Файл: Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

Аренда участков земли в Финляндии нередко применяется как государственное средство для реализации конкретных публичных целей, таких, как гарантия доступного жилья, образование рабочих мест, сдерживание роста цены земли. Популярность данного института права в Финляндии стоит объяснить как традиционностью аренды участков земли в небольших городах и поселках, так и удачной практикой ее использования в качестве экономического средства.
Правовой институт аренды участков земли в системах права Нидерландов, Швеции и Финляндии обладает более широким содержанием, чем в отечественном праве.

Например, как правило право аренды участков земли содержит в себе правомочие не только эксплуатации, но и владения недвижимой собственностью. Для данного правомочия в огромном количестве случаев характерны такие вещно-правовые характеристики, как право следования, неполные правомочия по распоряжению недвижимостью или правом на него, вещно-правовые способы охраны своего права, в частности от потенциальных покушений со стороны арендодателя - владельца недвижимости. В данных государствах определяются три базовых вида аренды, не совсем отвечающие классической интерпретации данного правового института в России. "Tenure" в переводе значит владение недвижимым имуществом, землевладение или наследственное владение недвижимостью. "Leasehold" интерпретируется как владение недвижимостью на основании аренды или недвижимость, полученная на праве аренды. И, наконец, понятие "Lease" в переводе значит напрямую наем недвижимости, аренду. Исключительно последнее понятие ближе всего подходит к классическому термину "аренда" в отечественном праве.

Правообладатели участков земли в Нидерландах заинтересованы в правах, дающих возможность, в частности с финансовой точки зрения, сооружать, эксплуатировать и осуществлять продажу капитальных строений на арендуемом участке земли. Долгосрочная аренда - основной вид права, подходящий для этого. Согласно части 5, гл. 7, статьи 85 Гражданского кодекса Нидерландов аренда участка земли означает право обладать и эксплуатировать арендованный участок земли, владельцем которого является прочее лицо. Право долгосрочной аренды согласно законодательству Нидерландов - вещное, оно действует вне зависимости от того, кто считается владельцем участка земли. Указанное право может быть передано (уступлено), соответственно, обладает некоторой стоимостью. Владелец земельного участка, предоставленного в долгосрочную аренду, ущемлён в правах на свой участок на срок действия соглашения.

Изначально вследствие соглашений купли-продажи недвижимости в Швеции третья часть правомочий эксплуатации, которые имеют арендаторы, оканчивалась после смены владельца имущества. То есть для права аренды недвижимости (к нему относились и участки) не было характерно право следования. При этом в процессе исторического развития и соглашения с недвижимостью, и само право аренды были существенно изменены. В результате права эксплуатации недвижимости стали следовать за судьбой данной собственности, исключительно если продавец включал необходимые условия в соглашения купли-продажи. В частности, права эксплуатации собственности, включая аренду, стали сохраняться после оформления права собственности на имущество за новым владельцем вследствие соглашения купли-продажи. Следовательно, арендаторам была предоставлена максимальная степень защиты, заключающаяся в том, что их право эксплуатации недвижимости сохранялось вне зависимости от любых соглашений, обусловленных передачей имущественного права в случаях, когда соглашение аренды был оформлено в письменном виде, и если в момент перехода имущественного права соглашение аренды считалось действующим.

Как правило арендатор не может предоставлять права по соглашению аренды третьему лицу без разрешения арендодателя. Арендатор может передать свое право лицу, которое могло бы устроить арендодателя, и при условии отсутствия запрещение на это в соглашении, в том числе если соглашение аренды оформлено сроком на 10 и более лет. Одновременно арендатор обладает преимущественным правом выкупа участка земли со всем, что на нем находится. Арендодатель должен принять предложение о выкупе от арендатора в месячный срок с даты его получения.

1.2. Понятие и сущность правового режима земельного участка как объекта права собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209 - 217 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ГК РФ) в России закреплена частная собственность на землю граждан. В Конституции РФ также указывается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9). Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы" указывает, что земля имеет особый конституционно-правовой статус как публичное достояние многонационального народа России. Федеральный законодатель должен исходить из вытекающего из ст. 9 и 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю (ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ), поэтому ограничено право собственности на земельные участки в отношении иностранных субъектов и лиц без гражданства в федеральном законодательстве (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 2 ст. 5 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ), п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ст. 3 Закона РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе РФ" и Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26, утвердивший перечень приграничных территорий, ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 2 ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 N 261-ФЗ "О морских портах в РФ и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ").
Поскольку земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающего на ней населения, представляет собой публичное достояние, то важнейшим условием осуществления правомочий собственника земельного участка является использование его по целевому назначению и разрешенному использованию (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ). Так, анализ законодательства и практики его применения показывает, что целевое назначение, определяясь законом, устанавливает порядок и условия использования земельных участков для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Разрешенное использование определяет условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения, а также установленных ограничений и обременений.

