Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ

Объект-аналог	Без отделки	Требуется капитальн ый ремонт	Под чистовую отделку	Требуется косметичес кий ремонт	Хорошее	Евроремон т (повышенн ое качество отделки)	Эксклюзив ный евроремон т
Объект оценки
Без отделки	0	1040	-5060	-6100	-11800	-15250	-22200
Требуется капитальный ремонт	-1040	0	-6100	-7140	-12840	-16290	-23240
Под чистовую отделку	5060	6100	0	-1040	-6740	-10190	-17140
Требуется косметический ремонт	6100	7140	1040	0	-5700	-9150	-16100
Хорошее	11800	12840	6740	5700	0	-3450	-10400
Евроремонт	15250	16290	10190	9150	3450	0	-6950
Эксклюзивный евроремонт	22200	23240	17140	16100	10400	6950	0

Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10]

---

Таблица 3.13 - Характеристика уровня отделки

	отопления, но не установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, но не разведены по окончательным точкам
Требуется капитальный ремонт	Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.
Под чистовую отделку	Чистовая отделка помещения включает в себя следующие работы: «штукатурка стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без установки и комплектации электроприборов и оборудования), установка в оконные проемы пластиковых или деревянных окон со стеклопакетами
Требуется косметический ремонт	Требуется замена отделочных материалов (обои, линолеум, окраска потолка)
Хорошее	Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание стен; подготовка потолка и окраска в 2 слоя; подготовка стен и оклейка обоями; выравнивающая стяжка пола; укладка ламината или паркетной доски; установка плинтуса; окраска труб отопления; оштукатуривание, шпаклевание и окраска откосов окон; плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре; замена межкомнатных дверей; реечный потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена ванны, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек
Евроремонт (повышенное качество отделки)	При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 900, а плоскости должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн- проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров
Эксклюзивный евроремонт	При эксклюзивном евроремонте большинство комплектующих изготавливается на заказ: начиная дверными ручками и заканчивая мебелью. Исключение возможно только для электропроводки, сантехники, части отделочных материалов. Материалы и выполненные работы подлежат строгому многоуровневому контролю качества, поэтому материалы покупаются только у известных брендовых фирм-производителей. Элитная отделка диктует идеальную геометрию поверхностей. При выполнении эксклюзивного ремонта и отделки квартиры используются самые неординарные приемы отделки, в том числе художественную роспись. Отделка квартиры при эксклюзивном ремонте предусматривает работу с дорогой тканью и декоративным камнем

---

Размер внесенных корректировок по объектам-аналогам представлен далее в таблице 3.14:

Таблица 3.14 – Корректировка ремонт

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	3,5	3,5	6,7

10. 1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12

---

Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель)

Это процентная корректировка. Наличие мебели/встроенной техники влияет на стоимость недвижимости. В результате изучения предложений, полностью меблированных/частично меблированных было выяснено, что данное улучшение повышает стоимость объекта в среднем на 3-5%. Мебель/техника, установленная в оцениваемой квартире, при определении её рыночной стоимости не учитывается.
3.3.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице

Таблица 3.15 - Расчет рыночной стоимости Объекта оценки

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3		Объект-аналог №4
Параметры сделки
Цена предложения руб.		20040000	16800000	15250000		23500000
Площадь объекта	85,3	119,8	71,9	84,5		109,4
Стоимость объекта за кв. м		167279	233658	180473		214867
Торг		Торг предусмотрен	Торг предусмотрен	Торг предусмотрен		Торг предусмотрен
Корректировка на торг		-5.00%	-7.00%	-9.40%		-9.20%
Права на недвижимость	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности		Право собственности
Корректировка на передаваемые права на недвижимость		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%

---

Продолжение таблицы 3.15

Условия финансирования	обычные	обычные	обычные	обычные		обычные
Корректировка на условия финансирования		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Условия продажи	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа		чистая продажа
Корректировка на условия продажи		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Дата предложения	-	04.2022	04.2022	04.2022		04.2022
Корректировка на дату предложения		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Параметры местоположения
Местоположение	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток		г. Владивосток
Корректировка на местоположение		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Метро/ж.д. станция/останов ка общественного транспорта	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток		г. Владивосток
Время до метро/ж.д. станции/останов ки общественного транспорта	3 мин., Пешком	5 мин., пешком	5 мин., пешком	5 мин., пешком		5 мин., пешком

---