Файл: 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью.docx

На основании данных таблиц 5.1-5.3 построим график выбора эффективного управленческого решения по вариантам реконструкции объекта недвижимости по текущей стоимости кассовых поступлений (рис. 5).

Рисунок 1. График выбора эффективного управленческого решения по текущей стоимости кассовых поступлений.

---

6. Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте реконструкции

На основании проведенной оценки инвестиционной привлекательности проектов реконструкции нежилого здания, можно сделать следующие заключения.

Произведенный расчет основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции и последующий их сравнительный анализ показал, что вариант В реконструкции здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант реконструкции здания под торгово-офисный центр А .

На основании анализа рентабельности вариантов реконструкции по текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под офисные и торговые помещения (вариант В), а также переоборудование площадей здания под офисные помещения и помещения под кафе (вариант С) является менее рентабельными. Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данного проекта велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы помещений низкая. Исходя из этого, данные проекты реконструкции недвижимости нужно отклонить.

Что касается проекта реконструкции по варианту А, при котором сдается под офисы 330,86 м², а под торговые помещения сдается 93,2м² является экономически эффективным по сравнению с вариантами В и С. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 5,93 лет, Что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 6 лет (с 2006года по 2011 год). Перепродажа объекта в конце периода владения обеспечивает инвестору покрытие затрат на приобретение данного здания и выплату оставшейся суммы долга.

Поэтому вариант реконструкции офисно–торгового центра наиболее экономически эффективный вариант, тем более он обеспечивает инвестору значительную доходность.

---

				Мебельный магазин
				ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
		на ремонтные работы мебельного магазина
Основание: чертежи
Сметная стоимость 1076,621 тыс. руб.
Средства на оплату труда 191,637 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п		Шифр, номера нормативов и коды ресурсов		Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса			Единица измерения		Кол-во единиц по проектным данным		Сметная стоимость, р.
											в текущих (прогнозных) ценах
											на единицу измерения			общая
														оплата труда
1		2		3			4		5		6			7
Раздел 1. Устройство полов.
1		11-01-036-2		Устройство покрытий из линолеума на			100 м2		3,528					43 242,25
				клее КН-2			покрытия							9 274,15
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		42,400		60,36			9029,08
				Средний разряд работ					2,7
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,500		393,60			694,31
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13			137,82
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		0,350		275,33			339,98
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86			107,25
				Материалы
		101-9877		Линолеум без подосновы			м2		102,000		73,72			26528,58
		101-0609		Мастика клеящая каучуковая КН-2			кг		50,000		37,52			6618,53
		101-1757		Ветошь			кг		0,500		18,01			31,77
2		11-01-027-2		Устройство покрытий на цементном растворе			100 м2		8,887					285 140,47
				из плиток керамических многоцветных			покрытия							69 522,23
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		119,780		63,27			67349,96
				Средний разряд работ					3,2
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,280		393,60			979,42
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13			194,42
		30101		Автопогрузчики, 5т			маш.-ч		0,360		281,71			901,28
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				63,27			202,42
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		2,300		275,33			5627,77
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86			1775,43
				Материалы
		101-0287		Плиты керамические для полов гл. неглазур.			м2		102,000		191,69			173762,00
		402-9071		Раствор готовый кладочный тяжелый цементный			м3		1,300		2141,91			24745,70
		101-0631		Опилки древесные			м3		3,060		417,66			11357,94
		411-0001		Вода			м3		3,850		12,17			416,40
				ИТОГО по разделу 1										328 382,72
														78 796,38
				Накладные расходы 123 %										96 919,55
				Себестоимость работ										425 302,27
				Сметная прибыль 75%										72 689,66
				ВСЕГО по разделу 1										497 991,93
														78 796,38
Раздел 2. Отделочные работы.
1		15-01-050-3			Облицовка стен и откосов декоративным	100 м2		3,575				48 865,15
					бумажно-слоистым пластиком	покрытия						9 345,57
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		38,870		66,11		9186,66

