Файл: Проведение оценки земельного участка с целью продажи.docx
Добавлен: 30.11.2023
Просмотров: 170
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Для составления выборки Оценщиком установлена единица сравнения – стоимость в рублях / 1 кв.м. В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611
(Оценка недвижимости ФСО №7) п.22, д: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта». На основании исследования рынка и отсутствия заслуживающей доверия многофакторной модели, рассчитывающей и отражающей величины вкладов того или иного фактора в стоимость объекта оценки, вклады каждого элемента сравнения (ценообразующего фактора) в стоимость объекта оценки принимаются Оценщиком равными.
Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах, а так же расчеты по данному подходу приведены в нижеследующих таблицах:
| Характеристика сравнения | Оцениваемый объект | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог | 4-й аналог |
| Категория земельного участка | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов |
| Назначение участка | под существующйжилой дом | ИЖС | ИЖС | ИЖС | Малоэтажная многоквартирная жилая застройка |
| Адрес | г.Калининград,ул.Саперная | гКалининград, ул Воздушная, д 49 | г Калининград, улЕ.Колесникова. | г.Калининград,пр-т Мира, 163 | г.Калининград,ул Островского |
| Цена продажи рублей | | 10 500 000 | 15 000 000 | 15 800 000 | 33 000 000 |
| Общая площадь,кв.м | 903,00 | 511,00 | 896,00 | 834,00 | 1 873,00 |
| Цена за 1 кв.м, рублей | | 20547,95 | 16741,07 | 18944,84 | 17618,79 |
| Право на земельный участок | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Условия продажи/пре ложения | | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Условия рынка (время продажи/предложения) | 16.01.2023 | 16.12.2022 | 23.12.2022 | 10.01.2023 | 20.12.2022 |
| Местоположение | Хорошее | Равное | Равное | Равное | Равное |
| Наличие подведенных инженерных коммуникаций | Подведены и подключены | имеется возможность подключения | имеется возможность подключения | имеется возможность подключения | имеется возможностьподключения |
| Обременения, сервитуты | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Поправка на различие в общей площади | | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Источники | авито | авито | авито | авито | авито |
Процентная поправка обуславливает коэффицент на который умножается цена объекта аналога для учета отличия рассматриваемой его характеристики от оцениваемого объекта.
В данном расчете используются процентные поправки которые определяются как процент от цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. Весовые коэффициенты рассчитывались как взвешенные величины обратно пропорциональные суммам процентных корректировок по модулю.
Обоснование корректировок
Право собственности. Все объекты-аналоги находятся на праве собственности аналогично объекту оценки. Корректировка не требуется.
Условия продажи/предложения.
Учитывая стабильность и отсутствие резких изменений на рынке земельных участков для обслуживания жилых домов, поправка на уторговывание принята к расчётам для всех аналогов в размере -13,7% из диапазона (7,6% - 19,8%). [8] СОН-2022, Земельные участки.
Условия рынка (время продажи/предложения).
Все объекты-аналоги выставлены на продажу в декабре 2022г - январе 2023г. Оценка производится по состоянию на 16 января 2023 года, соответственно цены предложений аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносится.
Разрешённое использование. Все аналоги, так же как и объекты оценки имеют сопоставимое разрешенное использование под жилую застройку. Поправка на стоимость не вносилась, в связи с отсутствием различий.
Местоположение. Поправка на местоположение учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а так же ближайшее окружение и другие особенности.
При расчете данной поправки принимаются во внимание, как правило, следующие характеристики:
-
месторасположение объекта в конкретном районе (округе) -
удаленность от центра в соотношении с оцениваемым объектом, ближайшее окружение, проходимость и др. -
удаленность объекта от ближайших транспортных магистралей -
наличие инфраструктуры в районе окружения объекта аналога -
привлекательность района расположения. Корректировка проводиться с учетом привлекательности местоположения объектов сравнения и отражает влияние вышеперечисленных факторов на их стоимость.
Все аналоги расположены сопоставимо по привлекательности и ценовой зоне. Поправка на стоимость не вносилась, в связи с отсутствием различий.
Транспортная доступность.
Все выбранные объекты-аналоги, как и объекты оценки, имеют сопоставимую транспортную доступность. Корректировки стоимости не вводилось в связи с отсутствием различий.
