Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Это процентная корректировка. Учитывает разницу в цене на объекты, отличные по материалу стен. Определяется на основании анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка.

. На основании анализа рынка недвижимости разницы в ценах для домов, в которых расположены объекты-аналоги, нет. Корректировка 0%.

2. 
   Этаж/этажность
   

Это процентная корректировка. Как показывает анализ рынка недвижимости, на стоимость квартиры существенно влияет этаж, на котором она расположена. Зависимость определяется статистикой сделок агентств недвижимости. Для первых этажей стоимость в среднем ниже на 5%, для последних - на 3% по сравнению со средними этажами.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.7:

Таблица 3.7 – Корректировка этаж

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог № 4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

3. 
   Благоустройство дома
   

Это процентная корректировка. Наличие в доме лифта увеличивает стоимость на 11%, наличие мусоропровода - на 2%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания», а также статистикой сделок агентств недвижимости.

В зданиях, в которых расположены объекты-аналоги, присутствует такой же набор инженерного обеспечения, что и в объекте оценки. Корректировка 0%.

4. 
   Состояние дома
   

Это процентная корректировка. Она учитывает ситуацию, когда при прочих равных условиях

---

стоимость квартиры выше в доме, находящемся в хорошем состоянии, чем в доме с состоянием хуже. Все здания, в которых расположены объекты-аналоги, имеют сравнимый уровень состояния, что и здание, в котором расположен объект оценки. Корректировка 0%.

Ниже приведена таблица физического износа зданий согласно ВСН 53-86 (р) (ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий») (табл. 3.8).

Таблица 3.8 - Таблица физического износа [9]

Физиче ский износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Инде кс состо яния	Тип технического состояния здания	Среднее значение физическ ого износа
0	Повреждений и деформаций нет.	Повреждений и деформаций нет.	1	новое	0%
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют	2	хорошее	10%
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием	3	удовлетвори тельное	30%

---

Продолжение таблицы 3.8

41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней	4	неудовлетво рительное	50%
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей.	5	ветхое	70%
Физиче ский износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Инде кс состо яния	Тип технического состояния здания	Среднее значение физического износа
	Местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола.

---

Продолжение таблицы 3.8

81-100

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

6

негодное

90%

5. 
   Инженерные системы
   

Это процентная корректировка. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения при наличии колонки корректировка составляет 3,5%. Корректировка на наличие газа по сравнению с электричеством - 1,5%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания», а также статистикой сделок агентств недвижимости.

В объектах-аналогах присутствует такой же набор коммуникаций, что и в объекте оценки. Корректировка 0%.

9. Корректировки на параметры объекта

   1. 
      Количество комнат
      

Это процентная корректировка. При необходимости корректировка вносится в размере 1% на разницу в каждую одну комнату (на основании результатов анализа рынка и консультации с риелторами (таб. 3.9).

Таблица 3.9 – Корректировка количество комнат

---

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог № 4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

2. 
   Общая площадь
   

Это процентная корректировка. Учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платёжеспособный спрос на объект меньшей площади выше). На основании анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка. Вносится только в случае, если площадь Объекта оценки отклоняется от площади объекта-аналога более чем на 10 кв.м.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.10:

Таблица 3.10 – Корректировка общая площадь

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
3,45 %	0.00%	0.00%	2,41 %

3. 
   Жилая площадь
   

Это процентная корректировка. При сравнимых размерах по общей площади распределение жилой площади не имеет существенной зависимости. Корректировка 0%.

4. 
   Площадь кухни
   

Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка и статистикой сделок агентств недвижимости. Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв. м. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

5. 
   Наличие балкона/лоджии
   

Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. Корректировка определяется статистикой сделок агентств недвижимости и составляет 0,5% на наличие балкона и 1% на наличие лоджии. Данный факт также подтверждается нормативной базой в строительстве, на основании которой площадь балконов/лоджий учитывается в общей площади помещений с коэффициентом 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов и террас (СНиП 2.08.01-89). Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

6. 
   Вид из окна
   

Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Корректировка определяется на основе анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка и составляет 1%-2% для квартир эконом класса, до 10% для бизнеса и элитной недвижимости. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

7. 
   Высота потолков
   

Это процентная корректировка. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания». Корректировка составляет 1% за каждые 20 см. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

8. 
   Санузел
   

Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещённым, а также квартиры с 2 и более санузлами перед 1 санузлом. Корректировка основана на анализе информации, полученной в результате консультаций с риелторами.

Корректировка составляет 1%-2%. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

9. 
   Состояние отделки объекта
   

Это процентная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источники информации и итоговые значения поправок приведены ниже. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок (табл. 3.11; 3.12).

Таблица 3.11 - Стоимость ремонтных работ по данным участников рынка

Уровень отделки	Компания 1	Компания 2	Компания 3	Компания 4	Компания 5	Компания 6	Средне е значен ие стоимо сти работ, руб.	Средняя стоимость материало в, руб.	Средня я стоимо сть ремонт а, руб.
Демонтажные работы (40% от стоимости косметического ремонта)									1040
Элитный ремонт	10000				12000		11000	11200	22200
«Евроремонт»	7000	6750	7000	6500		8400	7100	8150	15250
Капитальный ремонт	5000	4500	4000	4500			4500	7300	11800
Косметический ремонт	3000	2750	2000			2700	2600	3500	6100

---