---

					Средний разряд работ			3,6
					Машины и механизмы
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,080		275,33		78,74
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		24,84
		331531			Пилы дисковые электрические	маш.-ч		0,260		4,56		4,24
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				0,00		0,00
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,480		393,60		675,42
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		134,07
					Материалы
		101-9155			Листы облицовачнчые декоративные	м2		101,800		104,91		38180,42
		113-9045			Клей	кг		29,100		7,11		739,67
2		15-04-024-1			Простая окраска стен масляными составами	100 м2		6,774				21 220,17
						покрытия						12 054,32
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		28,050		63,27		12021,98
					Средний разряд работ			3,2
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,050		393,60		133,31
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		26,46
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		18,65
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		5,88
					Материалы
		101-9840			Краски масляные	т		0,027		35731,59		6535,24
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,008		39010,28		2114,05
		101-1757			Ветошь	кг		0,330		9,08		20,30
		101-1667			Шпатлевка масляно-клеевая	т		0,005		23532,84		376,53
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,0004		50,90		0,07
		101-1596			Шкурка шлифовальная двухслойная	м2		0,00008		137,26		0,04
3		15-06-002-1			Оклейка стен моющимися обоями	100 м2		15,134				208 242,38
						покрытия						62 207,65
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		64,160		64,04		62182,68
					Средний разряд работ			3,3
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,010		393,60		59,57
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		11,82
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		41,67
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		13,15
					Материалы
		101-9265			Обои	10м2		11,200		835,11		141551,81
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,0087		20950,00		2758,40
		101-1817			Клей КМЦ	т		0,002		43227,37		1308,41
		101-1829			Бумага ролевая	т		0,0071		3150,00		338,47
		101-1757			Ветошь	кг		0,010		9,08		1,37
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,000		50,90		0,00
			ИТОГО по разделу 2									278 327,70
												83 607,54
			Накладные расходы 105 %									87 787,92
			Себестоимость работ									366 115,62
			Сметная прибыль 55%									48 283,36
			ВСЕГО по разделу 2									414 398,98
												83 607,54
			ИТОГО по СМЕТЕ									606 710,42
												162 403,92
			Накладные расходы									184 707,47
			Себестоимость работ									791 417,89
			Сметная прибыль									120 973,02
			ВСЕГО по СМЕТЕ									912 390,91
												162 403,92
			ВСЕГО по СМЕТЕ с учётом НДС - 18%									1 076 621,27
												191 636,63

---

			Бизнес-центр
			ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
	на ремонтные работы бизнес-центра
Основание: чертежи
Сметная стоимость 2171,351 тыс. руб.
Средства на оплату труда 455,084 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п	Шифр, номера нормативов и коды ресурсов	Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса		Единица измере-ния	Количество единиц по проектным данным	Сметная стоимость, р.
						в текущих (прогнозных) ценах
						на единицу измерения		общая
								оплата труда
1	2	3		4	5	6		7
Раздел 1. Устройство полов.
1	11-01-036-2	Устройство покрытий из линолеума на		100 м2	2,394			29 342,96
		клее КН-2		покрытия				6 293,18
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	42,400	60,36		6126,88
		Средний разряд работ			2,7
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,500	393,60		471,14
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		93,52
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	0,350	275,33		230,70
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		72,78
		Материалы
	101-9877	Линолеум без подосновы		м2	102,000	73,72		18001,54
	101-0609	Мастика клеящая каучуковая КН-2		кг	50,000	37,52		4491,14
	101-1757	Ветошь		кг	0,500	18,01		21,56
2	11-01-031-8	Устройство покрытий из гранитных плит		100 м2	1,769			92 995,66
		при количестве до 4 шт на 1 м2		покрытия				35 785,69
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	323,010	61,97		35409,95
		Средний разряд работ			3,0
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,360	393,60		250,66
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		49,76
	30101	Автопогрузчики, 5т		маш.-ч	1,320	281,71		657,82
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		63,27		147,74
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	1,160	275,33		564,99
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		178,24
		Материалы
	412-9176	Плиты керамогранитные		м2	100,000	249,34		44108,25
	402-9071	Раствор готовый кладочный тяжелый цементный		м3	2,700	2141,91		10230,40
	408-9040	Песок для строительных работ природный		м3	3,060	315,00		1705,14
	102-0085	Пиломатериалы хвойных пород		м3	0,010	3261,10		57,69
	411-0001	Вода		м3	0,500	12,17		10,76

---