Инженерные коммуникации. У всех объектов аналогов все необходимые централизованные либо автономные коммуникации расположены рядом, имеется возможность подключения. У объекта оценки имеется заведенное на участок централизованное электроснабжение, водопровод, газопровод и канализация. В данном расчете земельного участка делается допущение, что все земельные участки являются условно свободными. Корректировка на коммуникации анализировалась при расчете строения (жилого дома).
Поправка на различие в общей площади
У объекта оценки общая площадь 903 кв.м. Объект оценки по площади попадает в диапазон <1000 кв.м.
Введена 34% корректировка стоимости аналога №4 — аналог по площади попадают в диапазон от 1000 до 3000 кв.м.
Корректировка на площадь участка не проводилась для аналогов №№1,2,3, т.к. они имеют сопоставимую площадь. Все объекты аналоги, так же как и объект оценки по площади попадают в диапазон <1000 кв.м.СОН-2022, Земельные участки.
Поправка на обременения, ограничения
По данным с публичной кадастровой карты Зоны с ЗОУИТ* не затрагивают оцениваемый земельный участок, так же как и объекты-аналоги. Корректировка стоимости аналогов не требуется.
Весовые коэффициенты.
Весовые коэффициенты рассчитывались как взвешенные величины обратно пропорциональные суммам процентных и переведённых в процентные абсолютных поправок к единице сравнения корректировок по модулю. В основе лежит принцип: чем меньше корректировок вносится в аналог, тем ближе он по своим характеристикам к объекту оценки и тем больше должен быть его удельный вес в процессе согласования результатов.Этим минимизируется роль субъективного фактора. Таким образом, последовательность определения весов следующая:
-
преобразуются в процентные поправки абсолютные поправки к единице сравнения. -
суммируются по модулю все процентные поправки каждого аналога. -
определяются обратные величины. -
суммируются обратные величины. -
определяется удельный вес каждого аналога отношением обратной величины каждого аналога к сумме обратных величин.
| Характеристика сравнения | Оцениваемый объект | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог | 4-й аналог |
| Категория земельного участка | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов | Земли населённых пунктов |
| Назначение участка | под существующий жилой дом | ИЖС | ИЖС | ИЖС | Малоэтажная многоквартирная жилая застройка |
| Адрес | г.Калининград,ул.Саперная, | г Калининград,ул.Воздушная, д49 | г Калининград,у.лЕ.Колесникова. | г.Калининград, р-т Мира, 163 | г.Калининград, ул.Островского |
| Цена продажи рублей | | 10 500 000 | 15 000 000 | 15 800 000 | 33 000 000 |
| Общая площадь,кв.м | 903,00 | 511,00 | 896,00 | 834,00 | 1 873,00 |
| Цена за 1 кв.м, рублей | | 20 548 | 16 741 | 18 945 | 17 619 |
| Право на земельный участок | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Величина корректировки, рублей | | 0,00 | 0,00 | 0 | 0,00 |
| Скорректированная цена за 1 кв.м, рублей | | 20548 | 16741 | 18945 | 17619 |
| Условия продажи/предложен ия | | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Корректировка, % | | -13,70% | -13,70% | -13,70% | -13,70% |
| Величина корректировки, рублей | | -2815 | 2294 | -2595 | -2414 |
| Скорректированная цена за 1 кв.м, рублей | | 17733 | 14448 | 16349 | 15205 |
| Условия рынка (время продажи/предложен ия) | 16.01.2023 | 16.12.2022 | 23.12.2022 | 10.01.2023 | 20.12.2022 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Местоположение | Хорошее | Равное | Равное | Равное | Равное |
| Наличие подведенных инженерных коммуникаций | Подведены и подключены | имеется возможность подключения | имеется возможность подключения | имеется возможность подключения | имеется возможность подключения |
| Обременения, сервитуты | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Поправка на различие в общей площади | 903,00 | 511,00 | 896,00 | 834,00 | 1 873,00 |
Согласование результатов
| | Оцениваемый объект | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог | 4-й аналог |
| Скорректированная цена, рублей | | 9 061 500,00 | 12 945 000,00 | 13 635 400,00 | 38 161 860,00 |
| Скорректированная цена за 1 кв.м, рублей | | 17 733 | 14 448 | 16 349 | 20 375 |
| Сумма поправок | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,34 |
| Обратные величины | | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 2,94 |
| Весовой коэффициент | | 0,3301 | 0,3301 | 0,3301 | 0,0097 |
| Стоимость объекта за 1кв.м, рублей | 16 217 | ||||
| Итоговая стоиость земельного участка, рублей | 14 644 000 | ||||