Файл: 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью.docx

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) – это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции
_,

где Р_1, Р_{2, . . . ,} Р_к – годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n – продолжительность расчётного периода;

Е - процентная ставка;
– коэффициент дисконтирования;

– накопленная величина дисконтированных поступлений.
PI для варианта А:

РI_А = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1

PI для варианта В:

РI_Б= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1

PI для варианта С:

РI_С= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1

---

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

Таблица 4.1. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)

Показатели	Ед. изм.	Варианты
		A	B	C
Период окупаемости (Ток)	год	5,11	5,23	5,10
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)	тыс. руб.	43025,94	36562,22	43060,33
Индекс рентабельности, доходности(PI)	–	4,10	3,53	3,72
Внутренняя норма доходности (IRR;ВНД)	%	69,48	66,54	68,69
Модифицированная ставка доходности (MIRR; МСД)	%	69,31	66,34	68,52
Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR)	%	62,85	59,58	59,83

По данным таблицы 4.1 можно сделать следующие выводы:

1. Период окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В - через 5,23 года, по варианту С – через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.

2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.

3. Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.

4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для

---

получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.

5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.

Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.

6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.1-2.3) и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 5.1. Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-458,18	3155,678	3863,704	4000,79	4124,60	132071,4
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	133258
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-420,00	2651,646	2976,036	2824,82	2669,56	78356,95
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75559,01
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,391	2340,733	2050,89	1789,07		48473,55
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	43025,95
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-360,00	1948,148	1874,122	1524,77	1235,11		31073,97
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	23796,12

---

Таблица 5.2. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4	229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-507,27	1122,223	1525,274	1701,56	1862,4	129783,5
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	121437,7
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,2	2999,4		229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402		0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-465,00	942,979	1174,85	1201,41	1205,4		76999,51
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	67009,17
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-429,23	803,485	924,051	872,26	807,84		47633,81
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	36562,21
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-398,57	692,801	739,84	648,49	557,70		30535,65
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	18725,92

---

Таблица 5.3. Расчет рентабельности варианта C по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-1545	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-463,64	4639,306	4914,072	4974,09	5023,55	130440,9
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	134078,3
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-425,00	3898,306	3785,087	3512,04	3251,38	77389,57
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75961,38
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02

---