
Если требуется исправить техническую или методологическую ошибку7 определения кадастровой стоимости, то она может быть изменена только в сторон].- снижения.
Чаще всего собственник обращается в суд. чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
Периодически возникает ситуация, когда кадастровая стоимость ЗУ превышает его рыночную стоимость, иногда даже в несколько раз, что приводит к том}-, что собственник ЗУ вынужден существенно переплачивать за это имущество. В этом случае можно говорить о том, что кадастровая стоимость ЗУ определена ошибочно, так как в соответствии с п.З ст. 66 ЗК РФ в случаях, когда рыночная стоимость ЗУ определена, его кадастровая стоимость
должна быть равна рыночной. Данная норма выступает в качестве ключевой для применения процедуры оспаривания кадастровой оценки.
Пример 1. В качестве примера можно привести решение суда Ямало- Ненецкого автономного округа по делу № За-88/2020 - М-65/2020 «Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости», когда с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» обратилось ООО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегазгеофизика» по повод}- установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка площадью 16315 кв.м., равной его рыночной стоимости, при этом кадастровая стоимость была определена в размере 33447870,95 руб.. а рыночная - 7798570 рублей. Для подтверждения рыночной стоимости истцом был предоставлен отчет о рыночной оценке. Судом иск был удовлетворен.
Пример 2. Второй пример - также решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа по дел}- № За-122''2020 М-104/2020 «Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости», когда с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» обратился Гулу ев А. А. по повод}- установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной. Истец также предоставил отчет о рыночной оценке стоимости земельных участков и суд его иск удовлетворил.
Пример 3. Третий пример - решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа по дел}- № За-159/2020 «Об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости», иск подан к Департамент}7 имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО. Суть судебного иска состоит в том, что истец требует установить кадастровую стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером №. общей площадью 2350 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. равной его рыночной стоимости - 4 179 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование заявленного
требования представитель истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка в размере б 067 911.5 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет № 20030500 от 24 марта 2020 года, выполненный ООО НЭУ «ЭСКОНС» (оценщик Бузанова Е.В.), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составила 4 179 000 рублей (л.д. 17-59).Представленные административным истцом доказательства, в том числе и отчёт об оценке № 20030500 от 24 марта 2020 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка, размер которого соответствует заявленным в административном иске. суд признаёт относимыми. допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности для рассмотрения дела.
Отчет об оценке суд счел достаточным доказательством стоимости участка. Суд принял решение установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2350 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. равной его рыночной стоимости - 4 179 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Пример 4. - Апелляционное определение. .\°66а-782/2020, Санкт- Петербурга. По делу из примера № 3 была подана апелляция. Суд рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело №3 а-1592020 по административному исковом}' заявлению Беспаловой Жанны Миканловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года, которым административный иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит
решение суда отменить, принять по дел}- новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. В жалобе административный ответчик ссылается на необоснованное отклонение судом заявленных по делу ходатайств, на неисследование судом Отчета «Об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 01.01.2019». По мнению административного ответчика, в решении не указано, какие ошибки привели к неправильному применению методики расчетов при составлении названного Отчета и к завышению кадастровой стоимости, по каким основаниям установлено завышение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Так как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N°56S-p, были приняты вс исполнение утратившего сил}- с 01.01.200S постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519, то при проведении оценки объекта недвижимости они не подлежали применению, что не учтено судом при оценке представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка. Административный ответчик не согласен и с утверждением суда о том. что лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, поскольку требования административного иска не основаны на доводах о недостоверности сведений об объекте недвижимости, считает, что доказательства несоответствия сведений о рыночной стоимости суд}- предоставлены. Административным истцом Беспаловой Ж .М. поданы возражения относительно апелляционной жалобы.
Про вериб материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции пришла к следующему решению.
