Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 1153
Скачиваний: 1
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение №1. Недвижимое имущество, принадлежащее АО «ГК «Орел-Отель»
Гостиница «Русь»
Гостиница «Орел»
Приложение №2. Уровень инфляции в РФ
Приложение №3. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества
1. Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.2 и 2.3
Информация о продаже аналогичных объектов
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
Таблица – Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.2 и 2.3
|
параметры |
ОКСы п. 2.2, 2.3 |
аналог № 1 |
аналог № 2 |
аналог № 3 |
аналог № 4 |
|||
|
источник информации: |
Данные Заказчика |
avito.ru |
avito.ru |
avito.ru |
avito.ru |
|||
|
площадь общая: |
кв. м |
55,30 |
303,00 |
44,50 |
30,40 |
|||
|
цена продажи: |
Руб. |
5 100 000,00 |
22 500 000,00 |
5 000 000,00 |
3 500 000,00 |
|||
|
Руб./кв.м. |
92 224,23 |
74 257,43 |
112 359,55 |
115 131,58 |
||||
|
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК |
||||||||
|
1 |
Возможный торг* |
есть |
есть |
есть |
есть |
|||
|
корректировка: |
% |
-10,30 |
-10,30 |
-10,30 |
-10,30 |
|||
|
Руб. |
-9 499,10 |
-7 648,51 |
-11 573,03 |
-11 858,55 |
||||
|
Скорректированная цена |
Руб./кв.м. |
82 725,14 |
66 608,91 |
100 786,52 |
103 273,03 |
|||
|
обоснование: |
Описание корректировки приведено перед таблицей |
|||||||
|
2 |
Масштаб** |
55,30 |
303,00 |
44,50 |
30,40 |
|||
|
корректировка: |
% |
-38,00 |
-24,00 |
-41,00 |
-41,00 |
|||
|
Руб. |
-31 435,55 |
-15 986,14 |
-41 322,47 |
-42 341,94 |
||||
|
Скорректированная цена |
Руб./кв.м. |
51 289,58 |
50 622,77 |
59 464,04 |
60 931,09 |
|||
|
обоснование: |
Описание корректировки приведено пере таблицей |
|||||||
|
Сумма корректировок без учета скидки на торг, % |
38,00 |
24,00 |
41,00 |
41,00 |
||||
|
скорректиированная цена * : |
||||||||
|
144,00 |
0,264 |
0,167 |
0,285 |
0,285 |
||||
|
399,00 |
99,74 |
99,83 |
99,72 |
99,72 |
||||
|
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
|||||
|
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА |
||||||||
|
Весовой коэффициент: |
25,00 |
25,02 |
24,99 |
24,99 |
||||
|
12 820,61 |
12 666,27 |
14 860,84 |
15 227,47 |
|||||
|
рыночная стоимость 1 кв.м, руб. |
55 575,18 |
|||||||
|
Рыночная стоимость ОКС п.п. 2.2. |
10 110,3 кв.м |
561 881 762,99 |
||||||
|
Рыночная стоимость ОКС п.п. 2.3 |
4 924,60 кв.м |
273 685 541,48 |
||||||
*Скидка на торг
|
Класс объектов |
Активный рынок |
|||
|
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|||
|
Цены предложений объектов |
||||
|
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
10,3% |
9,9% |
10,8% |
|
Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.
** Масштаб объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.
|
Площадь, кв.м. |
усредненные данные по России (цены) |
||||||||
|
аналог |
|||||||||
|
<50 |
50-100 |
100-250 |
250-500 |
500-1000 |
1000-1500 |
1500-3000 |
>3000 |
||
|
Объект оценки |
<50 |
1,00 |
1,05 |
1,18 |
1,30 |
1,42 |
1,51 |
1,63 |
1,70 |
|
50-100 |
0,95 |
1,00 |
1,12 |
1,23 |
1,35 |
1,44 |
1,55 |
1,61 |
|
|
100-250 |
0,85 |
0,90 |
1,00 |
1,10 |
1,21 |
1,29 |
1,39 |
1,44 |
|
|
250-500 |
0,77 |
0,81 |
0,91 |
1,00 |
1,09 |
1,17 |
1,26 |
1,31 |
|
|
500-1000 |
0,71 |
0,74 |
0,83 |
0,91 |
1,00 |
1,07 |
1,15 |
1,20 |
|
|
1000-1500 |
0,66 |
0,70 |
0,78 |
0,86 |
0,94 |
1,00 |
1,08 |
1,12 |
|
|
1500-3000 |
0,61 |
0,64 |
0,72 |
0,79 |
0,87 |
0,93 |
1,00 |
1,04 |
|
|
>3000 |
0,59 |
0,62 |
0,69 |
0,76 |
0, 84 |
0,89 |
0,96 |
1,00 |
|
Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.
