Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Продолжение таблицы 2.7

3. Объект оценки идентифицирован как объект недвижимости.

4. Адресные данные, указанные в документах, соответствуют фактическому местонахождению.

5. Функциональное назначение объекта – жилое. В ходе осмотра было установлено, что текущее использование объекта: Жилая недвижимость.

6. Техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа.

7. Площадь осматриваемого объекта соответствует правоустанавливающей и технической документации.

8. Планировка объекта оценки Соответствует технической документации.

9. Здание имеет 2 % износа, ремонт объекта оценки является новым (давность 6 месяцев)

10. Состояние Объекта оценки соответствует уровню «С ремонтом».

11. На объект оценки зарегистрированы следующие обременения: Не зарегистрировано.

12. По результатам осмотра и анализа документов, иных факторов, устанавливающих дополнительные обременения, не выявлено. В соответствии с Заданием на оценку Объект оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.

13. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта.

---

---

РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ

3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта

Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законодательно разрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупности процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.

В общем случае анализ наиболее эффективного использования имущества выполняется по трем критериям (табл.3.1).

Таблица 3.1 – Критерии НЭИ

---

Поскольку объект оценки расположен в жилом доме, то, по мнению Оценщика, рассматривать варианты использования земельного участка как незастроенного нецелесообразно, так как затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию этих вариантов экономически неэффективными. Жилой дом, в котором находится объект оценки, находится в хорошем состоянии.

Так как объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, использование объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости. Оцениваемы объект, имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплутационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям жилых помещений. Принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием Объекта оценки будет использование его по текущему назначению, то есть в качестве жилой квартиры.

3.2. Методология оценки. Отказ от неиспользуемых подходов к оценке

3.2.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости

В соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации.

Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования.

---

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки[7].

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки. Доходный подход основан на расчете чистой текущей стоимости будущих денежных потоков, относящихся к Объекту оценки. Данный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость финансового актива непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный актив. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за объект потенциальный инвестор.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей

---