Заявленное административным истцом ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика судом рассмотрено в соответствии с правилами ст. 154
КАС РФ. мотивы отказа в его удовлетворении отражены как в протокольном определении (л.д.82). так и в решении суда. Ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы административным истцом ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не заявлялось. В силу положений главы 25 КАС РФ при рассмотрении административного дела об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не подлежит проверке и оценке Отчет о государственной кадастровой оценке земель, утвержденный соответствующим региональным нормативным правовым актом, правомерность которого может быть проверена в рамках иного производства (глава 21 КАС РФ. п.п.2, 5 постановления Пленума ВС РФ №28).В п. 19 постановления Пленума ВС РФ №28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. С учетом названного разъяснения Пленума ВС РФ суд, установив, что лица, участвующие в деле, не представили доказательства о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом, не представили доказательства об ином размере рыночной стоимости, правильно указал на данные обстоятельства в оспариваемом решении. То. что постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 признано утратившим силу с 01.01.2008 г. (постановлением Правительства РФ от 0S. 11.2007 .№765) не свидетельствует о том, что Методические рекомендации по определению рыночной стоимости ЗУ. утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р также утратили силу и не подлежат применению.
Названное распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р является действующим и соответственно может быть применено при проведении рыночной оценки земельных участков в совокупности с иными нормативными правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность.
Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменению решения суда, поскольку не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не }-чтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда; по существу, они повторяют правовую и процессуальную позицию административного ответчика, занятую им при рассмотрении дела судом первой инстанции, которая получила надлежащую оценку и признана несостоятельной. Оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ для отмены и изменения решения суда по делу не имеется.
Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции определила: решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.
Основная проблема, которая возникает, когда оспариваются результаты кадастровой оценки, состоит в том. что стоимость, полученная методом массового оценивания, может быть оспорена на основании рыночной стоимости, которая была рассчитана по индивидуальной оценке [Марьин, 2020. с. 53].
Существующий механизм массовой оценки объектов недвижимости отличается своим несовершенством и неточностью, вследствие чего очень часто кадастровая стоимость ЗУ определяется неверно. Метод массовой оценки ЗУ лишен детализации критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при массовой оценке [Фионов. Ильина, с. 174].
Основной недостаток применяемого в настоящий момент метода оценки состоит в отсутствии визуального осмотра оценщиком объекта недвижимости, то есть оценщик не выезжает на местность, а пользуются только документами Росреестра. в которых могут отсутствовать четкие и конкретные характеристики объекта.
Соответственно, у оценщиков нет возможности в ходе оценки учесть особенности каждого конкретного участка (природные особенности, транспортная доступность и иные возможности), что существенно снижает точность расчетов. Следовательно, чем больше участок, тем больше вероятность и размер погрешности.
Еще одна проблема, которая возникает в ходе оспаривании кадастровой стоимости через приравнивание ее к рыночной, это нередкое назначение судами оценочной экспертизы, хотя такого требования в настоящий момент в законодательстве нет. Данную экспертизу суд назначает, чтобы установить факт наличия или отсутствия каких-либо нарушений в предоставленной отчете об оценке рыночной стоимости земли, эта же экспертиза устанавливает действительную рыночную стоимость земельного участка, если в отчете оценщика обнаружены нарушения. Суд прибегает к экспертизе, так как судьи не являются экспертами в области оценки объектов недвижимости, поэтому используют экспертизу как средство определения экономически обоснованной стоимости ЗУ. При этом возникает противоречие между сведениями, полученными в ходе экспертизы и отчетом оценщика. То есть по сути отчет оценщика теряет всякую значимость, так как суд примет к сведению результаты экспертизы. Следует отметить, что практически всегда в ходе экспертизы обнаруживаются недостатки в отчете оценщика, то есть в настоящий момент складывается ситуация, когда истец несет дополнительные расходы на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости ЗУ [Лунина; с. 331]. В связи с этим можно предложить в законе предусмотреть
соязательность проведения судеонон экспертизы определения рыночной стоимости ЗУ. исключив необходимость подготовки отчета оценщика.
