Файл: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.doc

Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, внесшего изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Актуализация ГКОЗ ПРОМ проводилась также в соответствии с вышеуказанными Методикой и Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.

Результаты работ по актуализации ГКОЗ ПРОМ утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 06.10.2011 № 614, вступившим в силу 01.01.2012.

Таблица 3.5

Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального

Сравнительный анализ средних значений УПКС земель промышленности и иного специального назначения за 2005 - 2010
№ п/п	Наименование муниципального района/ городского округа	1 группа 2005	1 группа 2010	Увеличение уровня КС 2010/2005	2 группа 2005	2 группа 2010	Увеличение уровня КС 2010/2005	3 группа 2005	3 группа 2010	Увеличение уровня КС 2010/2005	4 группа 2005	4 группа 2010	Увеличение уровня КС 2010/2005	5 группа 2010	5 групп 2010	Увеличение уровня КС 2010/2005	6 группа 2005	6 группа 2010	Увеличение уровня КС 2010/ 2005
1	Велижский	-			32,55	21,43	0,66	-			0,39	0,97	2,49	-	21,42		1,02	421,94	413,67
2	Вяземский	-	165,17		47,13	160,71	3,41	113,10	437,54	3,87	0,91	1,22	1,34	-	160,62		12,65	326,01	25,77
3	Гагаринский	-			44,70	153,96	3,44	110,70	437,54	3,95	0,84	2,31	2,75	45,51	158,09	3,47	71,22	93,54	1,31
4	Глинковский	-			15,52	21,47	1,38	-			0,79	2,31	2,92	15,20	21,48	1,41	-	17.61
5	Демидовский	-			35,06	20,18	0,58	87,00	351,99	4,05	0,21	1,03	4,9	34,33	21,3	0,62	-	164,03
6	Дорогобужский	-			48,25	21,14	0,44		351,99		0,79	1,68	2,13	-	21,45		74,35	619,22	8,33
7	Духовщинский	59,06	140,39	2,38	22,01	17,83	0,81	-			0,78	0,91	1,17	21,59	16,9	0,78	51,49	977,64	18,99
8	Ельнинский	111,38			39,08	15,88	0,41	-	351,99		0,78	0,77	0,99	-	-		15,86	4687,52	295,56
9	Ершичский	-			41,63	14,58	0,35	-			0,41	2,29	5,59	-	-			1,33
10	Кардымовский	-			21,09	14,66	0,7	119,30	437,54	3,67	0,86	2,38	2,77	20,65	13,86	0,67	1,71	202,98	118,7
11	Краснинский	-			31,96	20,54	0,64	116,30	523,1	4,5	0,71	1,29	1,82	-	19,75		1,35	144,24	106,84
12	Монастырщинский	-	131,81		23,19	21,51	0,93	-			0,99	2,31	2,33	22,71	-		49,21	258,49	5,25
13	Новодугинский	-			26,45	21,15	0,8	81,00	351,99	4,35	0,92	2,33	2,53	25,90	21,17	0,82	33,39	67,34	2,02
14	Починковский	111,38	111,65	1	50,00	19,34	0,39	81,00	491,43	6,07	0,90	2,31	2,57	49,52	19,45	0,39	16,67	54,73	3,28
15	Рославльский	111,38	139,68	1,25	47,41	159,87	3,37	90,10	491,43	5,45	0,72	2,16	3	47,66	146,64	3,08	33,91	260,67	7,69
16	Руднянский	-			54,60	21,56	0,39	81,00	491,43	6,07	0,61	0,62	1,02	53,46	21,56	0,4	2,11	226,56	107,37
17	Сафоновский	-			48,28	152,06	3,15	113,80	523,1	4,6	0,82	1,29	1,57	48,46	153	3,16	29,61	56,22	1,9
18	Смоленский	-	589,15		52,10	156,66	3,01	102,30	455,51	4,45	0,74	2,15	2,91	52,02	157,99	3,04	32,48	238,77	7,35
19	Сычевский	-			34,54	20,74	0,6	-			0,92	1,27	1,38	33,82	-		-	-
20	Темкинский	-			44,09	21,12	0,48	81,00	351,99	4,35	1,00	2,4	2,4	38,5	21,15	0,55	33,54	11,06	0,33
21	Угранский	-			45,92	21,05	0,46	-	351,99		0,65	0,62	0,95	-	21,05		-	-
22	Хиславичский	-			16,07	21,53	1,34	-	351,99		0,83	1,26	1,52	-	21,53		0,51	69,83	136,92
23	Холм-Жирковский	-			-	15,28		81,00	351,99	4,35	0,77	2,29	2,97	48,46	16,51	0,34	-	-
24	Шумячский	-			38,53	19,92	0,52	-	421,71		0,46	0,23	0,5	37,73	21,28	0,56	50,02	43,97	0,88
25	Ярцевский	-			49,73	152,43	3,07	121,10	523,1	4,32	0,88	2,17	2,47	50,06	155,66	3,11	-	33,3
	в среднем по субъекту			1,54			1,3			4,58			2,79			1,49			70