Необходимо применить корректировки на масштаб к объектам аналогам:
|
Площадь, кв.м |
ОКС п.2.2. |
ОКС п.2.3. |
|
|
10 110,3 |
4 924,63 |
||
|
Объект аналог 1 |
55,3 |
-38% |
-38% |
|
Объект аналог 2 |
303,0 |
-24% |
-24% |
|
Объект аналог 3 |
44,5 |
-41% |
-41% |
|
Объект аналог 4 |
30,4 |
-41% |
-41% |
Таблица – Рыночная стоимость объектов капитального строительства п. 2.2, 2.3
|
п.п. |
Наименование объекта |
Рыночная стоимость, руб. |
|
2.2 |
Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500 |
561 881 762,99 |
|
2.3 |
Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37 |
273 685 541,48 |
2. Расчет рыночной стоимости права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков и рыночной стоимости их дополнительных улучшений (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.)
Рыночная стоимость права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков и дополнительных улучшений будет определена с использованием соотношений, установленных в методических указаниях по кадастровой оценке*. Оценщик считает допустимым такой подход, так как данные соотношения основаны на статистическом анализе аналогичных объектов. Для использования метода сравнения продаж (количественных корректировок) не удалось обнаружить информацию о продаже аналогичных по местоположению земельных участков (исторический центр города).
Таблица - Определение доли стоимости, приходящейся на земельный участок, ОКС и дополнительные улучшения
|
№ п/п |
Наименование |
Доля в общей стоимости, %* |
Рыночная стоимость с учетом округления, руб. |
|
Гостиница «Орел» |
|||
|
2.2 |
Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500 |
75 |
561 881 762,99 |
|
2.7 |
Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:030410:01 |
20 |
127 359 866,28** |
|
2.8 |
Дополнительные улучшения земельного участка |
5 |
37 458 784,20 |
|
Гостиница «Русь» |
|||
|
2.3 |
Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37 |
75 |
273 685 541,48 |
|
2.7 |
Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010507:0003 |
20 |
62 035 389,40** |
|
2.8 |
Дополнительные улучшения земельного участка |
5 |
18 245 702,77 |
*Источник: Приложение №7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. №226: «Ориентировочные доли стоимости земельных участков, ОКС, движимого имущества и прочего».
Расчет рыночной стоимости земельных участков и дополнительных улучшений:
РСзем.уч.гост. «Орел» = ( 561 881 762,99 * 20 ) / 75 = 149 835 136,80 руб.
РСзем.уч.гост. «Русь» = ( 273 685 541,48 * 20 ) / 75 = 72 982 811,06 руб.
РСдоп. улучшений гост. «Орел» = ( 561 881 762,99 * 5 ) / 75 = 37 458 784,20 руб.
РСдоп. улучшений гост. «Орел» = ( 273 685 541,48 * 5 ) / 75 = 18 245 702,77 руб.
**Т.к. данные земельные участки находятся в долгосрочной аренде, а полученная стоимость является рыночной стоимостью земельных участков (находящихся в собственности), считаем необходимым применить корректировку на передаваемые имущественные права:
Таблица – Расчет права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков п. 2.7
|
Наименование |
Рыночная стоимость, руб. |
Корректировка на передаваемые имущественные права, %* |
Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков, руб. |
|
Земельный участок с кадастровым номером 57:25:030410:01 |
149 835 136,80 |
-15,0 |
127 359 866,28 |
|
Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010507:0003 |
72 982 811,06 |
-15,0 |
62 035 389,40 |
*Корректировка на передаваемые имущественные права
|
Класс объектов |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Земельные участки под офисно-торговую застройку |
|||
|
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности |
0,85 |
0,84 |
0,86 |
Источник: «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2» под ред. Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2018г.
Таблица - Рыночная стоимости права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков п. 2.7. и дополнительных улучшений п. 2.8
|
п.п. |
Наименование |
Рыночная стоимость, руб. |
|
2.7 |
Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков |
189 395 255,68 |
|
2.8 |
Дополнительные улучшения земельных участков (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.) |
55 704 486,97 |
3. Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.1, 2.4, 2.5, 2.6
Информация о продаже аналогичных объектов
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Таблица – Расчет рыночной стоимости 1 кв.м