Файл: Ипотечное кредитование, как способ решения жилищных проблем по дисциплине Экономика.rtf
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 65
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.
. Программы ипотечного кредитования составлены исходя из потребностей основных клиентов ипотечного кредитования, которых выделяют на четыре группы:
- "первое жилье":
- "яппи" (возраст 25 - 35 лет, доход от 500 долл., одиноки, но готовы начать совместную жизнь в гражданском браке);
- "молодая семья" (возраст 25 - 40 лет, доход от 500 долл., женаты, возможно, имеют ребенка дошкольного возраста);
- "новое качество" (возраст 35 - 45 лет, доход от 500 долл., есть взрослые дети).
Из данной сегментации следуют четкие требования к настройке ипотечного предложения.
Для группы "первое жилье" необходимо продвижение ипотеки как категории. Важно аргументированно дать понять, что ипотека для данной группы является доступным продуктом. Им надо предложить рациональный выбор в пользу ипотеки, подняв существующую проблему - необходимость собственного жилья, наличие арендных платежей.
Результатом настройки ипотечного предложения для данной категории клиентов явилась рекламная коммуникация "Нет аренде!".
Для группы же "новое качество" важнейшими являются выгодные условия и возможность подобрать для себя оптимальный вариант за счет сочетания собственных и заемных средств. Представители этой аудитории четко знают, что такое ипотека, и четко умеют планировать свой бюджет.
Способом настройки ипотечного предложения на потребности указанной группы стало создание "ипотечного конструктора", предусматривающего широкий выбор ценовых условий в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса
Вывод:
Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.
Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2007 г почти равна ежемесячному платежу по кредиту.
Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
- доступная ценовая политика;
- можно брать кредит семьей в несколько поколений;
- относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
- фиксированный процент выплат;
Отрицательные аспекты:
- ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;
- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.
Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]
Таблица.2.1.1.
Объем ипотечного кредита.
| год | Объем кредита |
| 2005 | 4,6 млрд. рублей |
| нач. 2007г. | 5,9 млрд. рублей |
Вывод: размер кредита на нач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.
Так же в последнее время быстро развивается кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.
- еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах. [7]
- потребительские кредиты в 2005 году составляли 65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, это связано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции по развитию кредитования, Правительством РФ разработаны программы поддержки молодых семей, «Свой дом» и т.д.
Рассматривая региональный аспект развития рынка, мы видим, что доля Москвы снижается в общем кредитном портфеле. Значительную долю рынка занимает "экспертная" группа 20 регионов с особенно высоким уровнем конкуренции и серьезным потенциалом рынка, демонстрирующая наиболее стремительный рост. Именно в этой группе наиболее развиты сбытовые сети федеральных сетевых банков, а опорные региональные банки, являющиеся самыми активными операторами АИЖК, имеют сильные позиции.
В группу данных регионов вошли: Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский, Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и со заёмщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и со заёмщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:
-обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
-обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
-отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;