---

назначения на территории Смоленской области
Первая группа.

Увеличение УПКС произошло во всех районах Смоленской области, в которых присутствовали земельные участки, относящиеся к первой группе земель промышленности и иного специального назначения. В среднем увеличение составило 1,54 раза. Во всех районах, где расположены объекты оценки первой группы (Духовщинский, Рославльский, Починковский, Смоленский), произошло увеличение УПКС примерно на одном уровне. В прошлом туре оценки в 1 группе присутствовал объект в Ельнинском районе – разрешенное использование - водохранилище, на момент оценки (01.01.2010) имеет категорию земель – земли водного фонда. Объекты в Вяземском районе, отсутствовали в прошлом туре оценки, так как они не были включены в перечень объектов оценки. При проведении работ по актуализации была использована рыночная информация на дату оценки, которая отражает реальный уровень цен на объекты недвижимости.

В состав первой группы вошло 11 земельных участков под аэродромами, участками гидроэлектростанций и обслуживающих их сооружений и объектов, земельные участки атомных станций и обслуживающих их сооружений и объектов, а так же земельный участок под объектом для испытания космической техники. Земельные участки расположены на территории шести муниципальных районов Смоленской области.

В соответствии с Методикой, была определена их рыночная стоимость.

В среднем по субъекту увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных первой группе в составе земель промышленности и иного специального назначения составила 1,54 раза. В первом туре оценки кадастровая стоимость земельных участков первой группы составляла от 59,06 руб./кв.м (Духовщинский район) до 111,38 руб./кв.м. (Ельнинский, Починковский, Рославльский районы). В результате актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения минимальное значение для первой группы составило 111,65 руб./кв.м (Починковский район – для производственных целей ФГУП Концерн «Росэнергоатом») и максимальное – 589,15 руб./кв.м. (Смоленский район, ОАО «Измеритель» - для испытательного центра спецтехники и аэрокосмического оборудования). Таким образом, учтена реальная рыночная стоимость оцененных земельных участков данной группы.

---

Вторая группа.

Увеличение УПКС произошло в следующих районах Смоленской области: Велижский, Вяземский, Гагаринский, Глинковский, Демидовский, Духовщинский, Краснинский, Монастырщинский, Рославльский, Сафоновский, Смоленский, Хиславичский, Ярцевский районах. Уменьшение УПКС произошло в следующих районах Смоленской области – Дорогобужский, Ельнинский, Ершичский, Кардымовский, Новодугинский, Починковский, Руднянский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Шумячский. Снижение УПКС в данных районах можно объяснить тем, что в предыдущем туре эти районы попали в кластер в недостаточной рыночной информацией и для их расчета была использована альтернативная оценка, исходя из рассчитанной стоимости кластера с достаточной рыночной информацией. В настоящем туре Исполнителем работ было собрано достаточно объектов – аналогов с подтвержденной рыночной информацией, чтобы построить статистическую модель. Также следует отметить, что 2008 – 2009 год отмечен общим снижением активности на рынке недвижимости, и рынок земельных участков не стал исключением.

В состав второй группы вошло 429 земельных участков под производственными предприятиями и обслуживающими их объектами (промплощадки промышленных предприятий, промышленные базы, производственные цеха, складские здания, котельные и т.п.). Земельные участки расположены на территории всех 25 муниципальных районов Смоленской области.

Основным методическим подходом для определения кадастровой стоимости земельных участков второй группы являлось построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости. В результате, средний уровень кадастровой стоимости земельных участков указанной группы сформировался исходя из существующего по состоянию на дату оценки уровня рыночных цен на земельные участки и единые объекты недвижимости промышленного назначения в районе расположения объектов оценки.