Если оспаривание кадастровой стоимости прошло успешно, то кадастровая стоимость уменьшается, а значит, снижается и налогооблагаемая база. Не через некоторое время проводится плановая кадастровая переоценка, итоги которой опять же могут не устроить собственника и он вынужден снова инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Если обратиться к формуле расчета кадастровой стоимости ЗУ. то она определяется следующим образом:
КС = S*vnKC (2)
Где:
КС - кадастровая стоимость;
S - площадь оцениваемого участка;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости.
Решить вышеописанную проблем}- с циклом переоценки кадастровой стоимости и последующим оспариванием стоимости предлагают О.В. Гвоздева и Е.Ю. Колбнева через совершенствование формулы расчета кадастровой стоимости ЗУ, по которому имела место процедура оспаривания его кадастровой стоимости:
vf* — с г- УПКС.
КС = S * С * (2)
УПКС0 4
Где:
КС - кадастровая стоимость земельного участка, прошедшего процедуру оспаривания;
S - площадь оцениваемого участка;
С - принятая стоимость единицы тощади в результате оспаривания;
УПКСо - удельный показатель кадастровой стоимости предыдущий;
УПКС: - удельный показатель кадастровой стоимости текущий [Гвоздева, Колбнева, с. 292].
Применение этой формулы позволяет при осуществлении расчетов учесть результаты проведенной ранее процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В этом случае можно освободить собственника земельного участка, который уже проводил процедуру оспаривания, от последующего повторения данной процедуры.
Еще одна проблема, возникающая при оспаривании кадастровой оценки земельного участка в судебном порядке - распределение судебных расходов. Общие затраты, которые несет истец, обратившийся в суд по поводу оспаривания кадастровой стоимости ЗУ. включают затраты: на подготовку отчета о рыночной стоимости ЗУ. юридические услуги, оплату судебной оценочной экспертизы. То есть распределения судебных расходов между истцом и ответчиком не происходит. С тем. что такой подход не является справедливым, соглашается и КС РФ в своем постановлении от 11.07.2017 № 20-П. Таким образом, возникает необходимость внесения изменений в правовое регулирование распределения судебных расходов по оспариванию кадастровой стоимости. По нашему мнению, такие расходы должны быть отнесены на публичную власть, так как установление КС ЗУ в размере рыночной является оправданной и необходимой частью механизма установления стоимости земли. Когда собственник обращается в суд. чтобы установить кадастровую стоимость равной рыночной, он защищает свои конституционные права частной собственности и нзаконное установление размера налога. Поэтом}’ нет действительных причин, по которым все издержки должны ложиться на плечи истца.
Подводя итоги, можно сделать следующий вывод.
Оспаривание кадастровой стоимости ЗУ используется достаточно часто, к данной процедуре прибегают, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость. Важность данной процедуры обусловлена тем, что установленная кадастровая стоимость задействуется при исчислении налога на землю, для определения размера арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, для
часто очередной результат кадастровой оценки может быть внесен в систему еще до окончания срока действия предыдущей сценки, в результате складывается ситуация, когда заинтересованные лица, например, собственники земельных участков, теряют возможность оспорить кадастровую стоимость. Можно выразить мнение, что таксе положение требует корректировки, например, может быть изменен период подачи заявления, или срок определено до даты включительно, по которую результаты кадастровой оценки подлежат использованию;
при оспаривании кадастровой стоимости судом нередко назначается оценочная экспертиза, хотя такого требования в настоящий момент в законодательстве нет. Суд прибегает к экспертизе, так как судьи не являются экспертами в области оценки объектов недвижимости, поэтому используют экспертизу как средство определения экономически обоснованной стоимости земельного участка. При этом отчет оценщика теряет всякую значимость, так как суд примет к сведению результаты экспертизы. Следует отметить, что практически всегда в ходе экспертизы обнаруживаются недостатки в отчете оценщика, то есть в настоящий момент складывается ситуация, когда истец несет дополнительные расходы на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.