Правовой режим земельных участков в российском законодательстве определяется, как правило, по их основному целевому назначению, являющемуся господствующим среди других целей, т.е. осуществление деятельности на земельном участке определяется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится указанный участок.

Кроме того, сама категория земельного фонда оказывает заметное влияние на правовой режим земельных участков, принадлежащих гражданам.

Сферу частного в использовании земель представляют собой земельные участки, принадлежащие гражданам, что и вызывает необходимость в выделении их в особый вид по правовому режиму использования, который сводится к двум основным видам: товарному и потребительскому.

Субъектами права собственности на земельные участки являются граждане, обладающие единым правовым статусом, поэтому ограничение правоспособности и дееспособности граждан допускается только по особым и единым законным основаниям. Он состоит в том, что имеются нормативно-правовые акты, устанавливающие единый порядок и основания права собственности граждан на земельные участки, нарушение которых является существенным нарушением закона, влекущим ответственность для виновных в этом лиц.

Земельные участки как объекты права собственности граждан на земельные участки определены в натуре на местности, имеют границы. При этом земельный участок является недвижимостью особого рода в силу закона, а сама земля как недвижимость означает, что она может быть индивидуализирована и описана по установленным правилам. В отличие от земли, только земельный участок является объектом гражданского права как индивидуально-определенное недвижимое имущество. Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом права собственности, однако на местности не выделяются. Часть земельного участка не может быть объектом права собственности, но может быть объектом обязательственных отношений, не связанных с отчуждением (аренда, ипотека), если они были надлежащим образом выделены и оформлены на планах земельных участков, составными частями которых они являются.

Характеристика земельного участка как природного объекта означает, что он находится в естественном состоянии, т.е. без изъятия из природной среды, его происхождение не является антропогенным. Характеристика земельного участка как природного ресурса подчеркивает его потребительскую ценность. Ведущим (первичным) в характеристике ценности земельного участка является экологический, а не экономический аспект.

Под понятием земельного участка как объекта права собственности подразумеваются только те элементы, в отношении которых установлен определенный правовой режим. В частности, в законе могут учитываться не все свойства участков земли, например, рельеф, пересеченность, типы почв и т.д., поэтому они не будут образовывать правовой режим указанного объекта.
Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем, чтобы вызвать нужное поведение.

В соответствии с земельным законодательством РФ граждане вправе иметь земельные участки в частной собственности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства (ст. 33 Земельного кодекса РФ).

Право частной собственности граждан на земельные участки может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах. Право частной собственности на земельные участки в объективном смысле представляет собой институт частного права, нормы которого регулируют состояние принадлежности гражданам участков земли (ст. 8, 9, 35, 36 Конституции РФ). Нормы, посвященные праву собственности, могут содержаться в различных отраслях права. В настоящее время идут дискуссии вокруг реформы законодательства, следующей по пути наиболее полного изложения норм, посвященных праву частной собственности на земельные участки граждан в законодательном акте частного права - Гражданском кодексе РФ.

Владеть земельным участком можно только в соответствии с законом, в противном случае оно будет считаться самовольным. Оно осуществляется путем перенесения на местность проектов землеустройства и застройки участка с закреплением границ участка земли и застройки на местности (в натуре).
Пользование земельным участком закреплено правом собственника по использованию земельного участка теми способами, которые допускаются для реализации указанного вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 36 Конституции РФ установлен принцип свободы осуществления правомочий собственника земельным участком. Однако свободу хозяйствования на земле нельзя понимать как произвольную, поскольку п. 3 ст. 36 Конституции РФ закрепляет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав.

Специфика распоряжения земельным участком находит свое проявление в тех формах и путях, в соответствии с которыми оно может осуществляться:

1) изменение состава лиц, являющихся собственниками, в результате предоставления земельных участков, их изъятий и обменов;

2) изменение фактического состояния земельного участка, если его допускаемое законом освоение влечет за собой приобретение им другого юридического статуса.
Указанное законодательство устанавливает, что собственник обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке.

Собственник может осуществлять естественные права путем добычи и пользования интересующими его объектами в соответствии с актами законодательства, устанавливающими виды полезных ископаемых и природных объектов, допускаемых к добыче и использованию, порядок и условия на которых это осуществляется.