Дифференциация уровня кадастровой стоимости между земельными участками формировалась в зависимости от качественных характеристик оцениваемых земельных участков, влияющих на их стоимость. Набор качественных характеристик определялся в разрезе утвержденного перечня факторов кластеризации земельных участков.

В среднем по субъекту увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе в составе земель промышленности и иного специального назначения, составило 1,3 раза.

Третья группа.

В целом увеличение УПКС третьей группы произошло в 4,58 раза. Увеличение УПКС напрямую зависело от того, на какой автомобильной трассе

---

расположены земельные участки данного района, а так же при проведении актуализации была использована точная рыночная информация на дату проведения оценки.

В состав третьей группы вошли 215 земельных участков под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог (автозаправочные станции, авторемонтные и шиномонтажные мастерские, автостоянки, гостиничные комплексы, пункты питания, торговые объекты и пр.), расположенные на территории девятнадцати муниципальных районов Смоленской области.

Уровень кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков сформировался под влиянием рыночных цен продаж земельных участков под объектами дорожного сервиса.

В соответствии с Методикой, была определена рыночная стоимость эталонных земельных участков под объектами автосервиса. Определенный уровень кадастровой стоимости отражает реальное рыночное положение указанных земельных участков. Так, для земельных участков, находящихся на дороге федерального значения «Москва – Минск», УПКС равен 523,10 рублей за кв.м.

Для земельных участков, находящихся на участках дорог регионального значения УПКС равен 351,99 руб./кв.м.

Чем меньше интенсивность движения автомобильного транспорта, ниже класс дороги, тем стоимость 1 кв.м земли ниже и наоборот.

Четвертая группа.

В состав четвертой группы вошло 40 456 земельных участков, расположенных на территории всех муниципальных районов Смоленской области (земельные участки под полосами отвода автомобильных и железных дорог, опорами линий электропередач, трубопроводами, линиями связи и радиофикации, сооружениями инфраструктуры спутниковой связи, а также объектами, необходимыми для их функционирования (дорожные сооружения, трансформаторные подстанции, необслуживаемые усилительные пункты на линиях связи и т.п.)).

Уровень кадастровой стоимости земельных участков четвертой группы формировался в зависимости от уровня кадастровой стоимости земельных участков других категорий (видов функционального использования земель), которые граничат с оцениваемыми земельными участками.

По всем районам Смоленской области произошло увеличение УПКС в среднем в 2 – 3 раза. Связано это с тем, что при оценке земельных участков четвертой группы использовались актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные Постановление администрации Смоленской области от 29.06.2008 № 422. Анализ актуализированных результатов земель сельскохозяйственного назначения показал увеличение УПКС данных категорий на всей территории Смоленской области, что привело к увеличению УПКС четвертой группы категории земель промышленности и иного специального назначения.

---

Пятая группа.

Увеличение УПКС пятой группы в среднем составило 1,49 раза. По следующим районам произошло уменьшение УПКС земельных участков: Кардымовский, Новодугинский, Починковский, Руднянский, Темкинский, Холм – Жирковский, Шумячский районы. Такая зависимость объясняется тем, что удельные показатели земельных участков пятой группы рассчитываются исходя из среднего (взвешенного пропорционально площади земельных участков) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второй группы в составе земель промышленности и иного специального назначения.

В состав пятой группы вошло 247 земельных участков, расположенных на территории 18 муниципальных районов Смоленской области. В соответствии с Методикой в состав указанной группы были включены земельные участки эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи, земельные участки эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в т.ч. ж/д вокзалов, ж/д станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов ж/д транспорта, трубопроводного транспорта, земельные участки охранных, санитарно – защитных, технических и иных зон с особыми условиями использования.

В соответствии с утвержденными методическими подходами, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков пятой группы в пределах территории муниципального района рассчитывались исходя из среднего (взвешенного пропорционально площади земельных участков) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второй группы в составе земель промышленности и иного специального назначения.

Шестая группа.

В состав шестой группы вошло 479 земельных участков, расположенных на территории двадцати пяти муниципальных районов Смоленской области. В соответствии с Методикой в состав указанной группы были включены земельные участки под объектами, находящимися в ведении Министерства обороны РФ, а также ряд земельных участков, не вошедших в состав других групп: жилые дома, организации и учреждения образования, здравоохранения, социального обеспечения, объекты культуры и искусства, религиозные объекты, предприятия, организации и учреждения науки и научного обслуживания

---