Файл: Проведение оценки земельного участка с целью продажи.docx
Добавлен: 30.11.2023
Просмотров: 172
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
-
Федеральный закон №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года. -
№218 "о кредитных историях" от 30.12.2004 года. -
№188 "Жилищный кодекс РФ" от 29.12.2004 года.
В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.
Правовая база
Кодексы
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Федеральные законы
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Законы РФ
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
Закон РФ "О защите прав потребителей" Постановления Правительства РФ
Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"
Постановление Правительства РФ "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг"
Постановление Правительства РФ "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика"
1.3 Земельно-правовые особенности купли-продажи
Заключение договора купли-продажи земельных участков регулируется главой 30 «Купля-продажа» раздела 7 «Купля-продажа недвижимого имущества» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — «ГК РФ»).
Несовершеннолетние граждане, совершающие договоры купли-продажи земельных участков, признаются ограниченно дееспособными в соответствии с требованиями статей 24, 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Их сделки" граждане, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению или признанные недееспособными, а также договор купли-продажи долей в общей собственности на землю.
По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и другие сделки с земельными участками.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи земельного участка нотариус учитывает следующие особенности.
В частности, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс Российской Федерации) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1) установлено, что:
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение земли в собственность определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретаемые гражданами и юридическими лицами в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Несовершеннолетние граждане, совершающие договоры купли-продажи земельных участков, признаются ограниченно дееспособными в соответствии с требованиями статей 24, 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Их сделки" граждане, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению или признанные недееспособными, а также договор купли-продажи долей в общей собственности на землю.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к собственности на землю. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением участков, которые не могут находиться в частной собственности в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть земельными участками, расположенными в приграничных районах, перечень которых определяется Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственных границах Российской Федерации, и на иных территориях. Российской Федерации, специально созданные в соответствии с федеральным законом.
Земельные переходы осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом Российской Федерации.
Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут быть переданы в частную собственность, а также не могут быть обращены в гражданско-правовую собственность.
Участки, отнесенные к землям ограниченного оборота, не находятся в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Содержание ограничений на отчуждение земель регулируется ТК РФ, федеральным законом.
При переходе в собственность здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования землей, занятой зданием или сооружением, и соответствующими частями, необходимыми для его использования, как их прежний собственник, на тех же условиях и объем .
При переходе права собственности на здание или сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется в соответствии с долей собственности на здание, сооружение или установленным порядком пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, что осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для продажи доли в общей собственности постороннему лицу.
Передача здания или сооружения, расположенных на земельном участке и принадлежащих одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
-
перенос частей зданий, сооружений, которые физически не могут быть отделены от части участка; -
передача зданий и сооружений, расположенных на участках, изъятых из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации; -
Назначение строений, расположенных на участке, сервитутом.
Передача зданий, строений, расположенных на участках ограниченного пользования и принадлежащих одному лицу, осуществляется физически вместе с участком, если федеральным законом допускается предоставление таких участков в пользование гражданам и правообладателям.
Не допускается передача участка без зданий и сооружений, если он принадлежит одному лицу.
В случае перехода соучастником доли собственности на здание или сооружение либо собственником части принадлежащего ему здания, сооружения или помещения право собственности на земельный участок, на котором здание или сооружение находится в собственности этих лиц, переходит вместе с доля.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на приобретение или аренду земельных участков в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи 5. , Трудовое право Российской Федерации Пункт 3 статьи 15 и пункт 1 статьи 22 Закона. Президентом Российской Федерации может быть составлен перечень типов зданий и сооружений, на которые не распространяется действие настоящего Положения.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предметом купли-продажи могут стать только земельные участки, зарегистрированные в государственном кадастре.
Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. При отсутствии такого содержания в договоре считается, что стороны не достигли соглашения об условиях передачи недвижимого имущества, и соответствующий договор не устанавливается.
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.
Покупатель, если продавец предоставил покупателю заведомо ложные сведения об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование по лицензии, получение разрешения на строительство на земельном участке, использование прилегающего участка, то есть использование продаваемого участка и стоимости; характер земельного участка, который может повлиять на целевое использование покупателем и стоимость продаваемого земельного участка; иная информация, которая может повлиять на решение покупателя о приобретении земельного участка и обеспечение требований, предусмотренных федеральным законом, право требовать уменьшения цену покупки или расторжение договора купли-продажи блока и возмещение причиненных ею убытков.
Недействительными являются следующие пункты договора купли-продажи земельного участка:
-
Установить право продавца на выкуп участка по собственному желанию; -
Ограничение дальнейшего распоряжения землей, в том числе ограничения по ипотеке, передаче земли в аренду и другим сделкам с землей; -
Ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на землю третьим лицом (ст. 37 ТК РФ).
Не допускается продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства зданий, сооружений, по разрешенному виду основного использования, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. , и в соответствии со статьей 39.18 ТК РФ проводит аукцион по продаже таких участков.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения» регулирует особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О передаче земель сельскохозяйственного назначения» при реализации субъектом Российской Федерации земельного участка сельскохозяйственного назначения либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право преимущественное право покупки такого участка по продажной цене, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия участков в связи с государственными или муниципальными нуждами.
Продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан письменно уведомить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случае, предусмотренном законодательством субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. агентство, имеющее намерение продать участок, с указанием цены, размера участка, места и срока, взаиморасчет должен быть произведен до установленного срока. Срок взаиморасчетов по таким сделкам не может превышать девяноста дней.
Уведомления доставляются с уведомлением о вручении или отправляются заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае отказа субъекта Российской Федерации или муниципального образования в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации от покупки или неуведомления продавца в письменной форме в течение тридцати дней о своем намерении приобрести продаваемый земельный участок, продавец вправе в течение 5 дней со дня получения уведомления Продать участок третьему лицу в течение года по цене не ниже указанной в уведомлении.