Файл: Оценка рыночной стоимости: Здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

Собственник объекта оценки - ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость- Здание - 2990400 руб.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Оцениваемый объект представляет собой Здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, м. Динамо..

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Особенности местоположения объекта оценки

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России и её субъект — 12 325 387 чел. (2016), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Се́верный администрати́вный о́круг — один из 12 административных округов города Москвы. Сокращённое название — САО. Включает в себя 16 районов. На территории округа расположены станции трёх линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. В то же время в нескольких крупных районах округа, занимающих в общей сложности около четверти его территории, метро отсутствует вовсе. В перспективе в районы Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский будет продлена Люблинско-Дмитровская линия, которая пройдёт вдоль Дмитровского шоссе. В САО расположены два железнодорожных депо: локомотивное депо «Лихоборы» ТЧЭ-2 (ранее ТЧ-15); принадлежит Московской окружной железной дороге и локомотивное депо «Подмосковная ТЧ-16» (является памятником архитектуры).

Описание региона Объекта оценки. Краткая характеристика региона.

В январе - сентябре 2019 года в Москве отмечен рост промышленного производства по полному кругу организаций на 1.8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года^[2].

По итогам 8 месяцев 2019 года общий сальдированный финансовый результат организаций города Москвы составил 2 077,6 млрд рублей.

В Москве в январе - сентябре 2019 года в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды наблюдается рост на 5% к аналогичному периоду 2018 года.

Потребление электроэнергии в г. Москве и Московской области за январь - сентябрь 2019 увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 75.4 млрд Квтч.

В январе - августе 2019 года в Москве отмечен рост объемов строительства на 6%.

Уровень безработицы (по методологии МОТ) в Москве в августе 2019 г. составил 1,7%.

Уровень занятости в Москве в июле 2019 года вырос по сравнению с июнем 2019 года и составил 75.1%.

Среди субъектов Российской Федерации в сентябре 2019 года г. Москва и Московская область занимают 1 позицию по потреблению электроэнергии (8006.2 млн Квтч).

В январе - августе 2019 года доля Москвы в суммарном объеме экспорта ($123.6 млрд) 10 лидирующих субъектов РФ составила 58% ($72 млрд) - преимущественно в страны дальнего зарубежья (87%).

Поступление налога на доходы физических лиц в бюджет Москвы по итогам восьми месяцев 2019 года возросло на 7.4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составило 469 705 млн рублей.

Поступления налога на прибыль в бюджет Москвы в январе - августе 2019 года выросли на 13.7% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составили 402 714 млн рублей.

Доходы бюджета города Москвы в январе - августе 2019 года увеличились на 8.7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и исполнены в объеме 1 214 млрд рублей.

На 1 августа 2019 г. средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях снизилась в Москве по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года с 14,0% до 13,0%, в иностранной валюте с 10,7% до 8,0%.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Таблица 7 - Основные показатели развития экономики России^[3]

2018 г. 2019 г.

По оценке Минэкономразвития России, сезонно сглаженный индекс ВВП после стабилизации в мае-июле в августе вышел в положительную область, составив 0,3 % м/м. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства, сельское хозяйство, платные услуги населению.

В годовом выражении, по оценке Минэкономразвития России, в августе 2019 г. произошла остановка спада экономической активности – динамика ВВП составила 0,0 % г/г после -0,8 % в июле. За восемь месяцев текущего года ВВП сократился на 0,7 % г/г.

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс промышленного производства (ИПП) показывает, что ситуация в промышленном производстве улучшилась: ИПП вырос в августе на 0,3 % м/м (в июле: – снижение на 0,5 % м/м). Добыча полезных ископаемых третий месяц подряд находится в околонулевой области: 0,0 % м/м в августе, обрабатывающие производства показали рост на 0,5 % м/м, производство и распределение электроэнергии, газа и воды снизилось на 0,1 % м/м.

В секторе промежуточного спроса в августе восстановился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; продолжился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности; сократилось производство резиновых и пластмассовых изделий и производство прочих неметаллических минеральных продуктов.

Из потребительских отраслей в августе продолжился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в производстве кожи, изделий и кожи и производстве обуви; сократилось текстильное и швейное производство.

В отраслях машиностроительного комплекса продолжилось сокращение в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования; сократился рост в производстве транспортных средств и оборудования и в производстве машин и оборудования.

Продолжает показывать положительную динамику производство сельского хозяйства. Темп прироста производства сельскохозяйственной продукции с исключением сезонности в августе 2019 г. составил 0,5 % м/м.

Сезонно сглаженный индекс объема работ по виду деятельности «Строительство» вновь вернулся в отрицательную область (-0,1 % м/м против 1,2 % м/м в июле).

В августе безработица снизилась до 5,2 %, с исключением сезонного фактора – до 5,5 % от рабочей силы.

Реальная заработная плата с исключением сезонного фактора в августе, по предварительным данным, снизилась на 0,7 % относительно июля (по уточненным данным в июле сезонно очищенное снижение составило 1,2 % м/м).

Реальные располагаемые доходы с исключением сезонного фактора демонстрируют усугубление негативных тенденций: после снижения на 0,6 % м/м в июле, в августе доходы сократились на 1,1 % соответственно.

Несмотря на существенное сокращение доходов населения, оборот розничной торговли с исключением сезонного фактора после нулевой динамики в июле снизился незначительно – на 0,1 % м/м.

Платные услуги с исключением сезонного фактора демонстрируют рост на 0,2 % м/м второй месяц подряд.

Экспорт товаров в январе-августе 2019 г., по оценке, составил 173,6 млрд. долл. США (снижение на 25,8 % к январю-августу к 2019 г.).

Импорт товаров в январе-августе 2019 г., по оценке, составил 118,0 млрд. долл. США (снижение на 5,9 % к январю-августу 2018 года).

Положительное сальдо торгового баланса в январе-августе 2019 г., по оценке, составило 55,6 млрд. долл. США, относительно января-августа 2018 г. снизилось на 48,8 процента.

По данным Росстата, инфляция в августе составила 0,0 %, с начала года – 3,9 %, за годовой период – 6,9 процента.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Совокупный объем рынка качественных офисных помещений в Москве по итогам первого полугодия 2019 г. превысил отметку 19,2 млн. м². Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется: 21 % этих помещений составляет класс А (4,1 млн. м²), 38 % — класс Б+ (7,3 млн. м²), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн. м²).

Объемы ввода нового предложения по-прежнему остаются низкими, темпы строительства значительной доли объектов замедляются.

Во 2 квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 103 тыс. м² качественных офисных площадей, что на 7 % меньше чем за аналогичный период прошлого года. Самыми крупными объектами, введенными в эксплуатацию в течение 2 квартала, стали: 1-я фаза бизнес парка G10 (офисной площадью 30 000 м²) и 2-я фаза бизнес центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 м²).

Рис. 2.

Всего за 1 полугодие 2019 г. на рынок вышло 184 тыс. м² офисных площадей, что составляет менее половины объема нового строительства аналогичного периода прошлого года. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.

Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9 %. Для объектов класса А прирост составил 1,5 %, для класса Б прирост составил 0,8 %.

Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в 1 полугодии 2019 г. пришелся на удаленные от ЦАО территории.

По нашим ожиданиям, до конца 2019 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. м². Причем на 50 % общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования, было перенесено с 2018 г. на 2019 г.

В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными.

Суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, по итогам 1 полугодия 2019 г. составил 146 тыс. м². Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2018 г. Увеличение показателя достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в объектах высокого класса.