Файл: Проведение оценки земельного участка с целью продажи.docx
Добавлен: 30.11.2023
Просмотров: 176
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
| Жилой дом, общей площадью 621 кв.м, кадастровый номер | |
| | отсутствуют |
| Физический износ | 0% (По результатам визуального осмотра) |
| Функциональное (моральное, технологическое) устаревание (износ) и экономическое (внешнее) обесценение | По результатам визуального осмотра и анализа, не выявлено |
| Осмотр Оценщиком | Полный осмотр |
| Дополнительная информация | Отсутствует |
| Земельный участок, площадь 903 кв.м, кадастровый номер | |
| Показатель | Описание показателя |
| Перечень использованных документов, предоставленных Заказчиком, дополнительные источники информации |
Визуальный осмотр |
| Площадь участка, кв.м | 903 |
| Форма участка | Многоугольной формы |
| Топография участка | Рельеф ровный |
| Данные о наличии деревьев, газона | Декоративные деревья, кустарники, газон. |
| Данные о наличии освещения | Есть |
| Данные о наличии построек на земельном участке | Застроен - Жилой дом, хозяйственные постройки - отсутствуют |
| Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте | Возможность, подъездные пути – асфальтированная автодорога, съезд с ул. Саперной. Территория участка частично замощена плиткой, газон |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Юридические права | Право собственности - Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-999/2022-1552443. Дата выдачи: 21.12.2022г. |
| Целевое назначение | Под существующий жилой дом |
| Разрешенное использование | Под существующий жилой дом (согласно сведений Выписки из ЕГРН) |
| Целевое назначение | Под существующий жилой дом |
| Разрешенное использование | Под существующий жилой дом (согласно сведений Выписки из ЕГРН)Под существующий жилой дом |
| Фактическое использование | На дату оценки используется по назначению — под существующий жилой дом |
| Коммуникации | Водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение |
| Кадастровый номер | - |
| Предыдущие номера | - |
| Номер кадастрового квартала | - |
| Кадастровая стоимость | 2 647 568,91 руб. |
| Ограничения (обременения) прав на объект оценки | Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости № 39-39-01/126/2005-045 от 20.05.2005.Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости № 39-39-01/126/2005-044 от 20.05.2005.Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации от 14.11.2008.Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации от 14.11.2008.Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости от 02.02.2022.Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости от 02.02.2022 |
| ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями использования территорий) | ЗОУИТ — не пересекают оцениваемый участок. |
| Влияние ЗОУИТ на использование земельного участка по его текущему назначению | ЗОУИТ — не пересекают оцениваемый участок. |
| Градостроительная зона | Участок расположен в зоне Ж-4 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). |
| Адрес/месторасположение объекта оценки | Калининградская область, г.Калининград, ул.Саперная, д. |
| Осмотр Оценщиком | Полный осмотр |
| Дополнительная информация | Отсутствует |
1 2 3 4 5 6
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости объекта оценки.Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование объекта собственности, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное использование Объекта оценки может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию).
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование Объекта оценки, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.
Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям.
Анализ наиболее эффективного использования объекта— это использование объекта, отвечающее четырем критериям:
-
правомочность, то есть законное использование Объекта оценки, которое не противоречит законодательству Российской Федерации. На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования Объекта оценки. Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов. -
физическая осуществимость — рассмотрение технологически реальных для данного объекта оценки способов использования. К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования объекта оценки. -
финансовая оправданность, то есть выбор такого варианта использования Объекта оценки, который будет приносить доход владельцу. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Максимальная эффективность, то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль.
2.4 Расчёт рыночной стоимости земельного участка
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
-
исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам. -
определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. -
сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых. -
приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости исследуемого объекта.
Расчет стоимости права собственности на земельный участок.
Расчет стоимости права собственности на земельный участок проведён методом сравнения продаж. Для оценки рыночной стоимости права собственности на земельный участок методом сравнения продаж подобраны пять сопоставимых объекта-аналога.
Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Для выбора объектов-аналогов были исследованы интернет сайты: авито.
Правило отбора аналогов для проведения расчета.
Оценщиком был выполнен анализ цен предложения, а также сделок по купле-продаже в период, наиболее близкий к дате оценки. Объекты для сравнения были отобраны по следующим признакам:
-
единство местоположения (районы со схожей привлекательностью местоположения); -
одинаковые условия финансирования сделки и условия продажи; -
одинаковая обеспеченность коммуникациями (равные возможности подключения); -
одинаковая транспортная доступность; -
максимальная близость площади, физических характеристик.